Nguồn cung phục hồi nhưng lượng hàng tồn chưa được hấp thụ
Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ chưa tương xứng với lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường, khiến áp lực thanh khoản tiếp tục hiện hữu.
Theo báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026 của S&I Ratings, dẫn dữ liệu từ DXS, tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc trong 6 tháng đầu năm đạt 102.500 sản phẩm. Trong khi đó, lượng giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ.
Tỷ lệ hấp thụ theo đó đạt 25,5%, thấp hơn đáng kể so với mức 47,5% của cả năm 2025. Thị trường hiện còn khoảng 76.400 sản phẩm chưa được tiêu thụ.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng mạnh trong quý II/2026. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 9.700 sản phẩm, trong đó số căn hộ mở bán mới đạt hơn 8.590 căn, tăng 25,4% so với cùng kỳ và tăng 7,2% so với quý trước.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường Hà Nội đón nhận 16.600 căn hộ mới, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy sự mất cân đối khi phần lớn sản phẩm mới thuộc nhóm giá cao. Trên 70% nguồn cung mới nằm ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi các sản phẩm có giá dưới 60 triệu đồng/m2 không xuất hiện trên thị trường Hà Nội trong năm 2026.
Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung mới tại Hà Nội đạt 1.110 sản phẩm, tăng 13% so với quý trước. Dù vậy, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 660 căn, giảm 30% theo quý và giảm tới 74% so với cùng kỳ. Khoảng 80% lượng mở bán trong quý tập trung tại các đại đô thị ở Văn Giang.
Đáng chú ý, giá trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu có sự điều chỉnh. Giá bán thứ cấp đối với sản phẩm liền kề và biệt thự tại Hà Nội đạt khoảng 195 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước. Giá căn hộ thứ cấp cũng giảm 3%, xuống khoảng 60 triệu đồng/m2.
Theo S&I Ratings, đây là lần đầu tiên thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận mức giảm giá kể từ năm 2022.
Tại TP.HCM, nguồn cung đang có xu hướng dịch chuyển mạnh ra ngoài khu vực lõi. Theo số liệu CBRE được S&I Ratings dẫn lại, nguồn cung nhà ở mở bán mới trong phạm vi TP.HCM cũ đạt 2.784 sản phẩm trong quý II.
Nếu tính trên phạm vi TP.HCM mở rộng, tổng nguồn cung căn hộ chào bán mới đạt 6.573 căn, gấp 6,7 lần khu vực lõi. Theo đó, nguồn cung căn hộ này tập trung tại khu vực phía Nam thành phố với tổng quy mô khoảng 3.855 căn bao gồm: TT Genesis (hơn 1.400 căn hộ), Arcadia at Lavila (900 căn), Trellia Cove (817 căn) và Vlasta Premier Phú Thuận (738 căn). Ở phân khúc nhà ở thấp tầng, nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM (cũ) đạt 1.934 căn trong quý II/2026, gấp khoảng 22 lần quý trước, mức tăng chủ yếu đến từ dự án Vinhomes SaiGon Park Hóc Môn.
Triển vọng của phân khúc thấp tầng tiếp tục gắn với sự hình thành các đại đô thị tại khu Đông, khu Nam và những hành lang hạ tầng liên vùng. Nguồn cung mở bán mới được CBRE dự báo đạt khoảng 5.500 căn vào cuối năm 2026 và tăng lên hơn 15.000 căn vào năm 2028, chủ yếu do các đại đô thị của những chủ đầu tư lớn dẫn dắt.
Song, giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng nhưng tốc độ tăng đã có dấu hiệu chậm lại. Giá sơ cấp bình quân trong quý II đạt khoảng 92 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý trước, trong khi giá thứ cấp đạt khoảng 69 triệu đồng/m2, tăng 2%. Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường thứ cấp đã chững lại trong bối cảnh chi phí vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức cao.
Lãi suất còn cao, hạ tầng tạo động lực cho thị trường dài hạn
Theo S&I Ratings, chi phí vốn cao đang là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung gia tăng nhưng giá bán sơ cấp khó có thể giảm, đồng thời làm suy yếu khả năng hấp thụ của thị trường.
Đến quý II/2026, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 6/8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên vùng 7,99 - 9,56%/năm so với cuối năm 2025. Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023. Các nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng đang phải đối mặt với chi phí vay vốn có thể vượt 12%.
Không chỉ chi phí vốn, chi phí đầu vào gia tăng cũng tạo thêm áp lực lên giá bất động sản. Theo báo cáo, chi phí nhân công tại một số khu vực đã tăng trên 25%, trong khi giá nguyên vật liệu tăng khoảng 10 - 20%.
Nhìn chung, đây là những yếu tố khiến dư địa giảm giá bán sơ cấp trở nên hạn chế, ngay cả khi thanh khoản thị trường đang chịu nhiều sức ép.
Thay vì giảm mạnh giá bán, nhiều chủ đầu tư đang đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ người mua. Trong quý II, các chương trình bán hàng tập trung vào hỗ trợ hoặc áp trần lãi suất, ân hạn nợ gốc, giảm tỷ lệ vốn tự có, kéo dài tiến độ thanh toán và tăng mức chiết khấu trực tiếp.
Trong khi lãi suất vẫn là lực cản đối với thị trường trong ngắn hạn, đầu tư hạ tầng và quy hoạch đô thị lại được S&I Ratings đánh giá là động lực quan trọng cho tăng trưởng trong trung và dài hạn.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, giải ngân đầu tư công đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ và hoàn thành 35,5% kế hoạch.
Theo thống kê của S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm đạt khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương 128,6 tỷ USD.
Đặc biệt, riêng dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam chiếm tới 50,7% tổng vốn đầu tư hạ tầng được thống kê. Xét theo loại hình, đường sắt và metro chiếm khoảng 60% tổng vốn, cho thấy trọng tâm đầu tư đang hướng tới phát triển các trục vận tải khối lượng lớn. Theo đó, S&I Ratings đánh giá, các dự án bất động sản nằm dọc các hành lang giao thông và có khả năng kết nối trực tiếp với hệ thống hạ tầng có thể gia tăng giá trị khi các công trình được triển khai và đưa vào khai thác đúng tiến độ.
Song song với chu kỳ đầu tư hạ tầng, quy mô các dự án bất động sản cũng đang gia tăng mạnh. Báo cáo thống kê 51 dự án bất động sản lớn có tổng mức đầu tư từ khoảng 10.000 tỷ đồng trở lên, với tổng mức đầu tư khoảng 6,48 triệu tỷ đồng, tương đương gần 249 tỷ USD.
Nhìn về những tháng cuối năm 2026, S&I Ratings cho rằng nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng, song khả năng hấp thụ vẫn chịu sức ép từ mặt bằng lãi suất, ít nhất đến cuối năm.
Trong bối cảnh đó, các dự án được hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng đồng bộ, có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai nhanh được kỳ vọng sẽ có lợi thế lớn hơn trong cuộc cạnh tranh thanh khoản. Theo S&I Ratings, thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ lượng nguồn cung mới cũng như thích nghi với mặt bằng giá bán hiện tại, đặc biệt trong trường hợp lãi suất chưa có sự thay đổi đáng kể.
Sự phân hóa về thanh khoản vì vậy có thể tiếp tục diễn ra, với lợi thế nghiêng về những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiến độ triển khai tốt.
Hơn nữa, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến được xem xét thông qua vào tháng 10/2026, cũng được kỳ vọng sẽ tạo thêm tác động tích cực tới nguồn cung bất động sản. Theo S&I Ratings, các giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án có thể góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường trong giai đoạn tới.
