Việc tách thửa đất phải cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục phát triển của Thủ đô
Theo dự thảo, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới, tại phường, thị trấn, thửa đất phải bảo đảm chiều dài từ 4m trở lên, chiều rộng tiếp giáp đường giao thông từ 4m trở lên và diện tích ngoài chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 50m²; tại xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu là 80m²; tại xã vùng trung du, diện tích tối thiểu 100m² và tại xã miền núi, diện tích tối thiểu 150m².
Đối với trường hợp tách thửa có hình thành lối đi, lối đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với thị trấn, 4m trở lên đối với khu vực đồng bằng và 5m trở lên đối với khu vực trung du, miền núi.
Đối với đất phi nông nghiệp, quy định này áp dụng cho các thửa đất ngoài trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án. Tại phường, thị trấn, đối với đất thương mại, dịch vụ, thửa đất mới phải có chiều rộng tiếp giáp đường giao thông từ 10m trở lên và diện tích không nhỏ hơn 400m².
Đối với các loại đất phi nông nghiệp khác, phải có chiều rộng từ 20m trở lên và diện tích không nhỏ hơn 1.000m². Tại các xã khác, đối với đất thương mại, dịch vụ, diện tích không nhỏ hơn 800m² và đối với đất phi nông nghiệp khác, diện tích không nhỏ hơn 2.000m².
Về điều kiện tách thửa đối với đất nông nghiệp, dự thảo đề xuất áp dụng cho đất không thuộc đối tượng giao đất theo Nghị định số 64-CP (ngày 27/9/1993) của Chính phủ về việc ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và nằm ngoài phạm vi khu vực dồn điền, đổi thửa.
Theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, việc chia tách thửa đất cần thực hiện sao cho bảo đảm sự phát triển bền vững của đô thị và nâng cao chất lượng đời sống dân sinh. Các quy định về chia tách thửa đất phải cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển Thủ đô văn minh, hiện đại. Điều này đòi hỏi việc phân lô, tách thửa đất không chỉ tuân thủ tiêu chí về diện tích và hạ tầng kỹ thuật, mà còn cần cân nhắc kỹ lưỡng về quy hoạch đô thị và không gian sống.
Việc tách thửa đất cũng cần bảo đảm không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội nhằm tránh tình trạng quá tải và bảo đảm chất lượng cuộc sống trong các khu vực dân cư. Việc chia tách thửa đất về lâu dài cần tính đến các yếu tố phát triển bền vững, tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đồng thời, duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.
Hiện việc tách thửa ở Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 20/2017. Theo đó, lô đất sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu 30 m2 với các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở mới (tối thiểu) với các địa bàn còn lại.
Ông Lê Thanh Nam, Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội cho biết, đây là những dự thảo quan trọng nhằm cụ thể hóa và quy định chi tiết, hướng dẫn đầy đủ các điều, khoản, điểm mà Luật Đất đai năm 2024, Nghị định liên quan của Chính phủ và những nội dung đặc thù của thành phố.
Các quy định phân lô, tách thửa đất, ngoài tuân thủ tiêu chí về diện tích, hạ tầng kỹ thuật, còn phải cân nhắc kỹ lưỡng về quy hoạch đô thị và không gian sống, tránh tình trạng quá tải, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội.
Việc tách thửa đất cũng cần tính đến các yếu tố phát triển bền vững về lâu dài, tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều này để đảm bảo cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển thành phố văn minh, hiện đại, chú trọng duy trì các giá trị văn hóa và lịch sử của Thủ đô.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, dự thảo quy định của thành phố bám sát Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8. Điều 220 của luật trên nêu các điều kiện mới để người dân có thể tách, hợp thửa đất như đảm bảo đất không tranh chấp, có lối đi, kết nối giao thông công cộng, cấp, thoát nước hợp lý. Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với mảnh đất liền kề.
Có hạ được cơn 'sốt đất'?
GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2024 thể hiện bước tiến mới trong quản lý đất đai ở rất nhiều quy định chi tiết. Việc siết chặt, không cho phép phân lô bán nền cũng là một biện pháp được cho là có tác động lớn đến thị trường nhà đất khi luật có hiệu lực.
"Cấm việc phân lô, tách thửa ở các đô thị, chỉ sử dụng cách thức này ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho những hộ gia đình tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường là cần thiết. Việc chia lô, tách thửa khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh, điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên. Đất sốt đầu tiên là ở đất nền, sau đó mới ở loại bất động sản khác", GS.TSKH Đặng Hùng Võ nói.
Chuyên gia đánh giá, để sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, đặc biệt là ở các đô thị lớn hiện nay cần phải thực hiện theo cơ chế vốn hóa đất đai, có các phương thức chuyển đất đai thành vốn được tính bằng tiền. Dẫn kinh nghiệm phát triển đô thị ngay tại TP Đà Nẵng cho thấy, việc đầu tư phát triển hạ tầng luôn mang lại giá trị đất đai tăng thêm, bù đắp toàn bộ số tiền đã bỏ ra, đem lại lợi ích cho cả chính quyền và người dân, tránh trông chờ vào vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Việc phân lô, tách thửa thường diễn ra manh mún, tự phát, không theo quy hoạch dễ dẫn đến làm khó cho triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội nên cần thiết phải siết chặt. Về lâu dài, cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn; sau đó công khai để người dân biết và đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống thay vì "hàng lậu".
Một số chuyên gia đề xuất, để thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các thủ tục đất đai, nhất là chia tách và hợp thửa đất, cần xây dựng và triển khai cổng thông tin điện tử chuyên về đất đai để người dân có thể dễ dàng tra cứu thông tin, nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý trực tuyến.
Việc xác định chỉ giới đường đỏ trong các khu vực nội đô và những nơi có hạ tầng, quy hoạch rõ ràng cần ứng dụng công nghệ hiện đại, không làm phát sinh thêm chi phí hoặc thủ tục hành chính. Đối với vùng có địa hình phức tạp, việc quản lý đất đai và thực hiện các quy định về tách thửa gặp nhiều trở ngại, do đó cần có sự quan tâm, hỗ trợ từ các cơ quan chức năng.
Theo GS Đặng Hùng Võ, kinh nghiệm quốc tế cho thấy công cụ duy nhất để giữ ổn định thị trường BĐS nhà ở là xây dựng một sắc thuế hợp lý về bất động sản trên nguyên tắc: lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản chỉ ngang với lợi nhuận trong kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung cấp dịch vụ. Cần đánh thuế cao đối với những trường hợp sử dụng nhà đất với diện tích lớn hơn mức phù hợp cho cuộc sống. Khi con người không dễ dàng làm giàu được từ nhà đất thì thị trường bất động sản mới có cơ hội ổn định và kinh tế hàng hóa mới phát triển./.
