Người dân được lợi gì từ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?

Thông tư số 11/2022/TT-NHNN (ngày 30/9/2022) của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng có hiệu lực từ ngày 01/4/2023.

Theo Khoản 4, Điều 3 của Thông tư, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng. Bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký.

Một chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết, pháp luật hiện hành quy định dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh mới được bán hàng nhằm bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư vẽ dự án ảo, triển khai dự án không đúng tiến độ... Tuy nhiên, mặc dù có quy định về bảo lãnh từ 2015 nhưng đến nay, không có một thống kê chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và trong số này có bao nhiêu khách hàng đã được bảo vệ quyền lợi…

Do vậy, vị chuyên gia này đề xuất cần siết chặt thêm các quy định để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Người mua nhà phải cầm được trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng để được đảm bảo mọi quyền lợi khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhiều luật sư cũng cho rằng, dù có quy định bảo lãnh này nhưng thực tế người dân gặp không ít chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao nhà, dù có khiếu nại, khiếu kiện, kêu cứu khắp nơi. Chính vì thế, cần hiểu đúng mục đích của quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, quy định này của pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà - những người yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản khi ít hiểu biết về thủ tục mua bán, nắm được ít thông tin về dự án, không đủ điều kiện để nắm bắt, theo dõi, quản lý dự án trong quá trình triển khai.

Trong khi đó, ngân hàng là đơn vị uy tín, có khả năng quản lý, theo dõi sức khỏe doanh nghiệp từ tài chính, dòng tiền, nguồn thu, tiến độ…Ngân hàng hoàn toàn đủ năng lực để bảo lãnh cho người mua nhà.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Kết nối đề xuất, cần có quy chế bồi thường chậm bàn giao, bao gồm: Tiền phạt chậm bàn giao, các khoản tiền thuê nhà trong thời gian chậm bàn giao, hoặc một số quy định bồi thường thiệt hại khác hỗ trợ người dân. Thậm chí, cần kéo dài thời gian bảo lãnh đến khi bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân; bắt buộc chủ đầu tư phải có tài sản, khoản tiền phong tỏa để đảm bảo nghĩa vụ này.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng lo ngại quy định này sẽ làm phát sinh thêm nhiều vấn đề với người mua.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu. Chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. Phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng lại tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu./.