Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp gần như biến mất tại các đô thị lớn, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị triển khai một gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua hoặc thuê mua phân khúc này. Theo đề xuất, lãi suất cho vay nên được duy trì ở mức 6-7%/năm và áp dụng ổn định trong thời hạn 10-12 năm nhằm tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở.
Kiến nghị được đưa ra trong văn bản góp ý gửi cơ quan quản lý, khi Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Dự thảo hướng đến nhóm người có thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng trở lên và dự kiến được Chính phủ ban hành để triển khai đến hết ngày 28/2/2027. Theo HoREA, nếu chỉ dừng ở chính sách phát triển nguồn cung mà thiếu công cụ tài chính hỗ trợ người mua, hiệu quả thực thi sẽ khó đạt kỳ vọng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp được thiết kế cho nhóm khách hàng đứng giữa hai khoảng trống chính sách: không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ năng lực tài chính để tiếp cận sản phẩm thương mại trung và cao cấp.
Cụ thể, đó có thể là cá nhân có thu nhập từ 21-30 triệu đồng/tháng; hộ gia đình có tổng thu nhập 41-50 triệu đồng/tháng; hoặc người độc thân nuôi con nhỏ với thu nhập 31-40 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm chiếm tỷ trọng đáng kể tại các đô thị, song lại gặp nhiều rào cản về tài chính khi giá nhà liên tục neo cao.
Thực tế thị trường cho thấy sự thiếu hụt rõ rệt của dòng sản phẩm này. HoREA cho biết nhà ở thương mại giá phù hợp hiện chủ yếu là căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70 m2, với mức giá dao động 30-70 triệu đồng/m2, tương đương 2-5 tỷ đồng mỗi căn. Dù mức giá này thấp hơn phân khúc cao cấp, nhưng nếu không có chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất hợp lý, người mua vẫn khó xoay xở dòng tiền.
Tại TP HCM, bức tranh càng trở nên rõ nét. Năm 2020, toàn thị trường chỉ có 163 căn thuộc phân khúc giá phù hợp, chiếm xấp xỉ 1% tổng nguồn cung. Giai đoạn từ năm 2021 đến giữa năm 2025, loại hình này gần như vắng bóng, trong khi các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Sự lệch pha cung - cầu khiến thị trường mất cân đối, đẩy nhóm thu nhập trung bình ngày càng xa giấc mơ an cư.
Theo phân tích của hiệp hội, nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ việc khan hiếm dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội được phê duyệt mới trong những năm gần đây. Khi quỹ đất và thủ tục pháp lý hạn chế, doanh nghiệp có xu hướng tập trung vào sản phẩm cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận. Hệ quả là phân khúc vừa túi tiền bị thu hẹp mạnh, trong khi nhu cầu thực vẫn rất lớn.
Để tháo gỡ, HoREA đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2023 theo hướng bổ sung cơ chế hỗ trợ tín dụng thương mại dành cho người thu nhập trung bình và thấp tại đô thị. Theo đó, người dân có thể tiếp cận các khoản vay dài hạn với lãi suất ổn định 6-7%/năm trong 10-12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Hiệp hội cho rằng chính sách này không chỉ hỗ trợ người mua mà còn kích thích doanh nghiệp quay lại phát triển phân khúc còn bỏ ngỏ.
Theo chương trình xây dựng luật, pháp lệnh đã được thông qua, Quốc hội dự kiến xem xét sửa đổi Luật Nhà ở 2023 trong năm nay. Nếu đề xuất được chấp thuận, đây sẽ là nền tảng pháp lý quan trọng để triển khai các gói tín dụng ưu đãi, đồng thời góp phần tái cân bằng cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của nhóm thu nhập trung bình ngày càng gia tăng, một cơ chế tài chính đủ dài hơi được kỳ vọng sẽ tạo cú hích để phân khúc nhà ở giá phù hợp trở lại đường đua, thay vì tiếp tục mờ nhạt như nhiều năm qua.
