Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, thành phố đang đẩy nhanh công tác lập quy hoạch các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), trong đó ưu tiên những khu vực gắn với các tuyến đường sắt đô thị. Đến nay, ranh giới 5 khu vực TOD dọc tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đã được chấp thuận, với tổng diện tích khoảng 939 ha.
Cụ thể, khu vực 1 gồm ga Bến Thành và Tao Đàn có diện tích khoảng 188 ha; khu vực 2 gồm các ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai và Bảy Hiền, rộng khoảng 265 ha. Khu vực 3 gắn với ga Nguyễn Hồng Đào có diện tích khoảng 43,8 ha; khu vực 4 gồm các ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh, rộng khoảng 148,9 ha. Trong khi đó, khu vực 5 gắn với ga và depot Tham Lương có diện tích khoảng 292,8 ha.
Đối với tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), thành phố đang trình chấp thuận ranh giới 8 khu vực, cụm khu vực TOD gắn với 12 nhà ga.
Ngoài các tuyến metro, một số khu vực TOD riêng lẻ cũng đã được chấp thuận ranh giới để triển khai các bước quy hoạch tiếp theo. Trong đó, tổ hợp ga Thủ Thiêm có diện tích khoảng 246,44 ha; hai khu vực TOD gắn với các dự án trọng điểm có tổng diện tích khoảng 221,3 ha.
Hai khu vực này gồm ga Công viên Hòa Bình thuộc tuyến metro số 3, với diện tích khoảng 106,2 ha và ga Thiếc Dừa thuộc tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành, khoảng 115,1 ha. Đây là cơ sở để thành phố lập điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 tại các khu vực liên quan.
Bên cạnh đó, TP.HCM đang rà soát, đề xuất ranh giới TOD đối với tuyến đường sắt Thủ Dầu Một - TP.HCM, tuyến Bến Thành - Cần Giờ, đoạn Tham Lương - Củ Chi và ga Bình Khánh. Các khu vực còn lại thuộc tuyến Thủ Thiêm - Long Thành, metro số 4, metro số 6 (giai đoạn 1) và tuyến Suối Tiên - Thành phố mới Bình Dương cũng đang được chuẩn bị báo cáo rà soát ranh giới. Việc triển khai sẽ được thực hiện đồng bộ sau khi phương án tuyến được phê duyệt.
Theo bà Dương Thảo Hiền, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, đơn vị đặt mục tiêu trình phê duyệt quy hoạch khu vực TOD tổ hợp ga Thủ Thiêm trong tháng 12/2026. Đối với 5 khu vực TOD dọc tuyến metro số 2, thời hạn dự kiến trình phê duyệt là tháng 4/2027.
Riêng tuyến metro số 1, sau khi ranh giới được Chủ tịch UBND TP.HCM chấp thuận, thành phố sẽ tổ chức lập quy hoạch và phấn đấu trình phê duyệt trong năm 2027. Các tuyến và khu vực còn lại được triển khai theo tiến độ đầu tư của từng dự án.
Cùng với việc xác định ranh giới, công tác lập quy hoạch TOD sẽ gắn với rà soát hiện trạng sử dụng đất, tình hình pháp lý của các dự án và khu dân cư. Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, việc phân loại từng khu vực sẽ là cơ sở để xây dựng phương án tổ chức không gian phù hợp với điều kiện thực tế.
Trong đó, các di tích và cơ sở tôn giáo được định hướng giữ nguyên; khu dân cư ổn định được ưu tiên chỉnh trang; những dự án đã có đầy đủ cơ sở pháp lý được tôn trọng. Đối với quỹ đất công, đất trống, kho bãi, thành phố định hướng ưu tiên khai thác để phục vụ phát triển đô thị.
Các chỉ tiêu về mật độ xây dựng và tầng cao cũng được nghiên cứu theo hướng giảm dần từ khu vực lõi nhà ga ra bên ngoài. Không gian công cộng, không gian đi bộ và khả năng kết nối trực tiếp với nhà ga được xem là những yếu tố cần ưu tiên trong tổ chức quy hoạch.
