Từng bước hiện thực hóa kế hoạch cải tạo chung cư cũ
Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh mục các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ trên địa bàn Thành phố trong đợt 1. Đây là bước khởi đầu quan trọng để các cơ quan chức năng triển khai những thủ tục tiếp theo, hướng tới thay thế các khu tập thể xuống cấp, đồng thời tổ chức lại không gian đô thị theo quy hoạch.
Địa điểm được đưa vào danh mục lần này là Khu tập thể Trương Định, gồm các nhà A, B, C, D, E, H1, H2, H3, H4, H5 cùng khu vực lân cận. Tổng diện tích nghiên cứu lập quy hoạch đạt 14.648,52 m2. Trong đó, phần diện tích dành cho cải tạo, xây dựng lại khu tập thể chiếm 13.756,98 m2; 891,54 m2 còn lại được bố trí để mở các tuyến đường kết nối với đường ven sông Sét và đường Trương Định.
Theo thống kê hiện trạng, khu vực này có 10 tòa nhà tập thể cũ, bên cạnh các công trình nhà ở dân cư nằm xen kẽ và tiếp giáp. Các tòa tập thể hiện cao 2 tầng, trong khi những công trình lân cận có quy mô từ 2-5 tầng. Tổng số căn hộ thuộc các nhà chung cư khoảng 257 căn, chưa tính các hộ dân sinh sống tại khu vực xung quanh.
Căn cứ khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở, khu tập thể Trương Định thuộc trường hợp phải phá dỡ theo Văn bản số 1110/UBND-KTHTĐT ngày 21/4/2026 của UBND phường Tương Mai. Phương án xây dựng mới dự kiến gồm công trình cao 30 tầng nổi, diện tích xây dựng 3.609,6 m2, tổng diện tích sàn 121.007,75 m2. Phần công trình ngầm được thiết kế với 3 tầng hầm, tổng diện tích sàn 27.846,45 m2. Mật độ xây dựng dự kiến là 26,24%, thời gian thực hiện từ năm 2026 đến năm 2029.
Về nguồn vốn, tổng mức đầu tư sơ bộ sẽ được tổng hợp từ các đề xuất của UBND cấp phường, chưa tính chi phí giải phóng mặt bằng và lãi vay trong thời gian xây dựng. Các đơn vị tham gia lập, thẩm định dự án sẽ tiếp tục kiểm tra, cập nhật quy mô và những thông số quy hoạch sau khi phương án đầu tư được phê duyệt, qua đó bảo đảm tính chính xác của chi phí và hiệu quả triển khai.
Thực tế, nhu cầu cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn rất lớn. Báo cáo giám sát chuyên đề về tình hình phát triển và quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố, trong giai đoạn từ tháng 1/2024 đến tháng 7/2026, cho biết Hà Nội có tổng cộng 2.185 nhà chung cư.
Trong số này, có 15 khu chung cư và 13 nhà chung cư độc lập có công trình thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của Luật Nhà ở. Đáng chú ý, 5 khu tập thể gồm Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Ban vật giá CP và Bộ Tư pháp có nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D.
Ngoài ra, 11 khu chung cư cũ đã được kết luận thuộc diện phá dỡ do có nhà nguy hiểm cấp C. Danh sách gồm khu tập thể 3 tầng đường Lê Hồng Phong, khu tập thể 5 tầng đường Ngô Thì Nhậm, khu tập thể K5 tại đường Ao Sen, khu tập thể Học viện Quân y và khu tập thể Công ty cổ phần Len Hà Đông cùng một số địa điểm khác.
Ở nhóm chung cư độc lập, hai công trình nguy hiểm cấp D là tập thể 148-150 Sơn Tây và 51 Huỳnh Thúc Kháng. Bên cạnh đó, 11 nhà chung cư cấp C đã có kết luận kiểm định thuộc diện phá dỡ, trong đó có các địa chỉ 15C Trần Khánh Dư, 121 Lê Duẩn (112 Trần Hưng Đạo), 39 Lý Thường Kiệt, 11 Vọng Đức, A1 và A2 Trần Quốc Toản, 16 Trần Hưng Đạo, 23 Hàng Bài và 23 Hàng Tre.
