Chưa phù hợp với tâm lý chung người mua chung cư
Theo văn bản Kiến nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư xây dựng mới gửi Chính phủ và Bộ Xây dựng, HoREA cho rằng so sánh giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn tuy thấp hơn giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn khoảng trên dưới 20%.
Tuy nhiên căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn chưa thật sự hấp dẫn và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng. Nhiều ý kiến cho rằng căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với đa số người dân mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu.
Bên cạnh đó, lý giải điều trên, theo HoREA, đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa là "tiêu sản" (dùng để ở, thụ hưởng); vừa là "tích sản" (tích lũy tài sản; làm của cải để dành) có giá trị lớn nhất; vừa kết hợp để ở và kinh doanh; vừa sử dụng nhà ở làm tài sản cầm cố, 2thế chấp để tạo vốn làm ăn.
Nước ta là nước đang phát triển nên giá trị bất động sản, nhà đất (nhất là đất) thường có xu thế tăng giá theo thời gian. Hiệp hội này lấy ví dụ, năm 2007-2010, chủ đầu tư một khu đô thị mới tại Quận 7 bán nhà phố, biệt thự với giá đất nền từ 7-16 triệu đồng/m2; bán căn hộ chung cư với giá 32-35 triệu đồng/m2. Nhưng, hiện nay (sau 15 năm) thì giá đất nền đã tăng lên 160-200 triệu đồng/m2, giá căn hộ chung cư đã tăng lên 50 triệu đồng/m2, HoREA cho biết thêm.
Do đó đa số người dân mua nhà chung cư thì có xu hướng lựa chọn mua "căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài" để được hưởng "địa tô chênh lệch".
Cần đảm bảo tính thống nhất giữa các luật
Trong văn bản kiến nghị, HoREA cho rằng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với tất cả dự án mới. Thay vào đó, HoREA cho rằng nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê...
Để bảo vệ cho kiến nghị của mình, HoREA dẫn điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài" để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh "tâm lý bất an" trong xã hội.
HoREA cho rằng cần phải đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở với Luật Đất đai. Việc áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể làm tăng thêm "gánh nặng công việc" cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện do phải đồng thời vừa quản lý "đối tượng mới" là nhà chung cư sở hữu có thời hạn, vừa phải quản lý "đối tượng cũ" là nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn.
Hiệp hội cũng cho rằng không phải do quy định "quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài" đã gây ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp, đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư "tốt hơn nơi ở cũ" cho các chủ sở hữu nhà chung cư.
Bên cạnh đó, HoRE nhấn mạnh quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận sở hữu không xác định thời hạn; nhà chung cư thì chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn.
"Quy định này có thể "làm lợi" cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị", HoREA nhận định.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư
Cụ thể tại Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng lại tiếp tục đề xuất 2 phương án về "thời hạn sở hữu nhà chung cư".
- Phương án 1: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.
- Phương án 2: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).
Tại đây, Bộ Xây dựng đang nghiêng về phương án 1.
Theo quy định, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng và theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình được phân thành các cấp sau đây:
Đầu tiên là nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; Cấp 2 là từ 50 - 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm. Thực tế, rất ít nhà chung cư thuộc loại công trình 3 và 4. Như vậy, thời hạn sở hữu chung cư có thể là từ 50 năm trở lên.
Bộ Xây dựng tiếp tục giữ quy định áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư tại dự thảo lần 2 Luật Nhà ở (sửa đổi).
Người dân đi đâu khi chung cư hết thời hạn?
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo luật nhằm nhiều mục tiêu khác nhau. Trong đó là đảm bảo an toàn, tính mạng, tài sản cho người dân. Bởi sau một thời hạn sử dụng nhất định, chất lượng nhà chung cư sẽ xuống cấp. Khi không còn sử dụng được nữa phải có phương án phá dỡ để xây lại.
Khi hết thời hạn sẽ phải đặt ra nhiều tình huống. Nếu khi hết thời hạn ngay từ khi tính từ ban đầu thì gần hết thời hạn, nhà nước sẽ đứng ra kiểm định chất lượng. Khi kiểm định, nếu nhà chung cư còn tiếp tục sử dụng được sẽ cho tiếp tục sử dụng. Cơ quan kiểm định sẽ xác định thời hạn còn tiếp tục sử dụng là bao nhiêu.
Nếu như đến hết thời hạn, cơ quan kiểm định xác định rằng, nhà chung cư không còn tiếp tục sử dụng được nữa thì phải lên phương án phá dỡ.
Ông Khởi cho biết khi phá dỡ sẽ đặt ra 2 tình huống khác nhau để bảo đảm quyền lợi cho người dân.
Thứ nhất theo quy hoạch, tại khu vực đó nếu còn tiếp tục vẫn xây dựng nhà chung cư thì sẽ tiếp tục xây dựng lại. Và những người chủ sở hữu trước đây sẽ tiếp tục được tái định cư nếu có nhu cầu. Còn các chủ sở hữu không tiếp tục tái định cư sẽ được quyền quyết định được bồi thường theo quy định chính sách khi phá dỡ.
Thứ hai trong trường hợp khi phá dỡ nhà chung cư mà nhà nước quy hoạch khu vực này làm các công trình khác (tức không còn làm lại nhà chung cư) sẽ di chuyển người dân đến địa điểm khác - có nghĩa là được tái định cư.
Cứ yên tâm mà ở?
Trước lo ngại nếu áp dụng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu phải di chuyển đi chỗ khác sẽ ảnh hưởng đến nhiều thứ như: An sinh xã hội, đời sống, việc làm…
Về vấn đề này, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, truyền thống suy nghĩa của người Việt đều muốn an cư, lập nghiệp. An cư ở đây hiểu là sở hữu ổn định lâu dài, suốt đời, thậm chí là qua đời mình đến đời con cháu. Cho nên khi đề xuất phương án này, Bộ Xây dựng đã tính toán để tránh sự xáo trộn nếu cơ quan có thẩm quyền thông qua.
"Quy định như vậy nhưng áp dụng ở thời điểm nào, áp dụng với chung cư nào làm sao bảo đảm hài hòa giữa cái cũ và cái mới", ông Khởi nhấn mạnh.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, từ trước đến nay, chúng ta không xác định rõ nhà chung cư là cấp mấy, có thời hạn sử dụng bao lâu. Chúng ta cũng không xác định trong hợp đồng mua bán chung cư có thời hạn mà đều ngầm hiểu là ổn định lâu dài. Do đó, quy định mới áp dụng ở thời điểm sau khi Luật có hiệu lực giúp chủ đầu tư, người dân tính toán làm sao việc mua nhà chung cư yên tâm nhất.
"Do đó, người dân đang ở chung cư cứ yên tâm ở, không có vấn đề gì cả", Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh.
