Đề xuất cho chủ đầu tư nhận đặt cọc mua nhà trước khi đủ điều kiện mở bán: Đẩy rủi ro về phía khách hàng?

Trước đó, góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị nới thời điểm doanh nghiệp được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giảm áp lực vốn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

HoREA cho rằng dự thảo hiện giữ nguyên quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là chưa phù hợp bởi đến thời điểm đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định hiện hành. Khi đó, giới hạn khoản đặt cọc tối đa 5% gần như không còn nhiều ý nghĩa.

Do đó, cơ quan này đề xuất cho chủ đầu tư được thu số tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua của sản phẩm.

Lý giải kiến nghị, HoREA cho biết ở giai đoạn hoàn tất các thủ tục pháp lý ban đầu, doanh nghiệp đã phải chi khoản vốn lớn để tạo lập quỹ đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai công tác chuẩn bị dự án nhưng chưa được huy động vốn từ khách hàng.

Việc cho phép nhận một khoản đặt cọc nhỏ sẽ góp phần cải thiện dòng tiền, giảm áp lực tài chính trong thời gian chờ đủ điều kiện kinh doanh. Cơ chế này cũng giúp doanh nghiệp thăm dò nhu cầu thị trường, đánh giá sức mua để điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tiến độ triển khai phù hợp. Trong khi đó, người mua có thể giữ chỗ và chốt giá từ giai đoạn đầu, hạn chế nguy cơ giá tăng khi dự án hoàn tất thủ tục và chính thức mở bán.

Về phía doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam cùng quan điểm khi  kiến nghị cơ chế cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, với điều kiện dự án đã đáp ứng một số yêu cầu pháp lý nhất định.

Theo ông Toàn, khi dự án đã có giấy phép xây dựng và được khởi công, việc cho phép nhận khoản đặt cọc 5% sẽ tạo thêm nguồn lực tài chính để doanh nghiệp triển khai dự án trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao, việc huy động vốn ngày càng khó khăn và các hình thức góp vốn, huy động vốn khác đều bị siết chặt.

Ở góc độ chuyên gia, ông Lê Quốc Kiên - Chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán có thể vô tình hợp thức hóa việc huy động vốn sớm, đẩy rủi ro về phía người mua nhà.

Theo ông Kiên, mục tiêu của đề xuất trên là nhằm tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản. Trên thực tế, từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục pháp lý và bỏ ra chi phí lớn cho giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, lãi vay... Việc cho phép nhận đặt cọc sớm có thể giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để tiếp tục thực hiện dự án, từ đó góp phần thúc đẩy nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, nếu cho phép nhận đặt cọc từ giai đoạn quá sớm mà không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, nguy cơ huy động vốn trá hình sẽ gia tăng.

Vị này nhìn nhận, nhiều năm qua, thị trường đã xuất hiện khá phổ biến tình trạng “linh hoạt” thu tiền của khách hàng dưới các tên gọi như booking, giữ chỗ, phí ưu tiên, phí tư vấn hay phí dịch vụ, trong khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Về bản chất, đây đều là các hình thức thu tiền trước của khách hàng để phục vụ việc bán hàng trong tương lai. Theo đó, nếu đề xuất này được thông qua, ranh giới giữa đặt cọc hợp pháp và huy động vốn trái phép có thể trở nên mong manh hơn. Một số chủ đầu tư có thể lợi dụng quy định để thu tiền ngay từ khi dự án còn rất sơ khai, trong khi các thủ tục quan trọng như giao đất, nghĩa vụ tài chính hay giấy phép xây dựng vẫn chưa hoàn tất. Khi đó, người mua sẽ là bên phải gánh phần lớn rủi ro nếu dự án bị chậm tiến độ, chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc dự án không thể triển khai như dự kiến.

Bên cạnh đó, theo ông Kiên cần bổ sung thêm các cơ chế bảo vệ người mua. Thứ nhất, tiền đặt cọc nên được quản lý thông qua tài khoản được kiểm soát tại ngân hàng để chủ đầu tư chỉ có thể dùng để triển khai dự án, không được dùng làm việc khác.

Thứ hai, quy định rõ thời gian tối đa từ khi nhận cọc đến khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nếu quá thời hạn này mà dự án vẫn chưa đáp ứng điều kiện theo quy định thì chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cho khách hàng và chịu phạt một số tiền tương đương số tiền đã nhận cọc.

