Thị trường bất động sản năm 2022 diễn biến trái ngược
Có thể nói, 2022 là một năm nhiều cung bậc của thị trường bất động sản (BĐS). Sau 2 năm bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, đầu năm 2022 là thời điểm thị trường sôi động không chỉ với căn hộ mà cả phân khúc đất nền. Không ít nhà đầu tư tìm về vùng nông thôn “săn” đất khiến cho tình trạng sốt đất cục bộ xảy ra ở một số địa phương.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, so với tháng 10/2021, giá nhà đất trung bình của quý đầu năm 2022 tăng 6%. Thậm chí, một số nơi giá đất tăng từ 50% - 100%.
Đến giữa năm, thị trường bắt đầu chững lại. Chịu tác động đầu tiên là phân khúc đất nền nông thôn, sau đó lan sang phân khúc căn hộ trung và cao cấp tại các đô thị lớn. Giao dịch ảm đạm, thanh khoản giảm.
Quý cuối năm, sự suy giảm của thị trường dần lộ rõ. Để kích cầu, các chủ dự án tung nhiều chương trình chiết khấu chưa từng có. Tuy vậy, các nguồn vốn tín dụng trong lĩnh vực BĐS tắc nghẽn gây tác động xấu đến thị trường.
Tìm cách tháo gỡ khó khăn dòng vốn?
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản năm nay phát triển với 4 điểm bất thường. Trong đó, thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ giá tăng và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.
Ông Lực cho rằng, hiện nay có nhiều vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản, câu chuyện nguồn vốn đang nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường. Do đó, 3 vấn đề vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản cần tập trung của nền kinh tế trong thời gian tới.
Cụ thể, đối với câu chuyện vốn tại thị trường bất động sản, mặc dù nguồn vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản năm qua vẫn tăng 15%, song do tăng quá nhanh trong quý I, quý II nên quý III phải "phanh gấp". Mặt khác, do nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng.
Mặc dù vậy, theo ông Lực, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. Trong đó, hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần.
Liên quan đến vấn đề trái phiếu, ông Lực cho rằng, thị trường trái phiếu đến hạn thanh toán trên toàn thị trường sẽ vào khoảng 600.000 tỷ USD trong năm 2023. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 130.000 tỷ đồng vào năm 2023 và năm 2024 khoảng 120.000 tỷ đồng. Do đó, việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.
"Có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: Đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện chặt chẽ hiện nay", ông Lực nêu.
Về phía doanh nghiệp, cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.
Đồng quan điểm trên, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, bài toán dòng vốn chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.
Bởi theo ông Đính, trên thực tế, các chuyên gia bất động sản cho biết: Phần lớn các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án là phải đi vay, trong đó, hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản.
Song trong năm nay, cả hai kênh dẫn vốn này đều bị siết chặt, dẫn đến nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án. Trong khi đó, người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh.
Cũng theo ông Đính, nền kinh tế trong và ngoài nước đang gặp phải những khó khăn nhất định, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Lạm phát tăng cao gây áp lực lên giá đầu vào các dự án: Chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu... Ngược lại, bất động sản không thể tăng giá vì không bán được hàng. Điều này gây ra sức ép lớn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay.
Đâu là điểm sáng của thị trường bất động sản 2023?
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, dự báo trong năm tới, thị trường BĐS sẽ diễn biến theo hai kịch bản trái ngược nhau. Điều này phụ thuộc vào những chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ. Trường hợp không có sự điều chỉnh về chính sách tín dụng sau Tết Nguyên đán, thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khăn.
Còn nếu có sự điều chỉnh chính sách về nguồn vốn và trái phiếu sau dịp Tết, theo ông Đính, kịch bản tích cực là thị trường BĐS sẽ ấm dần lên và có sự phát triển ổn định trong năm 2023.
Nhận định về tính thanh khoản của thị trường BĐS năm 2023, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản chung của thị trường. BĐS công nghiệp và văn phòng là hai phân khúc vẫn hoạt động tốt, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.
Trong khi đó, một số chuyên gia nhận định, thị trường sẽ có tín hiệu đảo chiều và cân bằng hơn vào giai đoạn cuối năm 2023, tăng trưởng trở lại vào năm 2024. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như chung cư hay nhà phố sẽ dẫn dắt thị trường.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho hay, phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực là “điểm sáng” để tháo gỡ khó khăn cho thị trường hiện tại. Do đó, các chủ đầu tư đã và đang cơ cấu nợ, chính sách bán hàng để tập trung vào phục vụ nhu cầu này của người mua.
“Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua nhà ở thực thì giá BĐS cần giảm tiếp. Trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại. Những người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra, và đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào bắt đáy, giúp tăng thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn”, ông Tuấn nêu quan điểm.
Sự phục hồi của thị trường cho thuê là xu hướng được các chuyên gia dự báo sẽ tiếp diễn trong năm 2023. Nhu cầu thuê sẽ gia tăng ở tất cả các loại hình, đặc biệt là chung cư. Do mặt bằng giá bán chung cư tại các đô thị lớn vẫn neo ở mức cao, người dân ngày càng có ít lựa chọn căn hộ ưng ý trong tầm giá dưới 2 tỷ đồng, nên sẽ tiếp tục đi thuê.
Bên cạnh đó, một bộ phận người mua nhà đang có tâm lý chờ giá xuống thấp hơn rồi mới chốt mua. Do vậy, nhà phố, biệt thự và văn phòng cho thuê cũng được kỳ vọng sẽ tiếp diễn đà phục hồi từ năm 2022.
