Doanh nghiệp bất động sản “thiếu máu”
Tín dụng được ví von như máu của doanh nghiệp bất động sản. Một cơ thể luôn cần máu để duy trì sự sống. Tất nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng cần và đáng được tiếp máu. Hai năm dịch bệnh với những cơn sốt đất điên cuồng đã đẩy giá bất động sản lên một mặt bằng mới – vượt xa tầm với của đại bộ phận dân chúng chỉ có khả năng chi trả ở phân khúc nhà ở tầm trung đã cho thấy mục tiêu chủ yếu của các dòng vốn khi đổ vào bất động sản là để đầu tư tài chính nhằm kiếm lợi nhuận nhanh và nhiều. Một lượng không nhỏ của dòng vốn mang nặng tính đầu cơ, chưa mang tính lâu dài, hướng đến sự phát triển thiết thực và bền vững của thị trường, là an cư, an sinh xã hội của số đông người dân. Kiểm soát tín dụng xuất hiện như chiếc vòng kim cô nhằm “hãm” lại đà tăng giá và làn sóng đầu cơ bất hợp lý.
Tuy nhiên, thị trường luôn rộng và không phải là sự độc quyền của một vài tay chơi chớp nhoáng, kiếm lợi phút chốc trong những cơn sóng sánh của giá đất. Một số doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, phát triển các hệ thống hạ tầng… cũng đang bị “vạ lây” từ chính sách kiểm soát tín dụng. Trong khi đây lại là những doanh nghiệp cần được khuyến khích tiếp cận tín dụng.
Tại tọa đàm “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản” được tổ chức vào đầu tháng 6, chủ một doanh nghiệp bất động sản “than” tại tọa đàm về việc bất nhất thông tin khi bên trên bảo vẫn cho vay bình thường nhưng thực tế bên dưới lại không hề bình thường. Lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết công ty đã làm hồ sơ vay 2.000 tỷ đồng, nhưng chờ 3 tháng nay vẫn chưa được giải ngân vì các ngân hàng thông báo đã “hết room”.
Đó không phải là câu chuyện của riêng một doanh nghiệp, mà là câu chuyện chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. Dù chủ trương từ bên trên là tạo điều kiện về nguồn vốn với các dự án bất động sản khả thi, hiệu quả, hướng đến nhu cầu ở thực nhưng diễn biến thực tế triển khai thì phần lớn các doanh nghiệp đều gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn.
Việc kiểm soát tín dụng nhằm lành mạnh hóa thị trường nhưng thực ra lại đang làm nổi cộm hàng loạt các vấn đề nhức nhối khác. Doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn khiến thị trường khan hiếm trầm trọng nguồn cung, trong khi lực cầu cao khiến giá nhà bị đẩy lên cao.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung đang làm cho tổng nguồn cung trên thị trường sụt giảm mạnh. Báo cáo thị trường của hội này cho biết tính đến hết 6 tháng đầu năm 2022, lượng cung toàn thị trường đạt mức thấp kỷ lục, chỉ 22.769 sản phẩm, bằng 1/7 so với năm 2018. Tổng lượng giao dịch chỉ 11.592, bằng khoảng 1/10 so với năm 2018. Nguồn cung giảm trong khi nguồn cầu vẫn tăng khiến giá nhà bị đẩy lên cao, vượt quá sức mua của người dân. Tín dụng lại bị siết khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh. Rõ ràng, khi dòng tiền rút khỏi bất động sản, không chỉ doanh nghiệp mà người dân cũng lao đao theo.
Người mua thực lao đao, nhà đầu tư mắc cạn
Dù lãnh đạo ngân hàng khẳng định nguồn vốn vẫn được ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật nhưng chính người dân mua ở lại đang mòn mỏi đi tìm nguồn vốn.
Chị Vũ Liên Vân (nhân viên văn phòng tại Dương Đình Nghệ, Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết gần 2 năm vợ chồng chị đợi giá nhà giảm, tâm lý chờ đợi càng mạnh mẽ, nhất là khi thị trường xuất hiện các biến cố từ Covid-19 đến chiến tranh Nga – Ukraine. Đến hiện tai, chị tự nhận đó là một niềm tin ngây thơ, bởi giá nhà vẫn tăng bất chấp mọi biến động thời cuộc. Từ sau Tết, hai vợ chồng đã “buông bỏ” tâm lý chờ đợi và thực sự “lao” vào tìm mua với sự vội vã. “Không có chuyện giảm đâu, chỉ có tăng thôi, bây giờ vợ chồng tôi không mua thì một đôi tháng nữa giá nhà lại nhảy lên tiếp”, chị Vân chia sẻ.
