Ngăn “sốt ảo” đấu giá đất, đề xuất đặt cọc cao gấp đôi hiện nay

Thị trường bất động sản những năm gần đây liên tục chứng kiến các phiên đấu giá đất với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá trị thực. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi trả giá ngất ngưởng lại bỏ cọc, khiến kết quả bị hủy bỏ, gây rối loạn trật tự và tạo ra những hệ lụy tiêu cực đối với môi trường đầu tư.

Trước thực trạng này, Bộ Tư pháp đã đưa ra đề xuất tăng mạnh tiền đặt cọc từ mức tối đa 20% hiện nay lên tới 50% giá khởi điểm, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá và bỏ cọc.

Đề xuất trên được Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) công bố tại cuộc họp ngày 24/9 về Dự thảo Nghị quyết xử lý các vướng mắc trong hoạt động đấu giá tài sản. Dự thảo bổ sung cơ chế mới: người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt cọc từ 10% đến 50% tùy trường hợp, thay vì chỉ tối đa 20% như hiện nay.

Bên cạnh đó, người trúng đấu giá nhưng không hoàn thành nghĩa vụ tài chính có thể bị cấm tham gia các phiên đấu giá trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm, đồng thời phải bồi thường toàn bộ chi phí phát sinh.

Theo phân tích của Cục Bổ trợ tư pháp, nguyên nhân khiến tình trạng “trúng rồi bỏ” diễn ra phổ biến là do mức giá khởi điểm thường thấp hơn nhiều so với thị trường. Từ đó, số tiền đặt cọc chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, khiến việc tham gia trở nên dễ dàng.

Nhiều người chỉ cần bỏ ra 200 - 300 triệu đồng là có thể bước vào cuộc đấu giá một lô đất. Nếu bán chênh thành công thì thu lợi lớn, còn nếu thất bại thì bỏ cọc cũng không thiệt hại đáng kể. Chính yếu tố này đã tạo điều kiện cho hành vi đầu cơ, thổi giá lan rộng tại nhiều địa phương, nhất là khi nguồn cung đất nền khan hiếm, làm giá bị đẩy lên bất thường.

Trong bối cảnh đó, việc nâng cọc được cho là biện pháp răn đe mạnh. Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú nhận định, mức 50% sẽ khiến các đối tượng đầu cơ phải cân nhắc kỹ trước khi tham gia. Nếu bỏ cọc, thiệt hại tài chính sẽ vô cùng lớn, qua đó hạn chế đáng kể các chiêu trò thao túng thị trường. Tuy nhiên, ông Tú cũng lưu ý, cần thận trọng với quy định cấm cá nhân bỏ cọc tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, bởi hiện Luật Đấu giá tài sản chỉ áp dụng biện pháp này cho các dự án đầu tư và khai thác khoáng sản.

Ở góc nhìn của giới chuyên gia, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng tăng tiền đặt cọc là giải pháp quan trọng nhưng chưa đủ. Ông nhấn mạnh, cùng với biện pháp nâng cọc, cần sớm triển khai sàn giao dịch nhà đất theo Nghị quyết 18 và Công điện 03 của Thủ tướng. Khi Nhà nước có dữ liệu giá đất cập nhật, các hành vi đẩy giá bất thường sẽ dễ dàng bị phát hiện và xử lý.

Ông Đính cũng đề xuất bổ sung thêm các cơ chế kiểm soát như yêu cầu cá nhân, doanh nghiệp tham gia đấu giá chứng minh năng lực tài chính thực sự; đồng thời quy định rõ rằng giá trúng đấu giá không được dùng làm căn cứ xây dựng bảng giá đất hay tính bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo ông, chỉ khi những nhà đầu cơ nhìn thấy rõ rủi ro pháp lý và tài chính nếu thao túng thì mới có thể hạn chế tình trạng “đấu giá ảo”, vốn đã làm méo mó thị trường trong nhiều năm.

Rõ ràng, đề xuất nâng tiền đặt cọc lên 50% không chỉ là một biện pháp kỹ thuật trong quản lý đấu giá tài sản, mà còn thể hiện quyết tâm chấn chỉnh tình trạng thổi giá, bỏ cọc. Nếu được thông qua, quy định này kỳ vọng sẽ góp phần lập lại kỷ cương trong đấu giá đất, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo môi trường minh bạch, lành mạnh hơn cho thị trường bất động sản.