Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản trình Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị sửa đổi quy định dưới Luật về tách thửa đất ở nhằm hạn chế xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan.
Theo Hiệp hội, từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp lách luật nhiều lần gây ra các cơn sốt đất ảo đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan. Điều này đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, mà một trong các nguyên nhân có thể bắt nguồn từ bất cập của một số quy định dưới Luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Do đó, rất cần thiết sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về "tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa" và đề nghị bổ sung vào "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai" do Dự thảo Nghị định chưa có quy định nội dung này.
Một trong những kiến nghị đáng chú ý của HoREA là cần bổ sung quy định đối tượng tham gia đấu giá các lô đất ở phải là người trong xã, nếu họ không tham gia mới cho phép người ngoài xã đấu giá đất.
HoREA kiến nghị cần bổ sung quy định đối tượng tham gia đấu giá các lô đất ở phải là người trong xã. Ảnh minh họa.
Nguyên nhân là do khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở đã xảy ra tình trạng nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đó mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua, nhưng không có nhu cầu thực mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lãi, trong đó có giới “đầu nậu, cò đất” gây ra các cơn sốt ảo tại địa phương.
Một bất cập nữa theo Hiệp hội này đó là vẫn còn tình trạng diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở hoặc thửa đất nông nghiệp độc lập nằm trong điểm dân cư nông thôn hoặc trong đất đô thị.
Vì vậy, pháp luật về đất đai cần quy định cơ chế, điều kiện để giải quyết nhu cầu của người dân muốn tách thửa đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập tại đô thị, điểm dân cư nông thôn. Việc này vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch.
Liên quan đến các quy định tách thửa đất, HoREA cho rằng, Điều 43d và Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã dẫn đến tình trạng các địa phương thực hiện tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có tách thửa đối với đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác không phải là đất ở, đã dẫn đến tình trạng đầu nậu, cò đất lợi dụng để phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt đất ảo.
Trong khi đó, nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với “đất nông nghiệp” mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là “đất nông nghiệp” thì không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn.
Tuy nhiên, do công tác quản lý nhà nước chưa chặt chẽ (nhất là ở cấp cơ sở) dẫn đến tình trạng nhiều đối tượng lợi dụng kinh doanh bất động sản trái phép. Vì vậy, nhiều địa phương vẫn xảy ra tình trạng hô biến các lô đất nông nghiệp có diện tích 500 m2 hoặc 1.000 m2 vừa vặn với diện tích của một lô biệt thự, nhà vườn, dẫn đến tình trạng một số đối tượng lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất.
HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d theo hướng UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.
HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP theo hướng UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất ở, điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.