Đầu tháng 7/2022 vừa qua, hai vợ chồng chọn được căn hộ 1,6 tỷ đồng ở huyện Đan Phượng. Cả tích cóp, vay mượn hai bên nội ngoại được tròn 900 triệu đồng. 700 triệu đồng còn lại xác định đi vay ngân hàng. Sau khi đặt cọc, hai vợ chồng tính toán mượn tạm sổ đỏ bố mẹ ở dưới quê thế chấp để vay. Sau khi vay được, sẽ thế chấp lại chính ngôi nhà của mình để lấy sổ đỏ của bố mẹ ra. Nhưng vợ chồng chị không ngờ hành trình đi vay mua nhà lại gian nan, chứ không đơn giản như các phát ngôn về vay vốn của lãnh đạo ngành. Chị Liên đến VietinBank trên đường Nguyễn Cơ Thạch (Nam Từ Liêm), đến Vietcombank ở Cầu Giấy đều được thông báo đã hết room tín dụng. Nhân viên VietinBank thông báo nếu chị muốn vay cần phải gửi hồ sơ, xếp hàng, có người tất toán thì mới có thể vay được. Nhân viên cũng cho biết có những khách hàng xếp hồ sơ 3 tháng nay vẫn chưa được vay.
Một số ngân hàng thương mại tư nhân vợ chồng chị tìm đến, thì có ngân hàng từ chối với lý do hết room tín dụng, có ngân hàng thông báo sẽ cho vay nhưng lãi suất cao, phải mua kèm một gói bảo hiểm khoản vay, kèm khoản “lót tay” và quan trọng là thời gian phê duyệt, giải ngân khá lâu. “Vợ chồng tôi cần tiền gấp do hợp đồng cọc có thời hạn 10 ngày là phải chồng đủ số tiền để tiến hành chuyển nhượng. Căn nhà đó rẻ so với thị trường, vợ chồng tôi may mắn ‘nhanh chân’ cọc trước, có hai khách muốn mua nhưng chậm chân hơn nên mất cơ hội. Chủ nhà cũng giao hẹn nếu không đúng thời hạn giao tiền, họ sẽ hủy hợp đồng cọc để bán cho khách khác. Chúng tôi sợ đến thời hạn chưa xoay đủ tiền, vừa không mua được nhà mà còn mất luôn tiền cọc. 50 triệu đồng tiền cọc với vợ chồng tôi lớn lắm”, chị Liên tâm sự.
Mệt mỏi với hành trình đi tìm nguồn vốn ngân hàng, cuối cùng để có đủ 700 triệu đồng cho kịp thời gian thỏa thuận, hai vợ chồng chị chuyển sang vay tín chấp tiền lương. Chồng và vợ, mỗi người vay 1 khoản tín chấp và nhờ thêm cả em gái chị Liên đứng ra vay tín chấp giúp để có đủ 700 triệu đồng với lãi suất hơn 20%/năm.
Trên thực tế, những khoản vay mua bất động sản dưới 1 tỷ đồng vẫn có thể vay được tại một số ngân hàng chưa hết room tín dụng. Nhưng với dân đầu tư, lượng vốn cần vay lên tới vài tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng thì cửa ngân hàng hẹp vô cùng, thậm chí là đóng hẳn.
Một khảo sát của Đầu tư Tài chính với nhiều nhà đầu tư bất động sản đã ghi nhận thực trạng này. Nhiều nhà đầu tư, nhóm đầu tư vốn mỏng, thường xuyên sử dụng đòn bẩy tài chính đều thừa nhận việc nguồn vốn tín dụng bị hạn chế khiến họ chao đảo, đứng ngồi không yên.
Là một người chuyên mua gom các khu đất vùng ven phân lô tách thửa rồi làm nhà xây sẵn để bán, nhà đầu tư Phạm Tuấn Hùng (Mỗ Lao, Hà Đông) mất ăn mất ngủ bởi việc kiểm soát tín dụng khiến ông không vay được ngân hàng. Không có vốn, với các khu đất đã mua từ trước, ông không có tiền cho việc tách thửa, làm hạ tầng và xây dựng để bán. Không vay được ngân hàng, ông cũng không có tiền để thu mua tiếp các lô đất khác. Thiếu tín dụng ngân hàng, ông không có hàng để bán, không có nguồn thu để trả các khoản vay từ trước đó. Ông cho biết, không phải Covid-19 mà đây mới là giai đoạn khó khăn nhất trong quãng đời làm bất động sản hơn chục năm của ông.
Bà Đỗ Hương Giang (Hạ Long, Quảng Ninh) cho biết bà đang đứng ngồi không yên bởi bà mua đầu tư 2 sản phẩm khác nhau ở 2 dự án khác nhau của cùng một chủ đầu tư trong Nam. Với dự án khu đô thị nhà ở thì ngân hàng vẫn giải ngân cho vay, nhưng cùng là ngân hàng đó, với sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thì từ chối không giải ngân vì sản phẩm là mang tính đầu tư, đầu cơ. “Với sản phẩm nghỉ dưỡng, tiền đợt 1 thì tôi đã vào rồi, tôi đang xem phương án giải quyết của chủ đầu tư khi ngân hàng đối tác ngừng giải ngân. Tôi mua sản phẩm vì có chính sách ngân hàng. Nếu ngân hàng không đi cùng thì tôi cũng không thể đồng hành cùng chủ đầu tư”, bà Giang cho biết.
