Theo DKRA Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2026 có thể đạt khoảng 7.000-10.000 căn, tăng nhẹ so với quý trước. Nguồn cung dự kiến tập trung tại khu Đông, khu Nam TP.HCM và Bình Dương (cũ). Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, còn căn hộ hạng B và C giữ vai trò chủ lực ở các khu vực vùng ven.
Về sức cầu, DKRA kỳ vọng thị trường có sự cải thiện nhờ nhu cầu nhà ở gia tăng vào dịp cuối năm. Tuy nhiên, khả năng xuất hiện đột biến trong ngắn hạn vẫn chưa rõ nét. Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo duy trì ổn định, đi kèm các chính sách bán hàng linh hoạt nhằm hỗ trợ thanh khoản.
Ở thị trường thứ cấp, giao dịch và giá bán có thể phục hồi nhất định nhưng vẫn chịu tác động từ mặt bằng lãi suất và các động thái kiểm soát tín dụng bất động sản.
Trong khi đó, CBRE nhận định nguồn cung mới trong quý IV vẫn ở mức tương đối thấp so với những giai đoạn khác của thị trường. Một trong những nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư đang điều chỉnh tiến độ mở bán, chờ đợi những tín hiệu tích cực hơn về sức cầu và khả năng hấp thụ.
Tại khu vực TP.HCM trước sáp nhập, nguồn cung tương lai dự kiến phân bổ tại khu Đông, khu Nam và khu Bắc. Phần lớn dự án thuộc các khu đô thị quy mô lớn hoặc nằm tại những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông trọng điểm. Đối với Bình Dương (cũ), nguồn cung mới tiếp tục tập trung dọc Quốc lộ 13 và những khu vực có kết nối với các tuyến metro đang được triển khai.
Xét trong trung hạn, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group dự báo nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong năm 2026 và 2027 đạt khoảng 23.000-24.000 căn mỗi năm, giảm khoảng 20% so với năm 2025.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục dịch chuyển về khu Đông và khu Nam, chiếm khoảng 75-80% tổng nguồn cung. Khu Bắc cũng ghi nhận sự tham gia của các dự án mới, trong khi khu Tây được dự báo xuất hiện thêm một số dự án quy mô lớn tại Hóc Môn, chiếm khoảng 8% nguồn cung.
Về giá bán, các dự báo hiện chưa cho thấy khả năng giảm đáng kể trong ngắn hạn. DKRA Việt Nam nhận định giá sơ cấp trong quý cuối năm nhiều khả năng duy trì ổn định. Trong khi đó, thị trường thứ cấp có thể ghi nhận sự cải thiện về giao dịch và giá bán, nhưng vẫn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và tín dụng bất động sản.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Tiếp thị Dat Xanh Services, phụ trách Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), cho biết triển vọng thị trường bất động sản nhà ở trong quý IV phụ thuộc chủ yếu vào diễn biến lãi suất, khả năng hấp thụ nguồn cung và mức độ cải thiện của sức cầu.
Theo kịch bản kỳ vọng của DXS-FERI, nguồn cung có thể tăng 20-30%, giá bán đi ngang và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Dự báo này cho thấy thị trường vẫn duy trì hoạt động giao dịch, song mức độ phục hồi giữa các phân khúc và dự án có thể không đồng đều.
Theo bà Liên, trọng tâm của thị trường trong giai đoạn cuối năm không chỉ nằm ở quy mô nguồn cung hay tốc độ mở bán, mà còn ở khả năng điều chỉnh sản phẩm để phù hợp với sức mua thực tế. Trong đó, chủ đầu tư cần linh hoạt hơn về cơ cấu sản phẩm, giá bán và chính sách thanh toán; doanh nghiệp môi giới cũng cần phân bổ nguồn lực theo khả năng hấp thụ của từng khu vực.
Bên cạnh diễn biến nguồn cung và giá bán, cơ cấu nhu cầu nhà ở cũng đang có sự thay đổi theo thu nhập và mục đích sử dụng. Theo One Mount Group, cơ cấu hộ gia đình tại Hà Nội và TP.HCM đang phân hóa theo các nhóm thu nhập. Sự gia tăng của nhóm hộ có thu nhập trung bình và cao được xem là một trong những động lực thúc đẩy nhu cầu đối với các loại hình nhà ở thương mại do chủ đầu tư phát triển.
Với nhóm khách hàng có thu nhập từ 1 tỷ đồng/năm trở lên, nhu cầu nhà ở thường gắn với mục tiêu nâng cấp chất lượng sống và tích lũy tài sản dài hạn. Trong khi đó, nhóm hộ có thu nhập từ 200 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng/năm và nhóm thu nhập đại chúng không quá 200 triệu đồng/năm có những yêu cầu khác biệt về loại hình sản phẩm cũng như khả năng chi trả.
Theo định hướng phân nhóm nhu cầu của One Mount Group, những khách hàng muốn giảm áp lực tài chính có xu hướng ưu tiên nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê hoặc nhà ở xã hội. Các tiêu chí được quan tâm gồm diện tích sử dụng hợp lý, chi phí phù hợp, khả năng kết nối giao thông thuận tiện và các chính sách hỗ trợ vốn, thuê hoặc mua nhà.
Sự phân hóa này cũng đặt ra yêu cầu rõ hơn đối với chiến lược phát triển sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản. Nếu nhóm khách hàng có khả năng tài chính tốt quan tâm nhiều đến vị trí, tiện ích và chất lượng vận hành, thì nhóm người mua có ngân sách hạn chế thường ưu tiên tổng chi phí sở hữu và khả năng cân đối dòng tiền.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, cho rằng việc phát triển bất động sản trong giai đoạn mới cần xuất phát từ nhu cầu thực tế của thị trường, trong đó khách hàng phải được đặt ở vị trí trung tâm. Doanh nghiệp cần tìm hiểu nhu cầu, thói quen sinh hoạt và những giá trị mà khách hàng mong muốn để định hình thiết kế, phương án phát triển sản phẩm phù hợp.
Cùng quan điểm về yêu cầu thích ứng với thị trường, bà Trịnh Thị Kim Liên cho rằng chủ đầu tư cần điều chỉnh sản phẩm, giá bán và chính sách thanh toán theo sức mua thực tế. Đối với người mua, việc cân đối kỳ vọng về nhà ở với giá trị sử dụng và năng lực tài chính cũng là yếu tố cần được tính đến khi đưa ra quyết định./.
