Sự phát triển của mô hình đô thị theo định hướng giao thông công cộng, gọi tắt là TOD, tại Hà Nội và TP.HCM đang làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận về vị trí bất động sản. Lợi thế của một dự án không còn chỉ nằm ở khoảng cách tới trung tâm hay mặt đường lớn, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối và thời gian tiếp cận các khu vực việc làm, thương mại, dịch vụ. Khi hai đô thị lớn nhất cả nước đồng thời đẩy mạnh đầu tư đường sắt đô thị và phát triển không gian theo mô hình TOD, cuộc đua về khả năng kết nối đang trở thành cuộc đua quyết định giá trị của bất động sản.
Theo báo cáo của JLL công bố tháng 9/2025, các dự án phát triển theo mô hình TOD tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức tăng giá từ 8–19% mỗi năm trong giai đoạn các tuyến metro được triển khai và đưa vào vận hành. Đây là mức tăng vượt xa mặt bằng chung của thị trường, và là lý do khiến TOD đang trở thành từ khóa được nhắc đến nhiều nhất trên thị trường bất động sản hai thành phố.
Metro định hình lại lợi thế vị trí
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, sự phát triển của TOD đang làm thay đổi tư duy của người mua nhà, từ việc ưu tiên vị trí gần các tuyến đường lớn sang chú trọng khả năng tiếp cận ga metro. Theo bà An, các dự án nằm gần metro có lợi thế về khả năng duy trì và gia tăng giá trị trong dài hạn. Những khu vực kết nối với hệ thống giao thông công cộng và mô hình TOD, như các dự án gắn với đường vành đai hoặc các tuyến metro đang triển khai, có thể hưởng lợi từ dòng người và hệ sinh thái dịch vụ hình thành xung quanh.
Tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội, lợi thế kết nối metro cũng đang được các chủ đầu tư đưa vào chiến lược phát triển dự án. Đại diện một chủ đầu tư dự án căn hộ tại Nam An Khánh cho biết dự án nằm trên Đại lộ Thăng Long và gần tuyến metro số 5, qua đó thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực cũng như đầu tư cho thuê. Theo vị đại diện này, nhóm khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ, có nhu cầu về không gian sống rộng hơn nhưng vẫn muốn duy trì khả năng kết nối với khu vực trung tâm. Khả năng tiếp cận metro trong tương lai cũng được xem là yếu tố hỗ trợ tiềm năng khai thác cho thuê của dự án.
Số liệu từ JLL cho thấy lợi thế này không chỉ là cảm nhận mà đã được đo đếm bằng giá trị thực. Các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm khoảng 14–16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM. Giá bất động sản liền kề metro ghi nhận mức tăng trung bình 200–250 USD/m² mỗi năm, tương đương tỷ lệ tăng trưởng 8%/năm, cao gấp đôi mức tăng bình quân 4% của toàn thị trường TP.HCM trong năm 2025. Tại Hà Nội, mức tăng còn ấn tượng hơn khi các dự án gần metro đã ghi nhận mức tăng giá 19% so với mức trung bình thị trường chỉ 12% trong năm 2022, ngay cả khi toàn thị trường đang phải đối mặt với nhiều biến động.
Hà Nội, TP.HCM đẩy mạnh phát triển đường sắt đô thị
Hà Nội đang đứng trước quá trình mở rộng mạnh mạng lưới đường sắt đô thị. Theo quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, mạng lưới đường sắt đô thị của thành phố dài khoảng 979km. Nếu tính cả đường sắt quốc gia và liên vùng, tổng chiều dài toàn hệ thống đạt gần 1.200km. Hiện Hà Nội đang khai thác tuyến Cát Linh – Hà Đông và đoạn trên cao Nhổn – Cầu Giấy thuộc tuyến Nhổn – Ga Hà Nội. Thành phố dự kiến đầu tư khoảng 500km đường sắt đô thị đến năm 2035, sau đó hoàn thiện 479km còn lại trong giai đoạn 2036–2045. Giữa tháng 10/2026, Hà Nội cũng tổ chức lễ ký kết hợp đồng thực hiện 5 tuyến đường sắt đô thị số 1, 2, 8, 10 và 14, với tổng chiều dài 253km.
Tại TP.HCM, thành phố dự kiến đầu tư khoảng 27 tỷ USD để nâng tổng chiều dài mạng lưới đường sắt đô thị lên 255km vào năm 2030, cao hơn 10 lần so với hiện nay. Tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã đi vào khai thác, trong khi các tuyến còn lại đang được chuẩn bị đầu tư. Trong báo cáo thị trường quý II/2025, Savills Việt Nam cho biết trong ba năm tới, khu vực TP.HCM dự kiến có gần 5.000 căn hộ mới được phát triển dọc các tuyến metro và hơn 14.000 căn nằm quanh các tuyến vành đai.
