Thị trường bất động sản sắp xuất hiện đợt giảm giá, cắt lỗ cuối năm 2026?

Chia sẻ về điều này, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, quý III/2026 có thể bắt đầu xuất hiện nguồn hàng “giá ngộp” trên thị trường nếu lãi vay không giảm. Tuy nhiên, tình trạng này chỉ diễn ra ở các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, không phản ánh diễn biến chung của thị trường bất động sản.

Theo ông Tuấn, phân khúc đất nền thanh khoản khá chậm, trong khi căn hộ cũng chậm nhưng vẫn đang có giao dịch. Loại hình nhà riêng lẻ đã có sự điều chỉnh nhóm mua, chủ yếu giao dịch mua ở thực, nhà đầu tư gặp khó khăn.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (Thuộc DKRA Group)  cho hay, trong nửa đầu năm nay, bên cạnh các yếu tố biến động chung của nền kinh tế, bất ổn địa chính trị toàn cầu, thị trường bất động sản trong nước hiện gặp khó khăn rất lớn về việc tiếp cận nguồn vốn. Đặc biệt vốn vay ngân hàng và lãi suất cho vay mua bất động sản liên tục neo ở mức cao kéo dài từ thời điểm cuối năm 2025. "Tôi cho rằng đây là những yếu tố chủ đạo, tác động trực tiếp đến sự chững lại rõ nét của thị trường bất động sản ở hầu hết các phân khúc và khu vực trong thời gian qua", ông Thắng nói. 

Theo ông Thắng, bước sang sáu tháng cuối năm 2026, nếu các vấn đề kể trên vẫn tiếp diễn và chưa thể có sự chuyển biến tích cực kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục có những phản ứng điều chỉnh nhất định. Việc giảm giá là tất yếu nhưng sẽ không diễn ra ồ ạt trên diện rộng mà tập trung ở một số phân khúc nhất định.

Cụ thể, các dòng sản phẩm đất nền khu vực các tỉnh vùng ven với kết nối giao thông hạn chế, thiếu vắng nhu cầu ở thực nhiều khả năng sẽ là nhóm chịu tác động sâu rộng nhất khi thanh khoản thị trường tiếp duy trì tình trạng trầm lắng như hiện nay. Ở chiều ngược lại, các bất động sản phân khúc căn hộ tầm trung phục vụ tốt nhu cầu ở thực ở các đô thị lớn, các bất động sản khai thác dòng tiền được kỳ vọng sẽ là bệ đỡ vững chắc trước những biến động của thị trường trong thời gian tới.

"Tình trạng một bộ phận nhà đầu tư, người mua lạm dụng đòn bẩy tài chính lớn giai đoạn “vốn rẻ” năm 2024 – 2025 đối mặt với áp lực đáo hạn ngân hàng, buộc phải hạ lợi nhuận kỳ vọng hoặc thậm chí chiết khấu so với giá mua ban đầu để nhanh chóng thanh khoản bất động sản nhằm thu hồi dòng tiền được cho là sẽ xuất hiện ngày càng nhiều", ông Thắng nhấn mạnh. 

Cũng nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng, Giảng viên bất động sản Công ty Học viện Eagle Academy cho hay, để đánh giá thị trường bất động sản có diễn ra tình trạng giảm giá, cắt lỗ trong thời gian tới hay không, trước mắt phải xác định tình hình hiện nay như thế nào? Các yếu tố nguyên nhân tác động là gì? tình trạng này sẽ kéo dài bao lâu? Những người chịu ảnh hưởng là ai? Một số cơ chế chính sách của Nhà nước từ nay đến cuối năm sẽ làm gì để thúc đẩy thị trường bất động sản? Những chính sách đó (nếu có) thì khi nào sẽ phát huy tác dụng?...

Theo ông Nguyễn Hoàng, với bối cảnh thị trường hiện nay, nhà đầu tư năng lực tài chính yếu, không "gồng" lãi vay được thì phải cắt lỗ. Dẫu vậy, so với giai đoạn 2011-2012, sức chịu đựng của nhà đầu tư hiện nay đã tốt hơn.

Còn theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược của Công ty TNHH Cushman & Wakefield,  thị trường  từ nay đến cuối năm sẽ không xảy ra tình trạng "sốt đất". Hiện các quy định mới về định giá đất tiệm cận giá thị trường khiến giá khó có sự điều chỉnh sâu trên diện rộng, nhưng thị trường dự kiến sẽ xuất hiện những "nhịp điều chỉnh mềm" từ phía chủ đầu tư. Sự điều chỉnh này thể hiện qua việc giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc đưa ra các chính sách bán hàng ưu đãi như: tăng chiết khấu và giãn tiến độ thanh toán để hỗ trợ người mua.

Đối với người mua sẽ quan sát kỹ lưỡng hơn, trong khi các chủ đầu tư phải tính toán cẩn trọng để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm trong bối cảnh nhiều đại đô thị đang cùng phát triển tại nhiều tỉnh thành. Về dài hạn, theo bà Ngọc, hạ tầng giao thông và kết nối vùng vẫn đóng vai trò là "lực kéo" quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản,.

Để cải thiện tình trạng lệch pha cung cầu (thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân), bà Ngọc đề xuất công tác định giá đất cần được nhìn nhận trong tổng thể bản quy hoạch. Cụ thể, nếu một khu vực đã được quy hoạch cho nhà ở giá rẻ, cần có cơ chế "mức trần" để khống chế giá, tránh việc một dự án đơn lẻ bán giá cao sẽ đẩy mặt bằng giá của cả khu vực lên theo, khiến thu nhập của người dân không theo kịp tốc độ tăng giá đất.

Các địa phương cũng cần xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở cao cấp đến đâu để cân đối quỹ đất, tránh đầu tư tràn lan dẫn đến đầu cơ. Bên cạnh đó, cần có những công cụ điều tiết về tài chính và đất đai để ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở có mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, đây sẽ là giai đoạn thị trường tăng trưởng thực chất hơn, mang tính chọn lọc cao hơn thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước. Giá bất động sản có thể không giảm sâu nhưng hiện tượng sốt giá và đầu cơ sẽ dần được kiểm soát.