Doanh thu hơn 6,5 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 9,4 tỷ đồng
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản của QP Holdings đạt khoảng 871 tỷ đồng, tăng gần 83% so với đầu năm. Trong cơ cấu tài sản, tài sản ngắn hạn chiếm khoảng 798 tỷ đồng, còn tài sản dài hạn ở mức 73 tỷ đồng.
Đáng chú ý, hàng tồn kho của doanh nghiệp lên tới gần 666 tỷ đồng, tăng khoảng 77% so với đầu năm và chiếm hơn 76% tổng tài sản. Phần lớn giá trị này là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại Khu nhà ở Quang Phúc 3, với khoảng 664 tỷ đồng.
Dự án được QP Holdings giới thiệu dưới tên thương mại QP Green Park, có quy mô khoảng 13,7 ha, gồm 568 nhà phố và 58 shophouse. Theo thông tin doanh nghiệp công bố trước đây, dự án có tổng mức đầu tư khoảng 1.138 tỷ đồng.
Việc hàng tồn kho tập trung phần lớn tại một dự án cho thấy cơ cấu tài sản của QP Holdings hiện phụ thuộc đáng kể vào tiến độ triển khai Quang Phúc 3. Khả năng đưa dự án vào khai thác, kinh doanh và chuyển hóa chi phí đầu tư dở dang thành doanh thu sẽ là yếu tố cần theo dõi trong các kỳ tiếp theo.
Ngoài hàng tồn kho, tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp đạt gần 59 tỷ đồng, tăng so với mức 8 tỷ đồng đầu năm. QP Holdings cũng ghi nhận khoản tiền gửi và đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn khoảng 31 tỷ đồng; khoản đầu tư dài hạn vào QP Township khoảng 45 tỷ đồng.
Một khoản mục khác là chi phí trả trước dài hạn hơn 23 tỷ đồng, trong đó phần lớn liên quan đến chi phí phát triển dự án theo thỏa thuận với Phú Thịnh City. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, QP Holdings được hưởng lợi ích phát triển dự án tương đương 22% doanh thu từ các hợp đồng, sản phẩm giao dịch thành công. Vì vậy, khả năng thu hồi khoản chi phí này gắn với tiến độ triển khai dự án và kết quả kinh doanh trong tương lai.
Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả của QP Holdings tại cuối tháng 9/2026 đạt khoảng 478 tỷ đồng, tăng gần 276% so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn khoảng 37 tỷ đồng, nợ dài hạn khoảng 440 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu đạt khoảng 394 tỷ đồng.
Tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn của doanh nghiệp vào khoảng 466 tỷ đồng, tương đương gần 1,2 lần vốn chủ sở hữu. So với đầu năm, quy mô nợ vay tăng đáng kể, phản ánh nhu cầu sử dụng vốn vay lớn hơn trong quá trình mở rộng hoạt động.
Trong cơ cấu vay dài hạn, khoản vay tại Agribank – Chi nhánh Khu công nghiệp Sóng Thần có dư nợ khoảng 208 tỷ đồng. Khoản vay được sử dụng để thanh toán các chi phí hợp lệ liên quan đến dự án Quang Phúc 3, thời hạn 72 tháng kể từ lần giải ngân đầu tiên. Tài sản bảo đảm gồm quyền sử dụng đất và các quyền tài sản phát sinh từ dự án.
Bên cạnh đó, QP Holdings ghi nhận khoản vay 232 tỷ đồng tại VPBank nhằm phục vụ việc nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Thủ Dầu Một. Khoản vay có lãi suất từ 11,4-12,2%/năm, thời hạn 36 tháng kể từ lần giải ngân đầu tiên. Tài sản bảo đảm là các hợp đồng tiền gửi của ông Lê Quang Tùng, với tổng giá trị khoảng 244 tỷ đồng.
Như vậy, một phần đáng kể nguồn vốn vay của QP Holdings được phân bổ cho hai mục tiêu là phát triển dự án Quang Phúc 3 và thực hiện thương vụ đầu tư vào Bất động sản Thủ Dầu Một. Hiệu quả sử dụng vốn cũng như khả năng tạo dòng tiền từ các khoản đầu tư này sẽ là những yếu tố cần được theo dõi. Ngoài ra, doanh nghiệp còn ghi nhận khoản vay ngắn hạn hơn 26 tỷ đồng từ hoạt động giao dịch ký quỹ chứng khoán tại KIS.
Về kết quả kinh doanh, trong 9 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần của QP Holdings đạt hơn 6,5 tỷ đồng, chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ, chưa phải doanh thu bán hàng hóa hoặc sản phẩm bất động sản. Lợi nhuận gộp tương ứng cũng ở mức gần 7 tỷ đồng.
Trong khi đó, doanh thu hoạt động tài chính đạt khoảng 22 tỷ đồng, còn chi phí tài chính lên tới 13 tỷ đồng. Sau khi trừ các khoản chi phí, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt khoảng 8 tỷ đồng. Doanh nghiệp còn ghi nhận hơn 4 tỷ đồng thu nhập khác, chủ yếu từ tiền phạt vi phạm hợp đồng.