Thứ ba, toàn bộ thông tin về tình trạng pháp lý của dự án cần được công khai để người dân có thể kiểm tra trước khi quyết định xuống tiền.

“Việc giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn thuận lợi hơn là đúng, nhưng hỗ trợ đó không nên đánh đổi bằng việc gia tăng rủi ro cho người mua nhà”, ông Kiên nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng, đề xuất này không hợp lý, không thực tế với người mua nhà. Theo ông Tuấn, việc được chấp thuận chủ trương đầu tư mới chỉ là bước đầu trong quá trình phát triển dự án. Để đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư còn phải trải qua hàng loạt thủ tục pháp lý khác. Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít dự án dù đã được cấp giấy phép xây dựng vẫn không xây được móng hoặc gặp vướng mắc pháp lý khiến tiến độ đình trệ.

Vì thế, nếu cho phép thu tiền ngay từ giai đoạn này, chủ đầu tư có thể huy động một lượng vốn rất lớn trong khi khả năng triển khai dự án vẫn còn nhiều yếu tố chưa chắc chắn. Cuối cùng, người chịu rủi ro nhiều nhất vẫn là khách hàng. 

Theo Tuấn, trên thực tế, dù pháp luật hiện hành đã có quy định khá rõ về thời điểm được nhận tiền đặt cọc, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn từ khách hàng thông qua các hình thức như booking, giữ chỗ hoặc các thỏa thuận dân sự khác. Nếu quy định mới được thông qua, việc huy động vốn sớm có thể trở nên phổ biến hơn, trong khi trách nhiệm của chủ đầu tư chưa tăng tương ứng. Thay vì nới điều kiện nhận cọc, cơ quan quản lý cần siết chặt việc giám sát dòng tiền sau khi mở bán, bảo đảm nguồn vốn huy động được sử dụng đúng mục đích để triển khai dự án.

Ông Tuấn nhấn mạnh, nên giữ nguyên quy định hiện hành về thời điểm được thu tiền đặt cọc của dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Khi đưa một sản phẩm ra thị trường thì chủ đầu tư phải sẵn sàng bán hàng. Không thể chưa có sản phẩm mà đã thu tiền của khách hàng. Đối với nhiều người, một căn nhà là tài sản tích lũy cả đời nên càng phải có cơ chế để bảo vệ người mua. 

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho hay, đề xuất này có thể tạo làn sóng huy động vốn sớm khi doanh nghiệp nhận cọc trên diện rộng khi triển khai đồng loạt các dự án. Họ có thể dùng dòng tiền từ dự án sau để xử lý khó khăn của dự án trước. Với chi phí nhận cọc thấp, nhiều đại lý, sàn giao dịch, nhà đầu tư có thể dễ dàng tham gia "ôm cọc" số lượng lớn, sau đó nhương lại quyền mua khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Theo ông, tình trạng này có thể gia tăng tâm lý khan hiếm, khiến người mua rơi vào tình cảnh fomo (sợ bỏ lỡ cơ hội), chấp nhận xuống tiền nhanh hơn, kể cả khi chưa có đầy đủ thông tin về dự án "Nếu hiện tượng này diễn ra phổ biến, tình trạng đầu cơ có thể hình thành từ rất sớm, khiến giá nhà bị đẩy lên ngay từ giai đoạn chưa mở bán. Trong khi đó, người mua có nhu cầu ở thực càng khó tiếp cận sản phẩm. 

Không ít ý kiến cho rằng, đề xuất nói trên có thể đưa mọi việc trở lại câu chuyện cũ đó là tình trạng “bán lúa non”, huy động vốn trá hình hay nói một cách khác là hình thức thu tiền của khách hàng nhưng “bán nhà trên giấy”.

Trong văn bản tiếp thu, chỉnh lý, Bộ Xây dựng cho biết việc cho phép nhận tiền đặt cọc ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng có thể dẫn đến chủ đầu tư huy động vốn sớm từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý cần thiết, không phù hợp với mục tiêu quản lý của luật.

Hình thức đặt cọc với dự án hình thành trong tương lai là một trong những chính sách cốt lõi của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Chíh sách này đã được cơ quan chủ trì soạn thảo, Chính phủ, Quốc hội cân nhắc kỹ khi nhằm khắc phục tình trạng huy động vốn trái phép, bán "lúa non", nhận giữ chỗ, đặt cọc với số tiền lớn khi dự án chưa đủ điều kiện.