Theo ông Chung, với kịch bản thứ nhất, dự báo thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến, các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua thì nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu hướng này.
Kịch bản thứ hai có phần tích cực hơn khi thị trường có động năng mới do ban hành bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới.
Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên. Thị trường bất động sản vượt qua "điểm lõm", ông Chung phân tích. Kịch bản này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.
Kịch bản thứ ba, ông Chung cho rằng kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Theo ông Chung, kịch bản này khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.
Thị trường bất động sản 2023 dự báo sẽ đối mặt với nhiều rủi ro. Ảnh minh họa
Chuyên gia này cũng đưa ra những rủi ro mà thị trường năm sau có thể gặp phải như:
Thứ nhất là rủi ro kinh tế quốc tế: Kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khi nào thì khủng hoảng nổ ra, liệu quy mô cuộc khủng hoảng lớn thế nào? Đó là những rủi ro đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Thứ hai là rủi ro kinh tế vĩ mô: Ông Chung cho rằng lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường bất động sản có tiếp tục bị kiểm soát hay không? Đầu tư công có tiếp tục giải ngân thấp hay không? Đầu tư nước ngoài có biến động thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu, nhất là xăng dầu được quản lý thế nào? Đó là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Thứ ba là rủi ro thị trường: “Thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn”, ông Chung nhận định.
Mặt khác, do năm 2019-2021, thị trường bùng phát nên một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.
Thứ tư là rủi ro đối tác: Ngoài những rủi ro như các năm, hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.
Thứ năm là rủi ro chính sách: Theo ông Chung, các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá… nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản.
Đặc biệt, trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản - một khách hàng tiềm năng của các luật này, sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường bất động sản hay không…
Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, trong năm 2023 và giai đoạn đến 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính là phát triển đa dạng, đầy đủ các nguồn tài chính cho thị trường bất động sản.