Xử lý vi phạm xây dựng gắn với quyền lợi người dân
Không chỉ các khu tập thể xuống cấp, việc xử lý những tồn tại tại các dự án nhà ở có vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng cũng đang được Hà Nội triển khai theo một lộ trình cụ thể. Trường hợp chung cư CT6-Bemes tại phường Kiến Hưng là một trong những dự án đang được rà soát để thực hiện phương án khắc phục hậu quả.
Theo kết quả kiểm tra ban đầu, tổ hợp chung cư CT6 gồm ba tòa CT6A, CT6B và CT6C, được xây dựng với một tầng hầm liên thông, 32 tầng nổi và tum thang. Ba tòa nhà sử dụng chung khối đế ba tầng. Trong đó, tầng 1 được bố trí làm sảnh, hành lang và khu vực kinh doanh dịch vụ với một siêu thị cùng 56 ki-ốt; từ tầng 2 đến tầng 32 có tổng cộng 1.584 căn hộ.
Đối với khu nhà thấp tầng, hiện trạng ghi nhận 38 căn nhà cao 5 tầng, tổng diện tích xây dựng hơn 2.473 m2. Qua rà soát, chính quyền địa phương xác định có 126 căn hộ tại tầng 2 và tầng 3 của ba tòa chung cư cần di dời để tháo dỡ, khôi phục công năng theo quy hoạch. Cụ thể, CT6A có 42 căn hộ ở tầng 2 và 18 căn ở tầng 3; CT6B lần lượt có 27 và 10 căn; CT6C có 18 và 11 căn.
Cùng với khối chung cư, 10 căn nhà thấp tầng cũng nằm trong phương án di dời, phá dỡ. Trong đó, 6 căn có phần lớn diện tích xây dựng nằm trên khu đất quy hoạch trường mầm non, 4 căn còn lại nằm tại vị trí được xác định dành cho đường giao thông nội bộ.
Ông Đào Quang Vinh Hiển, Trưởng phòng Hạ tầng - Đô thị và Môi trường phường Kiến Hưng, cho biết đơn vị đã phối hợp với Công an phường tiến hành xác minh địa chỉ, số lượng căn hộ và thông tin chủ sử dụng. Đến nay, các dữ liệu liên quan cơ bản đã được xác định.
Theo đại diện địa phương, xử lý những tồn tại tại CT6 là nhiệm vụ phức tạp bởi tác động trực tiếp đến quyền lợi của nhiều hộ gia đình. Do đó, quá trình triển khai cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính quyền, các sở, ngành và chủ đầu tư. Những nguyên tắc được Thành phố đặt ra gồm bảo đảm sự phù hợp với quy hoạch, khả năng đáp ứng của hạ tầng, an toàn công trình, phòng cháy, chữa cháy và các điều kiện an sinh xã hội.
Cơ sở pháp lý cho quá trình xử lý được củng cố sau khi HĐND TP Hà Nội thông qua Nghị quyết số 96 ngày 28/10, có hiệu lực từ ngày 7/11. Nghị quyết đưa ra cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại 12 dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh.
Ngoài Bemes/CT6 Kiến Hưng, danh sách còn có Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La, các tòa CT11, CT12 thuộc khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ và nhiều tòa nhà tại bán đảo Linh Đàm như VP3, VP5, VP6, HH1, HH2, HH3, HH4.
Ngay sau khi nghị quyết được ban hành, các địa phương liên quan đã bắt đầu kiểm tra hiện trạng và xây dựng kế hoạch thực hiện. Tại phường Định Công, kết quả rà soát bước đầu xác định 246 căn hộ từ tầng 2 đến tầng 4 thuộc các tòa CT11, CT12A, CT12B, CT12C của khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ nằm trong diện phải di dời. Dự kiến, việc di dời được tiến hành trong năm 2027, công tác phá dỡ triển khai giai đoạn 2027-2028.
Một nội dung đáng chú ý khác của Nghị quyết 96 là cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà. Theo quy định, cư dân có thể được cấp sổ hồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, đồng thời chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Để thực hiện, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ hiện trạng, trình UBND cấp xã kiểm tra, xác nhận; sau đó báo cáo Sở Nông nghiệp và Môi trường để trình UBND Thành phố xem xét quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ tiếp tục được gửi đến cơ quan chuyên môn để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.
