Kiểm soát chuyển nhượng để nhà ở xã hội phục vụ đúng nhu cầu
Kiểm soát giao dịch, hạn chế đầu cơ và bảo đảm người có nhu cầu thực tiếp cận nhà ở là những nội dung được Bộ Xây dựng nhấn mạnh trong quá trình hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội. Trong đó, thời hạn hạn chế chuyển nhượng 5 năm cần được hiểu đúng, đồng thời phân biệt quy định đang áp dụng với các đề xuất sửa đổi luật.
Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 10, tổ chức ngày 4/11/2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Hồng Vinh thông tin về các giải pháp giúp người thu nhập thấp, công nhân tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp. Theo nội dung được công bố, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tập trung hoàn thiện điều kiện thụ hưởng, nguồn lực phát triển, phương pháp xác định giá và quản lý giao dịch.
Với loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, việc quản lý cần theo dõi cả quá trình sử dụng. Nếu căn hộ được mua chủ yếu để bán lại hưởng chênh lệch, cơ hội tiếp cận của người cần chỗ ở có thể bị thu hẹp, làm giảm hiệu quả của chính sách an sinh.
Theo thông tin tại họp báo, dự thảo quy định mỗi đối tượng chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội, đồng thời hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm đầu nhằm ngăn ngừa đầu cơ. Nội dung này đang được đề cập trong quá trình sửa đổi luật, cần tiếp tục theo dõi văn bản được Quốc hội thông qua và thời điểm có hiệu lực.
Kiểm soát giao dịch là một phần trong chuỗi giải pháp bảo đảm đúng đối tượng. Khâu xét duyệt ban đầu cần đi cùng khả năng theo dõi những thay đổi sau khi ký hợp đồng, bàn giao và đưa nhà vào sử dụng.
Về thực hiện, hồ sơ cần phản ánh chính xác điều kiện của người đăng ký. Thông tin về dự án, giá bán, quy trình tiếp nhận và kết quả xét duyệt cũng cần được công khai để người dân có căn cứ theo dõi. Khi quy trình rõ ràng, nguy cơ phát sinh những khoản chi ngoài hợp đồng hoặc giao dịch thiếu minh bạch sẽ dễ được nhận diện hơn.
Cùng với quản lý chuyển nhượng, dự thảo đặt ra nguyên tắc xác định giá bán, giá thuê và giá thuê mua theo hướng tính đúng, tính đủ chi phí hợp lý, hợp lệ và lợi nhuận định mức; các khoản ưu đãi của Nhà nước không tính vào giá nhà.
Đối với người thụ hưởng, giá phù hợp cần được xem xét cùng khả năng thanh toán trong suốt thời gian sử dụng. Ngoài tiền mua hoặc thuê mua, hộ gia đình còn phải cân đối các khoản chi sinh hoạt, quản lý vận hành và nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng. Vì vậy, minh bạch thông tin giá có ý nghĩa trực tiếp đối với quyết định an cư.
Thời hạn 5 năm được tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà
Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, bên mua không được bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 5 năm, tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, trừ trường hợp được luật cho phép. Mốc này cần được phân biệt với ngày đặt cọc, ký hợp đồng hoặc nhận bàn giao.
Ví dụ, nếu thời điểm thanh toán đủ tiền được xác định là tháng 11/2026 thì thời gian 5 năm phải tính từ mốc đó. Không thể chỉ căn cứ việc đã cư trú tại căn hộ nhiều năm để kết luận nhà đủ điều kiện bán lại.
Trong thời hạn 5 năm, quy định hiện hành cho phép người có nhu cầu bán lại thực hiện theo hai hướng: bán cho chủ đầu tư dự án hoặc bán cho người thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội. Giá bán tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư; nghĩa vụ thuế thực hiện theo pháp luật về thuế.
Như vậy, “hạn chế chuyển nhượng” không có nghĩa mọi trường hợp bán lại trước 5 năm đều bị cấm. Giao dịch phải đáp ứng đúng đối tượng, giới hạn giá và thủ tục tương ứng.
Theo hướng dẫn về Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, người mua lại trong thời hạn này phải có giấy tờ xác nhận đối tượng, điều kiện và nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có dự án để được xác định theo quy định. Người bán thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư nếu có.
Đối với trường hợp sau 5 năm, Bộ Xây dựng giải thích quy định hiện hành cho phép bán theo cơ chế thị trường khi bên mua đã thanh toán đủ tiền, hết thời hạn hạn chế và đã được cấp giấy chứng nhận. Việc giao dịch vẫn phải đáp ứng các quy định pháp luật liên quan.
Phân biệt đề xuất sửa luật với quy định đang áp dụng
Một nội dung khác được Chính phủ giới thiệu trong quá trình chỉnh lý dự thảo là đề xuất kiểm soát người mua lại ngay cả sau thời hạn 5 năm. Theo thông tin công bố ngày 25/10/2026, chủ sở hữu dự kiến chỉ được bán lại cho người thuộc diện hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Đây là điểm khác với cơ chế bán lại theo thị trường của luật hiện hành.
Dự thảo cũng đề cập việc cập nhật các giao dịch bán, cho thuê mua và cho thuê vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hướng quản lý này được kỳ vọng hỗ trợ kiểm tra quá trình thụ hưởng và hạn chế trục lợi chính sách.
Tuy nhiên, nội dung dự thảo có thể tiếp tục được chỉnh lý. Người đang mua, thuê mua hoặc dự kiến nhận chuyển nhượng cần căn cứ văn bản có hiệu lực tại thời điểm giao dịch, cùng quy định chuyển tiếp nếu có.
Trước khi đặt cọc mua lại, các bên nên xác minh thời điểm thanh toán đủ tiền, tình trạng giấy chứng nhận, nguồn gốc căn hộ và điều kiện của người nhận chuyển nhượng. Hợp đồng và hồ sơ cần phản ánh đúng bản chất giao dịch, tránh chỉ dựa vào cam kết sẽ hoàn thiện thủ tục trong tương lai.
Về lâu dài, hiệu quả quản lý nhà ở xã hội cần được nhìn nhận qua khả năng duy trì quỹ nhà phục vụ người đủ điều kiện, chất lượng sử dụng và mức độ thuận tiện khi tiếp cận chính sách. Kiểm soát đầu cơ, minh bạch giá và hướng dẫn thủ tục rõ ràng sẽ hỗ trợ mục tiêu ấy, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người có nhu cầu ở thực.
