Chính phủ vừa báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội một số nội dung đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Một trong những nội dung quan trọng đang được nhiều người quan tâm là về nội dung, phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng của từng phương pháp (Điều 158).
Quy định nhiều phương pháp định giá đất
Theo đó, Chính phủ thống nhất rà soát, làm rõ khái niệm các phương pháp định giá đất: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất tại khoản 5 Điều 158; quy định cụ thể điều kiện áp dụng của các phương pháp định giá đất tại khoản 6 Điều 158. Cụ thể, dự thảo luật quy định nhiều phương pháp định giá đất.
Thứ nhất là phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Thứ 2 là phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng Việt Nam đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Thứ 3 là phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ tư là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.
Ngoài 4 trường hợp trên, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Đi cùng với đó là các điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất. Cụ thể, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh hoặc để đối chiếu với kết quả xác định giá đất bằng các phương pháp trên.
Đồng thời, Chính phủ đề nghị các nội dung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất theo từng phương pháp, lựa chọn phương pháp định giá sẽ được quy định chi tiết tại Nghị định hướng dẫn thi hành.
Chính phủ đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội nghiên cứu các ý kiến góp ý, đề xuất của Chính phủ để phối hợp hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 (tháng 1/2024), thực hiện đúng chủ trương của Nghị quyết số 18, đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
Không chạy theo số lượng, dù cấp bách
Trao đổi với báo chí, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, một trong những sự kiện đáng chú ý tại kỳ họp thứ 6 vừa qua là Quốc hội chưa thông qua dự án Luật đất đai sửa đổi dù đã cho ý kiến qua 2 kỳ họp.
“Quyết sách này đã được lãnh đạo đảng, Nhà nước và người dân, doanh nghiệp đồng tình. Chúng ta không chạy theo số lượng, dù cấp bách nhưng phải đáp ứng yêu cầu chất lượng là quan trọng nhất, không hấp tấp, không vội vàng”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Theo Chủ tịch Quốc hội, Luật Đất đai có tầm quan trọng có lẽ chỉ đứng sau Hiến pháp, tác động sâu rộng đến mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội và người dân, không phải tự nhiên có tới 12 triệu lượt ý kiến góp ý dự luật này.
Chủ tịch Quốc hội cho hay, đến nay thống kê có 27 vấn đề lớn. Trong đó trước kỳ họp thứ 6 có 6 nội dung lớn đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng tình, thống nhất; 7 nội dung lớn Đảng đoàn báo cáo Bộ Chính trị đã được Bộ Chính trị cho ý kiến. Như vậy đã làm rõ được 13 vấn đề.
Ngoài ra, tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội giữa 2 kỳ họp thứ 6 đã thảo luận kỹ lưỡng và quyết định thêm 9 vấn đề lớn nữa. Đây là những vấn đề khi trình có 2-3 phương án nhưng Ủy ban Thường vụ Quốc hội phân tích và quyết 9 nội dung theo 1 phương án, sau đó Chính phủ cũng đồng ý với 9 nội dung này.
Như vậy là đã có 22/27 nội dung đã thống nhất; còn 5 nội dung cũng đã được họp bàn bạc và cơ bản thống nhất, chỉ chờ trả lời chính thức của Chính phủ.
Sau khi thống nhất 27 nội dung này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ trình Quốc hội xem xét thông qua. Còn quyết định có thông qua hay không là quyền ở Quốc hội.
Tới đây có phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào tháng 1 sẽ thẩm tra cuối cùng trước khi trình Quốc hội. “Đây là dự luật có rất nhiều vấn đề lớn, đại sự cần làm kỹ lưỡng”, Chủ tịch Quốc hội nói./.
