Mặc dù là môi giới lâu năm, bán khá tốt tại thị trường khu Đông TP.HCM nhưng anh V cho biết, hơn 1 tháng nay, anh không có giao dịch phát sinh. Người mua vẫn nhắn hỏi thông tin đất nền, nhà phố khu vực nhưng chưa ra quyết định. So với thời điểm cuối năm 2025, hiện tỷ lệ giao dịch của anh giảm khoảng 30-40%.
Chuyên phân khúc nhà phố tại TP.HCM, anh Ph cùng nỗi lòng cho hay, từ đầu năm đến nay giao dịch khá ít. Tâm lý người mua có phần lo lắng trước các biến động của thị trường. Vì thế, khách mua dù vẫn quan tâm thông tin bất động sản nhưng “cầm chừng” việc xuống tiền. Cũng theo môi giới này, phân khúc nhà phố giá 5-7 tỷ đồng/căn tại TP.HCM vẫn có giao dịch lai rai, khách mua hạn chế việc vay ngân hàng.
Hơn 2 tháng nay chưa có giao dịch, chị Th - một môi giới đất nền tại TP.HCM chia sẻ rằng: Tâm lý chờ hàng “ngộp” giảm giá bắt đầu xuất hiện trên thị trường. Theo đó, một số khách mua dù đã có nhu cầu thực nhưng vẫn ở trong tâm lý chờ đợi thêm. Dẫu vậy tỷ lệ nguồn hàng bán giá thấp hơn so với giá thị trường khá ít, nhà đầu tư có đất vẫn giữ giá.
Về phía môi giới doanh nghiệp bán căn hộ chung tư, tình cảnh không “khá khẩm” hơn. Theo chia sẻ của một số môi giới, việc bán hàng trở nên khó khăn khi tâm lý dè chừng của người mua xuất hiện ngày càng nhiều, nhất là từ tháng 6/2026 đến nay khi lãi suất biến động. Tuy nhiên, thị trường không tắt hẳn giao dịch, các dự án giá tốt, chính sách bán hàng hấp dẫn, chủ đầu tư uy tín vẫn có giao dịch.
Cùng với môi giới, các sàn giao dịch bất động sản cũng đối diện tình trạng khó khăn. Không ít sản bắt đầu vào “cuộc chiến” phải cắt giảm nhân sự, thậm chí có sàn lượng nhân sự chỉ còn ½ so với cùng kỳ năm ngoái. Chia sẻ về khó khăn của thị trường giai đoạn hiện nay, đại diện một sàn môi giới bất động sản cho biết, những biến động của thị trường đang tác động trực tiếp đến tâm lý người mua, khiến họ thận trọng trong việc “xuống tiền”. Các hoạt động mở bán của chủ đầu tư/sàn cũng tạm dừng, quan sát thêm diễn biến thị trường.
Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, ở phân khúc căn hộ thương mại, thị trường rơi vào trạng thái “khát hàng” nhưng vẫn khó bán. Cụ thể, nguồn cung mở bán mới trong quý đạt khoảng 1.900 căn, giảm so với quý trước dù vẫn cải thiện theo năm. Cấu trúc sản phẩm vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, khiến khả năng tiếp cận của người mua ở thực bị thu hẹp đáng kể. Trong khi đó, dòng sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, kéo tổng nguồn cung sơ cấp xuống quanh ngưỡng 4.700 căn, mức rất thấp so với nhu cầu của một siêu đô thị như TP.HCM. Đáng chú ý, lượng giao dịch không cải thiện, chỉ đạt chưa đến 2.000 căn, giảm mạnh so với khoảng 5.000 căn của quý trước đó. Tỷ lệ hấp thụ theo đó rơi về khoảng 40%.
Một trong những nút thắt lớn nhất là bài toán khả năng chi trả. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu cấp cao Savills TP.HCM, thị trường hiện bị “lệch pha” khi 2/3 nguồn cung thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi căn hộ vừa túi tiền lại khan hiếm. Dù vậy, chính phân khúc này lại cho thấy sức cầu tốt hơn với các sản phẩm giá từ 50 - 70 triệu đồng/m2 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung.
Đặc biệt, sau năm quý tăng liên tiếp, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã bắt đầu chững lại, hiện dao động quanh mức trên 90 triệu đồng/m2, tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “nghỉ lấy hơi”.
Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản đang diễn ra phân hoá rõ nét, không chỉ giữa các khu vực mà còn giữa các phân khúc, dự án và chủ đầu tư. Thời gian qua, quá trình tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý tiếp tục giúp các dự án tái khởi động và đủ điều kiện mở bán. Dẫu vậy, tâm lý khách hàng, nhà đầu tư ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn.
Sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực và tiềm năng khai thác, tạo dòng tiền. Đặc biệt, một lượng lớn cầu tập trung vào phân khúc sản phẩm giá “bình dân”, có thể đưa vào sử dụng ngay. Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh, song cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất và tạo chuyển biến rõ nét trong cơ cấu thị trường.
Theo đơn vị này, dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Còn theo Savills, gần 60% giao dịch bất động sản tại TP.HCM có liên quan đến vốn vay. Điều này đồng nghĩa, mỗi thay đổi trong chính sách tín dụng đều có thể tạo ra tác động lớn đến thanh khoản.
Theo bà Hương, khi dòng tiền được nới lỏng và lãi suất giảm, khả năng tiếp cận vốn của người mua tăng lên, từ đó kích thích cầu thị trường. Ngược lại, việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ sẽ tiếp tục kìm hãm đà phục hồi, đặc biệt ở các phân khúc giá trị cao.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng nhấn mạnh, định hướng phân bổ tín dụng đang thay đổi. Thay vì dàn trải, dòng vốn nhiều khả năng sẽ ưu tiên các dự án có tính thực chất, phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Dù bức tranh quý I khá trầm lắng, nhưng triển vọng cả năm 2026 vẫn được đánh giá tích cực hơn.
