Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM (IEEr) vừa đề xuất một phương án mới trong việc xây dựng bảng giá đất năm 2026: không sử dụng giá thị trường làm cơ sở tính toán. Theo Viện, cách làm hiện nay khiến giá đất tăng cao quá mức, gây áp lực lớn lên người dân, doanh nghiệp và cả cơ quan quản lý.
Trong kiến nghị gửi UBND TP HCM, IEEr cho rằng bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 79/2024 áp dụng mức giá quá cao so với khả năng chi trả của người dân. Thay vào đó, Viện đề xuất thành phố quay về phương án cơ bản, đúng tinh thần chỉ đạo của Bộ Chính trị: dùng bảng giá cũ theo Quyết định 02/2020 làm nền tảng, sau đó nhân với hệ số K để xây dựng bảng giá mới, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Cách làm này loại trừ việc lấy giá thị trường làm căn cứ cho bảng giá đất lần đầu.
Hệ số K, theo đề xuất của IEEr, có biên độ từ 0,2 đến 3 lần tùy khu vực, vừa linh hoạt vừa giúp ổn định thị trường. Viện lý giải phương thức hiện tại, lấy giá thị trường cộng thêm hệ số K, đã khiến giá đất vượt xa thu nhập bình quân quốc gia, hiện chỉ khoảng 8,2 triệu đồng mỗi tháng. Thực tế, một căn hộ hai phòng ngủ với giá 1,2 tỷ đồng buộc người lao động phải tích lũy nhiều chục năm mới có thể mua được.
Viện nhấn mạnh cơ chế áp dụng hệ số K giúp cơ quan quản lý xác định tiền sử dụng đất nhanh chóng, minh bạch mà không cần thuê đơn vị thẩm định giá tốn kém. Khi dữ liệu đất đai được làm sạch, hệ số K có thể áp dụng cho từng thửa đất hoặc dự án, đồng thời điều chỉnh nhiều lần trong năm, vừa linh hoạt vừa giữ ổn định thị trường.
Đối với đất nông nghiệp, IEEr đề xuất giá bằng 30% giá đất ở cùng thửa, nhằm giảm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Một số địa phương như Nghệ An đã áp dụng tỷ lệ 20% và ghi nhận hiệu quả tích cực.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng IEEr, nhận định nếu TP HCM tuân thủ đúng hướng dẫn của Bộ Chính trị và Bộ Tài chính, bảng giá đất 2026 sẽ được hoàn thiện nhanh chóng, sát thực tế và minh bạch. Bảng giá ổn định sẽ giúp dòng tiền từ người dân quay lại tiêu dùng và đầu tư, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp mở rộng sản xuất kinh doanh, qua đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thành phố.
Hiện TP HCM đang triển khai dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024. Dự án dự kiến khảo sát khoảng 27.000 phiếu trên 7.505 tuyến, đoạn đường, với kinh phí gần 16,3 tỷ đồng, tiến hành từ tháng 8 đến cuối tháng 12 năm nay. Bảng giá đất là căn cứ quan trọng để tính thuế, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cũng như làm cơ sở xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc xây dựng bảng giá đất thống nhất từ năm 2026 được xem là bước đi quan trọng, vừa làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, vừa giúp quản lý thị trường bất động sản hiệu quả trong giai đoạn mới. Theo luật mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì chu kỳ 5 năm như trước đây, tạo điều kiện phản ánh sát thực tế biến động thị trường và nhu cầu phát triển của TP HCM.
