Theo HoREA, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chỉ rõ “thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất”, có nghĩa là “thị trường quyền sử dụng đất” là một bộ phận không tách rời của thị trường bất động sản, ngay cả trường hợp “chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” hoặc “chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền trong dự án nhà ở” đều không chỉ là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đơn thuần, mà gắn liền với công năng, giá trị sinh lời, giá trị sử dụng của thửa đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội làm tăng giá trị sử dụng.
Do vậy, trong công văn số 44/2023 góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị: Không ban hành “bảng giá đất” hàng năm mà nên ban hành “bảng giá đất” định kỳ 3 năm (hoặc 2 năm) một lần để phù hợp với thực tiễn trình độ, năng lực của bộ máy hành chính, trang thiết bị công nghệ thông tin, phần mềm quản lý hiện nay.
Trình tự, thủ tục xây dựng “bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần” hiện đang quy định nhiều công đoạn và công việc rất chi tiết, phức tạp mất rất nhiều thời gian; Nếu quy định xây dựng “bảng giá đất” hàng năm thì phải có “cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất” ứng dụng “trí tuệ nhân tạo (AI) và Chat GPT” được cập nhật theo thời gian thực kết nối với “cơ sở dữ liệu dân cư” theo Đề án 06 liên thông đồng bộ, thống nhất với “cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia” và phải sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là Luật Thuế đi đôi với việc người dân tự giác khai đúng giá mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
HoREA nhận thấy, với trình độ, năng lực của bộ máy nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện hiện nay và yêu cầu và khối lượng công việc đồ sộ để xây dựng “bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần” theo các quy định đã cho thấy rõ là hiện nay chưa thể thực hiện xây dựng “bảng giá đất định kỳ hàng năm”, bởi lẽ Bộ Tài nguyên & Môi trường tuy đã lập được “bản đồ giá đất” cho hàng triệu thửa đất nhưng “cơ sở dữ liệu đầu vào” (bao gồm cả dữ liệu thuế) vẫn chưa đảm bảo tính chính xác và chưa được cập nhật kịp thời theo thời gian thực.
Nếu quy định xây dựng “bảng giá đất hàng năm” thì cơ quan nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện “suốt năm bận rộn, loay hoay cho việc xây dựng “bảng giá đất hàng năm” thì sẽ khó làm tròn nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.
HoREA cho rằng, đến khi xây dựng được “cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất” ứng dụng “trí tuệ nhân tạo (AI)” được cập nhật theo thời gian thực kết nối với “cơ sở dữ liệu dân cư” theo Đề án 06 về xây dựng “mã số định danh cá nhân, căn cước công dân gắn chip” liên thông đồng bộ, thống nhất với “cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia” từ Trung ương, các Bộ, ngành đến địa phương trên “nền tảng phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số” và phải sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là Luật Thuế để đảm bảo “cơ sở dữ liệu đầu vào về giá bất động sản, trong đó có giá đất” đáng tin cậy đi đôi với việc người dân tự giác khai đúng giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản, nhà đất thì lúc đó Nhà nước sẽ xây dựng được “bản đồ giá đất” đến từng thửa đất theo “vùng giá trị”.
Đến lúc đó, “trí tuệ nhân tạo (AI), Chat GPT” sẽ làm thay con người để thực hiện khối lượng đồ sộ công việc khảo sát, so sánh, đối chiếu các số liệu chỉ trong tíc-tắc và Nhà nước có thể biết rõ ngay “chỉ số giá đất trung bình” tại một khu vực bất kỳ “được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”. Như vậy, Nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát được giá bất động sản, giá đất 24/7 để xây dựng cơ chế chính sách hoặc có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả.
