Người mua bất động sản đang đợi chờ “hàng ngộp” giá?

Nhận định thị trường ở giai đoạn này, ông Phan Vi - người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, chuyên phân khúc nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, hiện nay tâm lý đợi hàng ngộp đã xuất hiện. Bên cạnh khách hàng “xuống tiền”, một số khác cân nhắc và theo dõi thêm tình hình thị trường.

Theo ông Phan Vi, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn nửa đầu năm 2026 đang ở trong "chu kỳ mới" – nơi sự sàng lọc mạnh mẽ về pháp lý và giá trị thực đã thay thế hoàn toàn thời kỳ "đầu cơ" nóng. Đối với nhà đầu tư và người mua ở thực, đây là thời điểm không dành cho những quyết định vội vàng, nhưng lại là cơ hội để sở hữu những tài sản có giá trị bền vững.

Vị này đã chỉ ra 10 lý để cân nhắc "có nên xuống tiền" mua bất động sản ở giai đoạn hiện nay.

Thứ nhất, hành lang pháp lý đã hoàn thiện và minh bạch. ​Với việc Luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan đã đi vào vận hành thực tế, các dự án được mở bán hiện nay đều phải vượt qua những rào cản pháp lý khắt khe hơn. Đây là "bộ lọc" tự nhiên giúp loại bỏ những dự án ảo, bảo vệ quyền lợi người mua và đảm bảo tính thanh khoản dài hạn cho tài sản.

Thứ hai, định giá tiệm cận giá trị thực. Thị trường năm 2026 đã qua giai đoạn "ngáo giá". Giá bán hiện nay được điều chỉnh phản ánh đúng hơn giá trị khai thác và khả năng vận hành của sản phẩm. Người mua không còn phải chịu "phí ảo" từ các đợt sốt đất, giúp bài toán tài chính trở nên an toàn hơn.

Thứ ba, chu kỳ tích lũy cho đà tăng trưởng mới. ​Theo ôn Phan Vi, thị trường đang ở giai đoạn đầu của một chu kỳ tăng trưởng bền vững mới. Mua bất động sản tại thời điểm này giống như việc "tích lũy tài sản" trước khi các dự án hạ tầng lớn hoàn thiện và các chính sách kinh tế mới thẩm thấu toàn diện vào thị trường.

Thứ tư, bất động sản là kênh "trú ẩn" an toàn trước lạm phát. Dù kinh tế vĩ mô có những biến động, bất động sản tại các đô thị lớn vẫn luôn là kênh giữ tiền hiệu quả nhất. So với các kênh tài sản biến động mạnh khác, nhà ở (đặc biệt là căn hộ cao cấp hoặc nhà phố có sổ đỏ) vẫn duy trì giá trị rất tốt trong dài hạn.

Thứ năm, hạ tầng trọng điểm sắp về đích. ​Năm 2026 là thời điểm nhiều dự án hạ tầng chiến lược (đường vành đai, tuyến Metro, các cầu kết nối vùng) đang bước vào giai đoạn hoàn thiện. Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng này sẽ có dư địa tăng giá rất lớn khi các dự án chính thức đi vào hoạt động.

Thứ sáu, sự lên ngôi của phân khúc "Wellness" & "Garden City". ​Xu hướng thị trường đang dịch chuyển mạnh mẽ sang các không gian sống xanh, tích hợp chăm sóc sức khỏe (Wellness). Những dự án chú trọng vào chất lượng sống, tiện ích sức khỏe và mật độ cây xanh cao đang thu hút nhu cầu ở thực rất lớn, đảm bảo khả năng cho thuê và chuyển nhượng cao.

​Thứ bảy, tín dụng và dòng vốn được "cởi trói". ​Nguồn vốn tín dụng hiện nay đã được khơi thông hơn, đi kèm với nhiều chính sách ưu đãi từ các ngân hàng hợp tác với chủ đầu tư uy tín. Điều này giúp người mua dễ dàng tiếp cận các phương án tài chính linh hoạt thay vì phải dùng đòn bẩy quá lớn như các năm trước.

​Thứ tám, lợi thế từ "Phygital" và công nghệ hỗ trợ. ​Khác với trước đây, việc mua nhà hiện nay được hỗ trợ bởi các công cụ VR 360, AI, và dữ liệu lớn (Big Data). Nhà đầu tư có thể kiểm tra quy hoạch, so sánh giá và "trải nghiệm" dự án chính xác hơn, giúp giảm thiểu rủi ro khi đưa ra quyết định từ xa hoặc chưa thể tham quan trực tiếp.

Thứ chín, nguồn cung cao cấp khan hiếm. ​Tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ cao cấp và nhà ở có vị trí trung tâm vẫn đang khan hiếm do quỹ đất hạn hẹp. Sự lệch pha giữa cung và cầu ở phân khúc cao cấp đảm bảo rằng tài sản ở vị trí "đắc địa" sẽ luôn giữ giá và có tiềm năng tăng trưởng tốt.

Thứ mười, cơ hội "săn" sản phẩm từ nhà đầu tư ngộp. ​Dù thị trường đã phục hồi, vẫn còn những nhà đầu tư cần thanh khoản nhanh do áp lực tài chính từ giai đoạn trước. Đây là cơ hội để người mua thương thảo và sở hữu những tài sản tốt với mức giá "mềm" hơn giá thị trường, nếu có sẵn dòng tiền mặt và kiến thức thị trường tốt.

"Ngộp giá" bất động sản là thuật ngữ chỉ các nhà đất mà chủ sở hữu buộc phải bán gấp, bán cắt lỗ do áp lực tài chính quá lớn (như nợ xấu, đáo hạn ngân hàng hoặc kinh doanh thua lỗ). Giá bán này thường thấp hơn thị trường từ 10% đến 30%, thậm chí lên tới 35%

Mới đây, một môi giới chuyên phân khúc đất nền TP. Hồ Chí Minh cũng cho biết, hiện thị trường đã xuất hiện một số nguồn hàng “ngộp” giá, tuy nhiên không đại diện cho toàn thị trường chung. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều, khi thanh khoản chậm ảnh hưởng đến dòng tiền nên đã chấp nhận bán ra với mức giá thấp hơn thị trường khoảng 100-200 triệu đồng/sản phẩm.

"Sau giai đoạn thanh lọc, thị trường bất động sản hiện nay đã khác, khách mua bất động sản đều có sự lựa chọn, cân nhắc rất kỹ mới xuống tiền. Thị trường đã qua giai đoạn "dễ dãi" trong lựa chọn hay chạy theo "sóng" mà tập trung vào giá trị tài sản, giá trị khai thác, vận hành. Theo đó, việc bán tháo hay cắt lỗ sâu gần như không còn trên thị trường", môi giới này chia sẻ.