Không quyết định việc giảm giá bất động sản
Tại cuộc họp mới đây, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho biết, Nhà nước sẽ quyết định giá đất và có biện pháp tổng thể để kiểm soát được giá nhà, giá đất.
Chia sẻ về điều này, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho hay, Nhà nước quyết định giá đất không phải là chiếc “van” để lập tức hạ giá nhà. Nếu giá đất được xác định trên nền dữ liệu thị trường, tác động đáng chú ý có thể không phải là giá nhà lập tức tăng hay giảm, mà là chi phí đất trong mỗi dự án trở nên rõ ràng, dễ dự báo hơn. Từ đó, doanh nghiệp có thể giảm bớt bất định, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án và góp phần cải thiện nguồn cung.
Theo ông Tuấn, việc đề xuất Nhà nước quyết định giá đất đang thu hút sự quan tâm lớn bởi giá đất là một trong những biến số quan trọng nhất trong bài toán phát triển bất động sản. Tuy nhiên cần nhìn cơ chế này từ góc độ minh bạch hóa giá trị đất và nghĩa vụ tài chính, thay vì kỳ vọng đây sẽ là một công cụ trực tiếp kéo giá nhà xuống.
Giá nhà vẫn là câu chuyện do cung cầu và chất lượng sản phẩm, kỳ vọng của người mua quyết định. Giá một căn nhà phụ thuộc vào hàng loạt yếu tố như vị trí, chi phí xây dựng, chi phí vốn, pháp lý, chất lượng sản phẩm và sức mua. Vì vậy, Nhà nước quyết định giá đất không đồng nghĩa Nhà nước quyết định giá nhà. Thay đổi lớn hơn nằm ở phía sau giá bán, đó là chi phí đất của một dự án có thể trở nên rõ ràng và dễ tính toán hơn.
Đồng thời, theo ông Tuấn, giá đất sát thị trường cũng không phải chiếc chìa khóa duy nhất để giải bài toán đầu cơ, thổi giá. Động lực của đầu cơ còn đến từ kỳ vọng giá tăng, sự khan hiếm nguồn cung và tâm lý đám đông. Một nhóm nhà đầu tư có thể tạo “sóng” bằng cách kích thích kỳ vọng rằng giá bất động sản tại một khu vực sẽ tăng mạnh trong tương lai.
Khi giá đất Nhà nước xác định sát hơn với thực tế, khoảng cách giữa giá hành chính và giá giao dịch được thu hẹp, đồng thời nghĩa vụ tài chính và chi phí nắm giữ đất trở nên rõ hơn. Điều này có thể làm giảm một phần dư địa cho đầu cơ, nhưng không thể triệt tiêu hoàn toàn hoạt động này.
Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên - Chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, định hướng nhà nước sẽ quyết định giá đất là đúng và rất cần thiết. Nhưng cũng không nên hiểu rằng chỉ cần Nhà nước xác định giá đất tốt hơn thì giá nhà sẽ tự động giảm. Giá đất là một đầu vào rất quan trọng. Nếu tính tương đối, chi phí đất có thể chiếm khoảng 30% giá vốn của một sản phẩm bất động sản. Nhưng giá nhà còn phụ thuộc rất nhiều yếu tố khác như chi phí xây dựng, lãi vay, pháp lý, hạ tầng, bán hàng, thời gian triển khai dự án và đặc biệt là quan hệ cung - cầu.
Ông Kiên cho rằng, định hướng Nhà nước sẽ quyết định giá đất, mục tiêu không phải là cố tình định giá đất thấp để kéo giá nhà xuống, mà là định giá đất cho đúng và hợp lý. Bởi vì nếu định giá quá thấp so với thị trường thì có thể dẫn tới thất thoát nguồn lực đất đai, tạo chênh lệch địa tô và dễ phát sinh cơ chế xin - cho. Còn nếu định giá quá cao thì tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đầu vào của dự án lại tăng. Cuối cùng doanh nghiệp vẫn phải tính những khoản đó vào giá bán.
Theo ông Kiên, trong ngắn hạn, thông tin này chắc chắn sẽ có tác động về mặt tâm lý. Nhà đầu tư có thể hiểu đây là tín hiệu Nhà nước đang muốn kiểm soát giá bất động sản, nên thị trường có thể chững lại để nghe ngóng.
