TP.HCM thông tin về quy hoạch TOD quanh các tuyến metro

Mới đây, tại họp báo kinh tế và xã hội TP.HCM, Phó trưởng Phòng Phát triển đô thị thuộc Sở Xây dựng TP.HCM đã thông tin cụ thể về quy hoạch, phát triển TOD gắn liền với các tuyến metro, đường sắt tại thành phố.

Theo Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND, khu vực quanh ga metro được định hướng bố trí đất và công trình hỗn hợp, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng. Giao thông công cộng làm chủ đạo, cùng lối đi bộ, đường xe đạp đến nhà ga thuận tiện.

Quy mô phát triển không vượt khả năng đáp ứng của hạ tầng. Quy hoạch gắn với khai thác giá trị tăng thêm từ đất, không gian ngầm, trên cao và yêu cầu xanh, thích ứng biến đổi khí hậu. Hiện chưa đủ cơ sở để công bố cụ thể mức thay đổi về giá trị, nhu cầu và hiệu quả khai thác bất động sản do TOD tạo ra tại từng khu vực quanh ga.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM yêu cầu phối hợp trong lập quy hoạch, lấy ý kiến người dân, đánh giá môi trường chiến lược và thẩm định đa ngành. Các giải pháp gồm hoàn thiện phương án huy động vốn, ban hành quy trình bồi thường, tái định cư thống nhất theo cơ chế đặc thù và kiểm soát tiến độ từng dự án.

Đồng thời, TP.HCM thông tin về 2 tuyến metro là tuyến metro số 2 và tuyến Bến Thành - Cần Giờ. Theo đó, tuyến metro số 2 đoạn Bến Thành - Tham Lương đã được phê duyệt ranh giới TOD, đang hoàn thiện hồ sơ, dự kiến trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch tháng 12. Khu vực ga Thủ Thiêm cũng đã được phê duyệt ranh giới TOD, dự kiến hoàn thành thẩm định, phê duyệt quy hoạch từ tháng 12/2026 đến tháng 1/2027.

Còn ga Bình Khánh và đoạn Tham Lương - Củ Chi dự kiến hoàn thành rà soát ranh giới quý IV/2026, phê duyệt quy hoạch quý I đến quý III/2027. Metro số 1 đoạn Bến Thành - Suối Tiên dự kiến trình phê duyệt tháng 10/2026 và phê duyệt quy hoạch quý I đến quý II/2027.

Tuyến Bến Thành - Cần Giờ đang rà soát ranh giới, dự kiến hoàn thành lập và phê duyệt quy hoạch TOD quý I đến quý III/2027. Các tuyến Thủ Thiêm - Long Thành, metro số 4, giai đoạn 1 metro số 6, Suối Tiên - TP mới Bình Dương và tuyến đường sắt đô thị số 2 đoạn TP Thủ Dầu Một - TP.HCM đang chuẩn bị báo cáo rà soát ranh giới TOD quý IV/2026.

Theo đại diện Sở Xây dựng, TP.HCM đặt mục tiêu hoàn thành 8 tuyến, đoạn tuyến đường sắt ưu tiên trong 4 năm tới. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các tuyến xuyên tâm nội đô có mật độ dân cư cao có thể kéo dài, ảnh hưởng tiến độ. Và việc triển khai cũng cần nguồn vốn đầu tư công và vốn huy động theo phương thức đối tác công tư lớn.

Trước đó, tại kỳ họp ngày 22/9, HĐND TP.HCM đã thông qua nghị quyết về quy hoạch khu vực TOD. Theo đó, khu vực TOD gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận, với phạm vi tối đa 1.000m tính từ nhà ga hoặc depot. Ranh giới cụ thể của từng khu vực sẽ được rà soát, xác định và chấp thuận theo quy định.

Trước khi thông qua dự thảo Nghị quyết, đại biểu HĐND TP.HCM cho rằng bán kính TOD tối đa 1.000 m quanh nhà ga là quá rộng, tương đương khoảng 12 - 15 phút đi bộ. Trong khi đó, khoảng cách thực tế giữa 2 nhà ga nội đô chỉ từ 800 m - 1.200m. Việc vẽ bán kính 1.000 m sẽ làm các vòng tròn chồng lấn hoàn toàn, phủ kín khu vực và dễ gây hoang mang cho người dân về thu hồi đất.

Do đó, có ý kiến đề nghị phân chia không gian TOD thành nhiều lớp. Khu vực lõi khoảng 400 - 500 m quanh nhà ga có thể áp dụng mật độ xây dựng cao, ưu tiên phát triển không gian ngầm; khu vực tiếp cận phía ngoài từ trên 500 m - 1.000 m áp dụng mật độ thấp hơn, bố trí bãi đỗ xe, công viên và cây xanh.

Đồng thời, cần bổ sung phạm vi quy hoạch TOD áp dụng cho cả hệ thống đường sắt quốc gia qua địa bàn Thành phố; bám sát việc kết nối các cụm trường đại học, bệnh viện lớn và khu dân cư tập trung.

Giải trình tại kỳ họp, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết phạm vi tối đa 1.000 m được xác định trên cơ sở quá trình nghiên cứu về mô hình TOD của Thành phố, kế thừa các cơ chế đã được xây dựng trước đây và có sự hỗ trợ kỹ thuật quốc tế.

Theo Nghị quyết đã được HĐND Thành phố thông qua, ranh giới quy hoạch khu vực TOD do Chủ tịch UBND Thành phố chấp thuận, bao gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước của nhà ga, đề-pô;

Lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM khẳng định đây là phạm vi tối đa, không đồng nghĩa tất cả khu vực TOD đều được xác định theo bán kính 1.000m. Ranh giới cụ thể còn phụ thuộc điều kiện tự nhiên, địa giới hành chính, ô phố, mạng lưới giao thông, khả năng tiếp cận nhà ga, các công trình hiện hữu cũng như yêu cầu tổ chức không gian và phát triển đô thị tại từng khu vực.

Theo phương án nghiên cứu của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, không gian TOD trong phạm vi 1.000 m được chia thành 3 vùng phát triển. Vùng lõi nằm trong bán kính 0 - 300m quanh nhà ga, tập trung các chức năng hỗn hợp, ưu tiên phát triển không gian ngầm và công trình cao tầng.

Vùng trung tâm có bán kính 300 - 600 m, mật độ xây dựng được điều chỉnh giảm dần khi khoảng cách với nhà ga tăng lên; Vùng ngoại vi từ 600 - 1.000 m được kiểm soát theo hướng giảm mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.

Như vậy, theo cơ quan chuyên môn, phạm vi 1.000m đóng vai trò giới hạn tối đa để Thành phố có dư địa tổ chức không gian TOD, trong khi chỉ tiêu phát triển sẽ được phân hóa theo khả năng tiếp cận nhà ga.