Kết thúc 9 tháng, QP Holdings đạt lợi nhuận trước thuế gần 12 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế khoảng 9,4 tỷ đồng. Trong cơ cấu doanh thu tài chính, doanh nghiệp ghi nhận khoảng 13 tỷ đồng lãi chuyển nhượng vốn và 8 tỷ đồng lãi từ hoạt động kinh doanh chứng khoán. Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính bao gồm hơn 8 tỷ đồng lỗ từ hoạt động kinh doanh chứng khoán và gần 4 tỷ đồng chi phí lãi vay.
Cơ cấu này cho thấy lợi nhuận trong kỳ có sự đóng góp đáng kể từ các khoản thu tài chính, chuyển nhượng vốn và thu nhập khác, thay vì chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Đây là những nguồn thu có tính chất khác với doanh thu thường xuyên từ bán sản phẩm hoặc khai thác tài sản, do đó cần được xem xét khi đánh giá khả năng duy trì kết quả kinh doanh trong các kỳ tiếp theo.
Dòng tiền cũng là một điểm đáng chú ý trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Trong 9 tháng đầu năm 2026, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của QP Holdings âm khoảng 71 tỷ đồng, so với mức âm khoảng 3 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư âm hơn 227 tỷ đồng, trong khi dòng tiền từ hoạt động tài chính dương khoảng 343 tỷ đồng. Trong kỳ, doanh nghiệp vay hơn 542 tỷ đồng và trả nợ gốc vay gần 199 tỷ đồng.
Diễn biến trên cho thấy hoạt động huy động vốn đang đóng góp đáng kể vào dòng tiền của QP Holdings, trong khi hoạt động kinh doanh và đầu tư chưa tạo ra dòng tiền dương. Đặt trong tương quan với quy mô hàng tồn kho, các khoản vay phục vụ phát triển dự án và đầu tư nhận chuyển nhượng vốn, khả năng cân đối dòng tiền sẽ là vấn đề cần quan tâm đối với doanh nghiệp.
Một vấn đề khác liên quan đến chất lượng thông tin tài chính là hồ sơ kiểm toán báo cáo tài chính năm 2025. Tại Công văn số 9669/UBCK-GSĐC ngày 29/9/2026, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thông báo hồ sơ kiểm toán báo cáo tài chính năm 2025 của QP Holdings được kiểm tra và xếp loại không đạt yêu cầu, do chưa thu thập đầy đủ bằng chứng kiểm toán thích hợp làm cơ sở đưa ra ý kiến chấp nhận toàn phần.
Danh mục dự án quy mô lớn và bài toán doanh thu thực tế
Trên website, QP Holdings giới thiệu danh mục dự án trải rộng ở nhiều phân khúc, từ nhà ở thấp tầng, căn hộ, thương mại đến bất động sản công nghiệp. Trong đó, QP Green Park là dự án có giá trị chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang lớn nhất được thể hiện trong báo cáo tài chính hợp nhất, với gần 664 tỷ đồng.
Bên cạnh dự án này, doanh nghiệp còn giới thiệu QP Bình Dương Center có quy mô khoảng 0,6 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 1.800 tỷ đồng; dự án QP D7 & D17 với khoảng 2.079 căn hộ, quy mô 20 tầng và tổng vốn đầu tư dự kiến 4.500 tỷ đồng.
Ở nhóm dự án hợp tác đầu tư và phát triển, QP Holdings giới thiệu Khu đô thị Quang Phúc 4, quy mô khoảng 23,4-26 ha, tổng mức đầu tư được công bố khoảng 5.000 tỷ đồng; Hiệp Thành City rộng khoảng 6,8 ha, tổng mức đầu tư 11.000 tỷ đồng; Cụm công nghiệp An Bình 7 rộng khoảng 50 ha, tổng mức đầu tư 12.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, danh mục được giới thiệu còn có Khu nhà xưởng QP IDC với quy mô khoảng 20 ha, vốn đầu tư dự kiến 1.200 tỷ đồng và Khu phức hợp Tài Phát rộng khoảng 15,8 ha, tổng mức đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng.
Danh mục dự án với quy mô vốn lớn có thể mở ra dư địa phát triển trong dài hạn. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa giá trị đầu tư còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như điều kiện pháp lý, tiến độ triển khai, khả năng huy động và cân đối nguồn vốn cũng như sức hấp thụ của thị trường.
Với QP Holdings, doanh nghiệp không dừng lại là mở rộng danh mục dự án mà còn nằm ở năng lực triển khai và khả năng chuyển hóa các khoản đầu tư thành sản phẩm, doanh thu và dòng tiền thực tế. Trong bối cảnh hàng tồn kho tập trung lớn tại Quang Phúc 3, nợ vay tăng nhanh và dòng tiền kinh doanh âm, hiệu quả triển khai các dự án sẽ là một trong những yếu tố quan trọng để đánh giá triển vọng hoạt động của doanh nghiệp trong thời gian tới./.