Tương tự, ông Nguyễn Hải Linh (Quan Hoa, Cầu Giấy) cho biết từ hơn tháng nay cũng đang lo tiền mặt để đóng đợt tiếp theo một dự án ông đầu tư do ngân hàng ngừng giải ngân vì hết room tín dụng. Ông rất mệt mỏi vì phải chạy vạy vay tiền và đang tính đến việc chấp nhận cắt lỗ để thoát được gánh nặng tài chính của khoản đầu tư.
Không có tín dụng, việc mua bán trao đổi hàng hóa ở nhóm nhà đầu tư vốn mỏng bị đứt gãy, thanh khoản thị trường tắt, hàng hóa tồn đọng khiến dòng tiền của họ cũng chết cứng theo đất. Bối cảnh thị trường này chỉ có những nhà đầu tư trường vốn, có dự trù tài chính tốt là đang giữ được tâm thế bình thản “chờ thời”.
Nghịch lý của thị trường
Trung Quốc – một cường quốc kinh tế kề cạnh Việt Nam đang tìm cách chữa lành vết thương nhức nhối: cuộc khủng hoảng bất động sản sau khi bị siết tín dụng. Trước đó, chính phủ đại lục đã kiên tâm theo đuổi tôn chỉ “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ” và mạnh tay siết tín dụng bất động sản. Động thái siết không nể nang kéo theo sự sụp đổ của tập đoàn Evergrande – tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc vào cuối năm ngoái. Và đó mới chỉ là dấu hiệu chỉ điểm đầu tiên, mở màn cho hàng loạt đổ vỡ sau đó của thị trường bất động sản Trung Quốc và những hệ lụy đầy thách thức của các ngành kinh tế liên đới.
TS Vũ Đình Ánh - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho biết nếu kiểm soát tín dụng bất động sản đồng loạt thì thị trường không khủng hoảng sẽ thành khủng hoảng. Nếu thị trường bất động sản khủng hoảng sẽ kéo theo sự khủng hoảng của thị trường tài chính. Việc siết tín dụng cần có sự chọn lọc, áp dụng cho từng phân khúc, từng thời điểm, cần phải hướng tín dụng vào các phân khúc, dự án lành mạnh. Nếu làm được điều này sẽ đảm bảo được chất lượng cho bản thân thị trường bất động sản và chất lượng khoản tín dụng dành cho bất động sản.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng động thái kiểm soát, tăng cường quản lý nhằm điều chỉnh, định hướng dòng vốn bất động sản là cần thiết để lành mạnh hóa thị trường. Mục đích của việc kiểm soát nhằm kìm hãm giá bất động sản tăng nóng, hạn chế các hoạt động đầu cơ, tránh nguy cơ bong bóng bất động sản. Thế nhưng, trên thực tế, chính việc kiểm soát tín dụng đã đẩy thị trường đối mặt với hàng loạt bất cập. Cụ thể, nhiều doanh nghiệp sẽ không có vốn để phát triển dự án khiến quy mô phát triển dự án bị thu hẹp và làm giảm khả năng cung cấp sản phẩm cho thị trường. Nguồn cung sụt giảm khiến giá nhà tăng cao. Ngoài ra, người mua nhà gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay, làm giảm thanh khoản thị trường.
Ông Đính cho rằng việc khóa van tín dụng trong khi các hoạt động đầu tư đều rất cần vốn là không phù hợp. Việc kiểm soát tín dụng cần xem xét hoạt động nào cần kiểm soát, hoạt động nào cần kích thích, không nên “đánh đồng” tất cả. Các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở thu nhập thấp, giá rẻ rất cần được khuyến khích. Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh bên cạnh việc kiểm soát tín dụng, các cơ quan chức năng cũng cần sớm nghiên cứu cơ chế tối ưu để các doanh nghiệp tốt, có năng lực thật có thể huy động được nguồn vốn từ xã hội thông qua các kênh hợp pháp khác, như phát hành trái phiếu.
Nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhấn mạnh việc kiểm soát tín dụng là chủ trương tốt, để thị trường lành mạnh. Ở các nước phát triển, trước thực trạng bất động sản tăng nóng thì bên cạnh các công cụ chính sách để điều tiết thị trường minh bạch, lành mạnh là kiểm soát thuế, tín dụng thì giải pháp còn là tăng nguồn cung. Tại Singapore, ngoài việc tăng thuế tài sản, quy định đảm bảo tỷ lệ trả nợ không quá 50% thu nhập, tỷ lệ cho vay không quá 85% thì chính phủ Singapore thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung nhằm giải quyết bài toán nhà ở cho dân chúng.
Ông Quốc Anh kiến nghị cần các giải pháp nhằm đảm bảo quan hệ cung cầu lành mạnh đi theo hướng bền vững đó, để doanh nghiệp khơi thông thị trường, đảm bảo hàng hóa trên thị trường bởi với tốc độ đô thị hóa hiện tại, thị trường Việt Nam mỗi năm cần 150 nghìn căn hộ. Việc kiểm soát tín dụng khiến nguồn cung bị thắt lại, gây những hệ lụy bất ổn cho thị trường đang có nguồn cầu vô cùng dồi dào.