Nhưng về dài hạn, chỉ riêng việc kiểm soát giá đất thì rất khó làm giá nhà giảm mạnh. Vì: Giá nhà = tiền đất + xây dựng + tài chính + pháp lý + hạ tầng + bán hàng + thuế phí + lợi nhuận + cung cầu thị trường. Nếu giả sử chi phí đất chiếm khoảng 30% và chúng ta có thể làm cho chi phí đất giảm được 10%, thì tính đơn giản, tổng giá vốn cũng chỉ giảm khoảng 3%.
Trong khi đó, nếu nguồn cung vẫn thiếu, một dự án vẫn mất nhiều năm để hoàn thiện thủ tục, lãi vay vẫn cao thì giá nhà chưa chắc giảm tương ứng. Thậm chí ở những khu vực căn hộ rất khan hiếm mà nhu cầu lại lớn, chủ đầu tư vẫn có thể bán theo mức giá thị trường chấp nhận, chứ không phải cứ lấy chi phí cộng thêm một tỷ lệ lợi nhuận rồi bán.
Thị trường sẽ phát triển minh bạch hơn
Theo ông Đinh Minh Tuấn, điểm quyết định thành công của cơ chế mới không nằm ở việc tạo ra một bảng giá đất mới, mà ở chất lượng dữ liệu đứng phía sau nó. Dữ liệu phải đủ chính xác, phương pháp xác định phải rõ ràng và quan trọng hơn là có thể liên thông giữa nhiều nguồn, trong đó có dữ liệu tại các phòng công chứng, cơ quan quản lý đất đai và các đơn vị liên quan. Nếu cơ sở dữ liệu ngày càng chính xác, có phương pháp minh bạch và liên thông được cơ sở dữ liệu ở các phòng công chứng, văn phòng đất đai thì đó là một bước tiến.
Ông Tuấn cũng thừa nhận, Việt Nam chưa thể ngay lập tức có một hệ thống dữ liệu giá đầy đủ, thống nhất và cập nhật liên tục. Đây là quá trình cần thời gian. Trong quá trình đó, doanh nghiệp cũng có thể tham gia cung cấp thông tin và phản hồi về mặt bằng giá tại từng khu vực. Khi dữ liệu từ nhiều phía được kết nối và kiểm chứng, độ lệch trong quá trình xác định giá đất sẽ có thêm cơ sở để được thu hẹp. Nói cách khác, muốn giá đất sát thị trường, dữ liệu phải đi trước.
Khi doanh nghiệp có thể xác định tương đối rõ chi phí đất ngay từ đầu, họ sẽ chủ động hơn trong việc lập phương án tài chính, tính hiệu quả đầu tư và chuẩn bị nguồn vốn. Một biến số lớn của dự án được xác định rõ hơn cũng đồng nghĩa với việc giảm bớt sự bất định trong quá trình ra quyết định.
Từ đây hình thành một chuỗi tác động đáng chú ý: Giá đất minh bạch → giảm bất định → doanh nghiệp dễ tính toán chi phí → dự án có thêm cơ sở để triển khai nhanh → nguồn cung có thể được cải thiện → cạnh tranh tăng lên → giá nhà mới có thêm cơ sở để chịu sức ép trong dài hạn. Đây là điểm cần phân biệt với cách hiểu đơn giản rằng Nhà nước quyết định giá đất sẽ khiến giá nhà giảm ngay.
Đối với người mua mà nói, lợi ích của cơ chế mới không nên được đo bằng kỳ vọng rằng giá nhà sẽ giảm ngay sau khi Nhà nước quyết định giá đất. Lợi ích trước mắt có thể nằm ở việc thị trường minh bạch hơn về một trong những cấu phần quan trọng nhất của giá bất động sản.
Doanh nghiệp có thêm cơ sở tính toán chi phí. Nhà nước có thêm công cụ quản lý nguồn lực đất đai. Người dân có thể hiểu rõ hơn cơ sở hình thành giá trị đất và giá bất động sản. Nhưng để giá nhà thực sự phù hợp hơn với khả năng chi trả, vẫn cần giải quyết đồng thời nhiều yếu tố khác như nguồn cung, chi phí vốn, chi phí xây dựng, thủ tục pháp lý, cơ cấu sản phẩm và sức mua.
Còn theo ông Lê Quốc Kiên, muốn giá nhà thực sự giảm thì phải làm hai việc cùng lúc: giảm nhiều chi phí đầu vào (không chỉ giá đất) và tăng nguồn cung thực tế, đặc biệt là nguồn cung phục vụ người mua để ở. Đồng thời, phát triển hạ tầng để mở rộng đô thị ra xa lõi trung tâm.
