Từ mở rộng không gian đến hình thành các cực tăng trưởng
Ngày 25/8, Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị – Siêu cơ hội” do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị – TheLEADER tổ chức tại TP.HCM, hiện ra câu chuyện về một TP.HCM mở rộng được nhìn nhận không chỉ dưới góc độ gia tăng quy mô đô thị, mà còn ở khả năng hình thành các cực tăng trưởng mới và tác động tới thị trường bất động sản. Hơn nũa, sự tích hợp không gian giữa TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã hình thành một đại đô thị có quy mô hơn 6.700 km2 và dân số khoảng 14 triệu người.
Không gian mới đưa vào cùng một cấu trúc phát triển nhiều lợi thế về công nghiệp, cảng biển nước sâu, logistics, tài chính - dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao. Khi các lợi thế này được kết nối bằng hạ tầng đồng bộ, những khu vực trước đây được xem là vùng ven có thể trở thành các cực phát triển mới, kéo theo sự dịch chuyển của dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn bất động sản.
Quy mô mới đặt TP.HCM trước yêu cầu tổ chức lại không gian phát triển theo hướng đa cực, đa trung tâm. Nghị quyết số 09-NQ/TW ngày 19/5/2026 của Bộ Chính trị đặt mục tiêu xây dựng TP.HCM trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa, khoa học - công nghệ và đổi mới sáng tạo của châu Á, hướng tới vị thế một đô thị toàn cầu phát triển hiện đại và toàn diện.
Cùng với Nghị quyết 260/2025/QH15 và các cơ chế mới đang được thể chế hóa, Thành phố có thêm dư địa để triển khai các định hướng phát triển dài hạn. TP.HCM cũng đang hoàn thiện quy hoạch tổng thể giai đoạn 2025–2050 với tầm nhìn 100 năm.
GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), cho rằng để hiện thực hóa mục tiêu trở thành một siêu đô thị tầm cỡ châu Á, TP.HCM cần giải quyết bài toán tổ chức không gian đa cực, đa trung tâm.
Theo đó, mỗi khu vực cần được xác định rõ chức năng, từ trung tâm tài chính, công nghiệp, đổi mới sáng tạo đến logistics, cảng biển và du lịch. Các cực phát triển không nên tồn tại độc lập mà cần được kết nối để tạo ra sự cộng hưởng về kinh tế, dân cư và dịch vụ.
Trong cấu trúc này, hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình không gian phát triển. Metro, đường vành đai, cao tốc, cảng biển và sân bay không chỉ đáp ứng nhu cầu đi lại, vận chuyển mà còn có khả năng tạo động lực cho những khu vực mới.
GS.TS Nguyễn Đức Thuận cho rằng phát triển hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là tổ chức không gian đô thị xoay quanh hạ tầng, phát triển theo mô hình TOD để các nhà ga, đầu mối giao thông trở thành những trung tâm tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, việc làm và không gian công cộng.
Nhận thấy, cách tiếp cận này cũng tạo tác động trực tiếp đến bất động sản. Khi thời gian kết nối giữa các khu vực được rút ngắn, những địa bàn trước đây được xem là vùng ven có thể trở thành các cực phát triển mới, thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn.
Bất động sản dịch chuyển theo hạ tầng và dòng vốn
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng bất động sản là một trong những lĩnh vực hưởng lợi rõ nét từ quá trình mở rộng không gian phát triển của TP.HCM.
Đối với bất động sản công nghiệp, khu vực Bình Dương cũ vốn là thủ phủ công nghiệp. Sau sáp nhập, quy mô đất công nghiệp và nhà kho xây sẵn tăng khoảng 6 lần so với trước, lên hơn 15.000 ha. Mặt bằng giá cũng đa dạng hơn, tạo thêm lựa chọn cho nhà đầu tư.
Sự gia tăng quy mô bất động sản công nghiệp không chỉ tác động đến các dự án sản xuất, kho vận mà còn kéo theo nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ cho lực lượng lao động. Đây là mối liên hệ cần được tính đến khi tổ chức không gian của một siêu đô thị.
Ở phân khúc nhà ở, dòng vốn của nhà đầu tư cá nhân đang dịch chuyển ra các khu vực ven đô thuộc TP.HCM mở rộng. Theo bà Dung, thị trường sau mở rộng có sự đa dạng hơn về nguồn cung và mặt bằng giá.
