Đánh giá về giá trị ở thực và đầu tư trong bối cảnh thị trường hiện nay, ông Ngô Thành Huấn phân tích, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và bất động sản đầu tư không phải hai khái niệm đối lập. Một thị trường lành mạnh cần cả người mua để ở, nhà đầu tư phát triển nguồn cung và những người sở hữu tài sản để khai thác cho thuê. Vấn đề không nằm ở mục đích mua, mà ở việc giá trị bất động sản được hình thành từ nhu cầu kinh tế thực hay chủ yếu từ kỳ vọng bán lại cho người tiếp theo với mức giá cao hơn.
Theo Chủ tịch FIDT, giá trị thực không đồng nghĩa với giá thấp, và bất động sản có người ở thực cũng không mặc nhiên là một khoản đầu tư tốt. Một căn hộ có nhu cầu ở rất lớn nhưng được bán với mức giá vượt xa khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu vẫn có thể gặp khó khăn về thanh khoản.
"Từ góc nhìn của FIDT, chúng tôi đặc biệt quan tâm đến mối quan hệ giữa việc làm, dân cư và nhu cầu bất động sản. FDI và đầu tư sản xuất tạo ra việc làm; việc làm thu hút lao động và dân cư; từ đó hình thành nhu cầu nhà ở, thương mại và dịch vụ. Những khu vực phát triển theo chuỗi giá trị này có cơ sở kinh tế rõ ràng hơn để duy trì nhu cầu dài hạn", ông Huấn nhấn mạnh.
Tương tự, metro và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) có thể tạo ra giá trị lớn khi thực sự cải thiện khả năng di chuyển, thu hút dân cư và hình thành các trung tâm hoạt động kinh tế. Nhưng một tuyến metro hay dự án hạ tầng không tự động khiến mọi bất động sản xung quanh trở thành tài sản đầu tư hấp dẫn, đặc biệt nếu kỳ vọng đó đã được phản ánh quá nhiều vào giá bán.
Chủ tịch FIDT cho rằng, mua để ở không có nghĩa là không cần tính toán hiệu quả tài chính. Một gia đình mua nhà để sinh sống cần cân nhắc tổng chi phí sở hữu, tỷ lệ trả nợ trên thu nhập, khả năng duy trì dòng tiền và mức độ phù hợp với kế hoạch tài chính dài hạn. Nếu phải sử dụng đòn bẩy quá lớn để sở hữu một căn nhà, nhu cầu ở thực hoàn toàn chính đáng vẫn có thể dẫn đến một quyết định tài chính thiếu bền vững.
Ngược lại, với nhà đầu tư, câu hỏi quan trọng không phải chỉ là bất động sản có tăng giá hay không, mà là ai sẽ sử dụng tài sản này, họ có khả năng chi trả bao nhiêu, tài sản tạo ra dòng tiền gì và mức giá hiện tại đã phản ánh bao nhiêu kỳ vọng tương lai.
Thị trường bất động sản Việt Nam không nên được nhìn nhận theo hướng phải lựa chọn giữa người mua ở thực và nhà đầu tư. Điều thị trường cần là sự dịch chuyển từ đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang đầu tư dựa trên khả năng tạo ra giá trị sử dụng và dòng tiền thực tế.
Dành lời khuyên cho người mua nhà ở thực và nhà đầu tư ở giai đoạn thị trường này, Chủ tịch FIDT nhấn mạnh, trong giai đoạn thị trường nhiều biến động, điều quan trọng nhất không phải là tìm được bất động sản giảm giá nhiều nhất, mà là đưa ra một quyết định phù hợp với năng lực tài chính và có thể duy trì được trong dài hạn.
Thứ nhất, hãy bắt đầu từ sức khỏe tài chính của mình, không phải từ giá bất động sản. Với người mua để ở, cần xác định rõ khả năng tích lũy, mức vốn tự có, nghĩa vụ trả nợ và dòng tiền còn lại sau khi chi trả các nhu cầu thiết yếu. Đặc biệt, không nên đánh giá khả năng mua nhà chỉ dựa trên mức lãi suất ưu đãi trong 12 hay 24 tháng đầu.
Thứ hai, với nhà đầu tư, hãy đánh giá bất động sản bằng hiệu quả kinh tế thực tế, thay vì kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục tăng giá. Trước khi xuống tiền, cần trả lời được những câu hỏi rất cụ thể như “Ai sẽ mua hoặc thuê tài sản này trong tương lai? Nhu cầu đó đến từ đâu? Tài sản có thể tạo ra bao nhiêu dòng tiền ròng? Và nếu cần bán trong vòng 3-6 tháng, khả năng thanh khoản thực tế như thế nào?”
Thứ ba, đừng đánh đổi toàn bộ thanh khoản để sở hữu thêm bất động sản. Đây là vấn đề tôi thường gặp khi tư vấn cho các gia đình có tài sản lớn, đặc biệt là chủ doanh nghiệp. Nhiều người sở hữu hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng bất động sản, nhưng lại thiếu nguồn tiền dự phòng khi hoạt động kinh doanh gặp khó khăn hoặc gia đình phát sinh nhu cầu tài chính đột xuất.
