Thị trường bất động sản đã bắt đầu “ngấm đòn” tín dụng
Lý giải điều này bởi lãi suất tăng, tỷ giá tăng đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp tăng và doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí là còn mất cân đối dòng tiền sẽ mất khả năng thanh toán. Một số ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất huy động tiết kiệm sau khi Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành trước đó.
Theo đó, lãi suất cao, người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng, dòng tiền vào bất động sản hạn chế. Mặt khác, lãi suất cho vay tăng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ sẽ buộc phải bán bất động sản cắt lỗ.
Theo một lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết, nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Vì bản thân doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên thị trường bất động sản sẽ chịu tác động kép.
Thời gian trước, thị trường nhà đất từng nhiều lần chịu ảnh hưởng tiêu cực trong mỗi chu kỳ lãi suất đi lên với giai đoạn đầu thường có hiện tượng nhiều nhà đầu tư vì không chịu nổi áp lực nên phải bán cắt lỗ nhanh, rồi sau đó thị trường sẽ rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng trong suốt thời gian dài, vị này cho hay.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB bất động sản Hà Nội đánh giá, việc tăng lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ thu hút được rất nhiều tiền gửi. Tuy nhiên, điều này sẽ không tốt cho thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản đang chững, giao dịch khó, nhiều người vẫn đang bị kẹt. Lãi suất ngân hàng tăng cao, việc vay đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc.
Nhiều nguồn vốn chính đều bị hạn chế
Tại Hội thảo Thị trường bất động sản cuối năm 2022: Xu hướng và cơ hội đầu tư, diễn ra mới đây tại TP.HCM, chuyên gia kinh tế - TS. Lê Sĩ Trí cho biết, hiện nay nhà nước đưa ra các chính sách tiền tệ thận trọng với mục tiêu kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Trong đó, các lĩnh vực nhiều rủi ro như: chứng khoán, bất động sản được kiểm soát chặt chẽ và ngân hàng đang hạn chế cấp tín dụng đối với bất động sản.
Phó Giám đốc cấp cao tại một công ty Bất động sản cho biết, việc thắt chặt tín dụng bất động sản không chỉ làm giảm nguồn vốn vay từ nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng.
“Tất nhiên là ảnh hưởng trực tiếp tới chủ đầu tư và các công ty bất động sản. Họ sẽ trở nên khó có thể huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp. Còn về phía người mua, họ sẽ khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác”, vị này đưa ra nhận định.
Những năm trở lại đây, vốn vay ngân hàng không đáp ứng đủ nhu cầu nên các chủ dự án bất động sản phải thường xuyên sử dụng phương thức huy động vốn từ phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, cũng như các gói vay ngân hàng, hiện thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang bị thắt chặt. Như vậy, cả 3 nguồn vốn chính cho các doanh nghiệp bất động sản là: vay ngân hàng, trái phiếu và trả trước từ người mua hàng, đều đang bị ảnh hưởng, hạn chế.
Ông Trần Minh Hoàng - Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá bất động sản hiện nay đang ở mức rất cao và tăng hàng năm. Cụ thể, năm 2020, giá nhà đất tại nước ta tăng khoảng 50-70%, năm 2021 tăng 30%. Vì vậy, người dân vẫn đang có nhu cầu lớn về nhà ở nhưng khả năng tài chính không đáp ứng được.
Với tình trạng này, không chỉ các chủ đầu tư mà người mua nhà rất cần đến những nguồn vốn vay để thực hiện thành công các giao dịch. Điều này dẫn đến khả năng thanh khoản của thị trường càng thấp hơn và được dự báo sẽ còn kéo dài trong vài năm tới. Từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2022, lượng khách hàng giao dịch bất động sản giảm, chỉ có vài khu vực quy hoạch dự án lớn còn giành được nhiều sự quan tâm.
Giá tăng cao nhưng nguồn cung lại thiếu hụt...
Tại TP.HCM, từ năm 2018 đến nay rất thiếu nguồn cung nhà ở do dự án bị “ách tắc” dẫn đến nguồn cung nhà ở bị sụt giảm liên tục. Năm 2017 là năm số lượng nhà ở đưa ra thị trường nhiều nhất với 42.991 căn nhà. Nhưng năm 2018 số lượng chỉ còn 28.316 căn nhà bằng 65,8%; năm 2019 số lượng chỉ còn 23.046 căn nhà bằng 53,6%; năm 2020 số lượng chỉ còn 16.895 căn nhà bằng 39,2%; năm 2021 số lượng chỉ còn 14.443 căn nhà bằng 33,6% so với năm 2017, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở.
Phân khúc nhà ở thiết hụt nhất là nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số người dân trong xã hội, đó là tầng lớp người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.
Theo một báo cáo Sở Xây dựng Hà Nội, tình hình thị trường bất động sản, nhà ở trên địa bàn trong quý 3 năm 2022 nguồn cung khan hiếm. Theo đó, nguồn cung chủ yếu từ các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ trước đó. Chính sách tín dụng siết chặt cộng thêm những khó khăn về thủ tục, khiến nhiều dự án không thể triển khai. Lượng tiêu thụ sản phẩm cũng ở mức thấp. Thị trường chưa có dấu hiệu khởi sắc...
Nguồn cung khan hiếm thì giá nhà liên tục tăng và xuất hiện nhiều đợt “sốt ảo” giá nhà, giá đất, đồng thời đã xuất hiện loại nhà ở, căn hộ “siêu sang” và hiện nay mặc dù giao dịch nhà đất có dấu hiệu “chững lại”, “trầm lắng” nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ cao”.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Việc giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao trong khi thu nhập của người dân không chạy kịp giá nhà đã khiến nhiều người phải từ bỏ ước mơ sở hữu nhà ở và chuyển sang đi thuê. Hiện tượng mất cân đối, lệch pha cung cầu không thể giải quyết nếu không có tháo gỡ các yếu tố pháp lý cho các dự án bất động sản từ phía cơ quan chức năng”.