Việc hai đô thị lớn đồng thời đẩy mạnh đầu tư đường sắt đô thị và phát triển không gian theo mô hình TOD đang tạo ra sự thay đổi trong chiến lược phát triển bất động sản. Các dự án ngày càng được đặt trong mối quan hệ chặt chẽ hơn với quy hoạch hạ tầng và khả năng kết nối giao thông. Bước ngoặt chỉ thực sự xuất hiện khi các tuyến metro đầu tiên chính thức vận hành, vào tháng 11/2021 tại Hà Nội và tháng 12/2024 tại TP.HCM. Từ năm 2025, Chính phủ bắt đầu coi TOD là giải pháp giảm áp lực dân cư khu vực nội đô, và Nghị quyết 98/2023/QH15 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho việc thí điểm TOD tại TP.HCM.
Thành công của TOD không chỉ nằm ở giá đất
Theo chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam, các dự án căn hộ có khả năng hưởng lợi từ TOD cả về nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê, đặc biệt với nhóm người trẻ, gia đình trẻ và người lao động đô thị muốn sống xa trung tâm nhưng vẫn cần kết nối thuận tiện với nơi làm việc. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng lưu ý rằng giá bất động sản có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc sự khan hiếm nguồn cung, nhưng mức tăng giá chưa đồng nghĩa với việc một khu TOD đã vận hành hiệu quả.
Khi người dân lựa chọn sinh sống, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng, cửa hàng hoặc cơ sở dịch vụ và người lao động thường xuyên di chuyển đến khu vực bằng giao thông công cộng, điều đó cho thấy nơi đây đã thực sự trở thành một trung tâm hoạt động kinh tế. Theo chuyên gia của Cushman & Wakefield, mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị. Khi đó, giá trị bất động sản có thể được hỗ trợ bởi hoạt động kinh tế thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng.
Thuật ngữ TOD được nhà thiết kế đô thị người Mỹ Peter Calthorpe chính thức đưa ra năm 1993, với định nghĩa nhấn mạnh phát triển đô thị kết nối với các ga giao thông công cộng trong phạm vi đi bộ 1km. Hơn 30 năm sau, mô hình này đang được áp dụng tại nhiều đô thị châu Á và bắt đầu cho thấy hiệu quả rõ rệt tại Việt Nam. Sự khác biệt giữa một khu TOD thành công và một khu vực chỉ đơn thuần tăng giá vì kỳ vọng nằm ở chính hoạt động kinh tế diễn ra bên trong nó, chứ không nằm ở bảng giá.
Không chỉ gần metro: Bài toán chặng cuối và chức năng kinh tế
Kinh nghiệm từ các đô thị phát triển TOD cho thấy một khu vực chỉ có nhà ở sẽ khó tạo ra việc làm và hoạt động kinh tế đủ lớn để duy trì sức sống lâu dài. Do đó, quy hoạch sử dụng đất cần có sự kết hợp giữa nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng. Một khu TOD không đơn thuần là nằm gần ga metro, mà người dân cần có khả năng đi bộ an toàn, thuận tiện và dễ chịu từ nhà ga tới nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và không gian công cộng.
Khoảng cách từ nhà ga đến điểm đến cuối cùng là yếu tố quyết định hiệu quả của mô hình. Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng di chuyển cuối cùng, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế đáng kể. Mật độ phát triển cũng cần được kiểm soát phù hợp. Mật độ đủ lớn giúp tạo lưu lượng người, nhu cầu dịch vụ và hiệu quả thương mại, nhưng phải đi cùng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và năng lực quản lý tương xứng. Việc chỉ gia tăng hệ số sử dụng đất mà không nâng chất lượng đô thị có thể khiến TOD tạo thêm áp lực lên hạ tầng, thay vì giải quyết các vấn đề về giao thông và phân bổ không gian đô thị.
Một yếu tố khác được Cushman & Wakefield lưu ý là cơ chế phát triển và tái phát triển đất. Các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Nếu cơ chế bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai không rõ ràng, việc thu hút đầu tư dài hạn sẽ gặp khó khăn. Bên cạnh đó, mỗi khu TOD cần được định vị theo chức năng kinh tế phù hợp. Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì có metro, mà còn cân nhắc khả năng tiếp cận nhân lực và khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại.
Tùy lợi thế từng khu vực, TOD có thể được định hướng thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch. Khi các điều kiện về giao thông, quy hoạch sử dụng đất, mật độ dân cư, việc làm và dịch vụ được phát triển đồng bộ, TOD mới có thể vượt ra khỏi câu chuyện tăng giá bất động sản để trở thành động lực thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị. Đó cũng là lúc cuộc đua về khả năng kết nối của bất động sản Hà Nội và TP.HCM thực sự phân định thắng thua, không phải bằng khoảng cách tới ga metro, mà bằng chất lượng sống và hoạt động kinh tế mà mỗi khu vực tạo ra được.