Được biết, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM cũ hiện khoảng 92 triệu đồng/m2, trong khi tính trên toàn TP.HCM mở rộng, giá bình quân giảm còn khoảng 76 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá bình quân toàn Thành phố còn khoảng 62 triệu đồng/m2. Việc thị trường mở rộng, trong khi mặt bằng lãi suất cao khiến thanh khoản giảm, đã khiến tốc độ tăng giá trên thị trường thứ cấp chậm lại.
“Với thị trường mở rộng, nguồn cung dồi dào, giá hạ, chúng tôi dự báo trong 3 năm tới, thị trường sẽ tiếp tục được hưởng lợi”, bà Dung nhận định.
Về giá, bà Dung dự báo từ năm 2026, cả giá sơ cấp và thứ cấp tại TP.HCM sẽ có xu hướng chững lại do thị trường tiếp tục đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ không gian mở rộng.
Từ góc độ nhà đầu tư, ông Kiều Xuân Phan, Phó chủ tịch Tập đoàn Nam Mekong, cho rằng mỗi cực phát triển trong một siêu đô thị cần đảm nhận những chức năng khác nhau.
Khu vực Bình Dương cũ có định hướng phát triển công nghiệp, công nghệ cao và thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Tuy nhiên, đi cùng quá trình phát triển các cực kinh tế là bài toán về nơi ở, nơi làm việc và khả năng tiếp cận dịch vụ của người dân.
Theo ông Phan, khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc không nên chỉ được tính bằng số kilomet mà cần được nhìn nhận qua thời gian di chuyển. Điều này đòi hỏi cách tiếp cận mới trong đầu tư hạ tầng và quy hoạch không gian.
“Trong 10 - 15 năm nữa, tôi kỳ vọng người dân có thể sống ở khu vực Bình Dương cũ nhưng di chuyển vào trung tâm TP.HCM chỉ mất khoảng 15-20 phút thông qua hệ thống metro và giao thông công cộng”, ông Phan chia sẻ.
Ở một diễn biến khác, PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng trước mắt TP.HCM cần tập trung phát triển hệ thống metro để giải quyết nhu cầu cấp thiết về giao thông, đồng thời nâng cao năng lực hấp thụ của đô thị.
Về dài hạn, Thành phố cần chú trọng phát triển hạ tầng số. Việc hình thành các vùng chức năng phải đi cùng hệ thống hạ tầng phù hợp, trong đó các tuyến vành đai và giao thông đường sông cũng cần được đầu tư nhằm bảo đảm năng lực kết nối và phục vụ hoạt động kinh doanh.
“Ở mỗi giai đoạn, thành phố cần xác định một ưu tiên khác nhau và có sự điều chỉnh phù hợp. Với khát vọng phát triển của TP.HCM, những ưu tiên về hạ tầng hiện nay cơ bản đã được định hình theo từng giai đoạn”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định.
Nhìn từ thị trường bất động sản, sự thay đổi lớn nhất không đơn thuần nằm ở việc diện tích đô thị tăng lên, mà ở khả năng xuất hiện những cực phát triển mới. Metro có thể tạo động lực cho các trung tâm thương mại và dịch vụ; vành đai, cao tốc mở ra các hành lang công nghiệp - logistics; trong khi các trung tâm đổi mới sáng tạo có thể kéo theo thị trường lao động và hệ sinh thái doanh nghiệp mới.
Theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, doanh nghiệp cũng cần thay đổi cách tiếp cận trước một cấu trúc đô thị mới. “Doanh nghiệp cần nâng cao năng lực đọc quy hoạch, hiểu mối quan hệ giữa hạ tầng, dân cư, việc làm và các cực kinh tế; chuẩn bị năng lực tài chính, quản trị và phát triển đô thị đủ dài hạn để đồng hành cùng quá trình kiến tạo giá trị”, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) cho hay.
Với quy mô không gian mới, TP.HCM đang đứng trước cơ hội phân bổ lại các nguồn lực phát triển theo hướng đa cực và kết nối hơn. Nếu hạ tầng được triển khai đồng bộ, quy hoạch được thực thi hiệu quả và các cực kinh tế được tổ chức hợp lý, thị trường bất động sản sẽ không chỉ mở rộng về địa lý mà còn có cơ hội hình thành những phân khúc, trung tâm và động lực tăng trưởng mới.
Đây cũng là nền tảng để TP.HCM từng bước chuyển từ một đô thị có quy mô lớn sang một siêu đô thị có khả năng kết nối vùng, thu hút nguồn lực và nâng cao sức cạnh tranh trong dài hạn.
