Thị trường "án binh bất động"
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Hàng nghìn dự án "án binh bất động" chờ tháo gỡ.
Bên cạnh đó, thị trường cũng tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành bất động sản.
Dữ liệu của đơn vị này cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn "sốt đất" nửa đầu năm 2022. Cùng với đó, sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với "túi tiền" của số đông người dân xuất hiện. Giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.
Giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất, tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính - đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 30-50% giá trị đầu tư.
Những người thế chấp bất động sản để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.
Do tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân, hoạt động giao dịch trong quý I/2023 của thị trường nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) gần như đóng băng. Trong khi đó, một vài dự án lớn tạm thời ngừng giao dịch. Đáng chú ý, một vài dự án nhỏ và vừa chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất động sản, khiến người mua không đủ khả năng chi trả. Điều này khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý chạm mức âm 19 căn.
Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường nhà ở trong quý I là hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% cùng kỳ năm 2022. Trong đó, căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt ở Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp.
Dự báo, thời gian tới, động thái tích cực từ việc giảm lãi suất của các ngân hàng cùng với niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư dần được khôi phục. Giao dịch trong quý 2 sẽ có chuyển biến tích cực, dự kiến tỷ lệ hấp thụ riêng đối với phân khúc bất động sản nhà ở đạt khoảng 15-18%.
Trong đó, phân khúc chung cư giá căn hộ phân khúc bình dân, trung cấp ở các thành phố lớn sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, bán lẻ dự kiến sẽ không có nhiều thay đổi.
Ảnh minh họa.
"Sốt đất" sẽ khó sảy ra trong năm 2023?
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - trong quý I vừa qua, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.
Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các khu công nghiệp, khu trung tâm dịch vụ du lịch vẫn thu hút sự quan tâm của các của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.
Đặc biệt kể từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, trong năm 2023 nhận định, sẽ không xảy ra cơn "sốt đất". Bởi vì thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền. Tuy nhiên, xét về dài hạn, vị chuyên gia này cho rằng, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó như có thể xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai.
"Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội khoảng 49% và TP.HCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu", ông Quốc Anh nêu.
Môi giới tay ngang tháo chạy...
Theo VARS, thị trường trầm lắng hiện nay đã ghi nhận sự gia tăng số lượng môi giới bất động sản nghỉ việc. Ước tính, số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Cá biệt, tại một số khu vực, số lượng môi giới bất động sản tiếp tục nghỉ việc lên tới 80%.
Phần lớn môi giới bất động sản nghỉ việc đều thuộc nhóm "lính mới" hoặc tay ngang, điển hình là nhóm bắt sóng các đợt sốt ảo, quá "phấn khích" và duy trì song song hai trạng thái tay ngang vừa là "nhà đầu tư" vừa là môi giới. Để tồn tại qua thời gian này, một số môi giới bất động sản đã tìm hướng mới bằng cách chuyển sang mảng cho thuê. Nhóm môi giới bất động sản chuyên nghiệp tuy có khó khăn nhưng vẫn bám trụ được với thị trường.
Hầu hết sàn giao dịch mới thành lập trong vòng 2 năm trở lại đây đều đóng cửa. Theo thống kê từ các sàn là hội viên của VARS, trong quý I, 30-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Đặc biệt, có khu vực con số này lên tới 80%.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - thời gian tới, các sàn giao dịch cần bám sát tình hình thị trường để có những điều chỉnh kịp thời, tránh tình trạng cho nhân viên nghỉ nhiều đến khi thị trường ấm lên lại không đủ nguồn lực triển khai hoạt động kinh doanh. "Các sàn cần có biện pháp động viên, trấn an, hỗ trợ đội ngũ nhân sự "cứng" để đảm bảo giữ được đội ngũ nòng cốt, chuẩn bị cho thời kỳ sắp tới", ông Đính nêu./.