Đáng chú ý, Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhấn mạnh, ranh giới TOD chỉ là phạm vi phục vụ công tác lập quy hoạch, không phải ranh giới thu hồi đất. Những khu dân cư hiện hữu phù hợp sẽ được xem xét giữ lại, chỉnh trang; các khu vực phát triển mới chỉ được xác định cụ thể trong đồ án quy hoạch sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp phát sinh nhu cầu bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, việc thực hiện sẽ tuân thủ Luật Đất đai năm 2024 và chính sách của thành phố, trong đó ưu tiên phương án bố trí tái định cư tại chỗ.
Quá trình lập quy hoạch cũng phải bảo đảm việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Các ý kiến đóng góp của người dân cần được tiếp thu, giải trình trước khi đồ án được trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt. Người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền theo quy định pháp luật về đất đai cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu có.
Về những khó khăn trong quá trình triển khai, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết, nhiều đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được lập trước khi xác định vị trí nhà ga, trong khi một số dự án đã hoàn thiện pháp lý nằm xen cài tại các khu vực dự kiến phát triển TOD. Bên cạnh đó, phương án tuyến và vị trí nhà ga của một số dự án chưa ổn định, dẫn đến khả năng chồng lấn ranh giới giữa các khu vực TOD tại điểm giao cắt giữa các tuyến.
Bên cạnh đó, ap lực lên hạ tầng kỹ thuật hiện hữu, nhất là hệ thống giao thông, thoát nước và chống ngập tại khu vực nội đô, cũng là yếu tố cần tính toán khi nghiên cứu tăng mật độ xây dựng. Quỹ đất sạch hạn chế, phần lớn diện tích là khu dân cư hiện hữu, trong khi chi phí bồi thường cao. Ngoài ra, cơ chế giao đất và định giá đất đối với các công trình hỗn hợp đa tầng, chẳng hạn nhà ga ngầm kết hợp thương mại, vẫn cần được nghiên cứu, hoàn thiện.
Để tháo gỡ những vướng mắc này, theo bà Dương Thảo Hiền, Sở Quy hoạch - Kiến trúc sẽ tham mưu thành phố ưu tiên khai thác quỹ đất công, đất kho bãi, nhà xưởng hết thời hạn thuê và những khu đất thuộc dự án chậm triển khai. Đối với khu dân cư hiện hữu, phương án chỉnh trang sẽ được ưu tiên xem xét.
Cùng với đó, cơ quan chức năng sẽ phối hợp với các sở, ngành liên quan để hoàn thiện cơ chế tài chính, công tác định giá và giao đất. Sau khi quy hoạch được phê duyệt, thành phố sẽ xây dựng kế hoạch thực hiện TOD, xác định phân kỳ đầu tư và phương thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.
Theo định hướng tại Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, đường sắt đô thị được xác định là cấu trúc xương sống của hệ thống vận tải hành khách, đồng thời đóng vai trò định hướng tổ chức không gian đô thị. Mạng lưới đường sắt đô thị, giao thông công cộng khối lượng lớn, các đầu mối trung chuyển và mô hình TOD sẽ là nền tảng liên kết các cực tăng trưởng, trung tâm đô thị của thành phố.
Đến năm 2050, TP.HCM đặt mục tiêu hoàn thành 18 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 960 km, cùng mạng lưới đường sắt nhẹ và tàu điện mặt đất dài khoảng 450 km. Hệ thống được tổ chức theo cấu trúc đa cấp, kết hợp các tuyến xuyên tâm, vành đai và liên vùng.
Tỷ lệ đảm nhận của vận tải hành khách công cộng dự kiến đạt khoảng 35-50% vào năm 2030, tăng lên 50-60% vào năm 2035 và hướng tới 65% trong giai đoạn 2045-2050./.
