Nhờ dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp đang trở thành tâm điểm của ngành địa ốc, nổi lên như một trong số ít phân khúc giữ được nhịp tăng trưởng bất chấp bối cảnh chung trầm lắng. Sự mở rộng của các khu công nghiệp, nhà xưởng và hệ thống logistics đang bám sát diễn biến FDI, tạo nên một chu kỳ phát triển mới với nhiều kỳ vọng trong trung và dài hạn.
Đến hết tháng 11/2025, Việt Nam ghi nhận 33,69 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm ngoái, theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính). Lượng vốn cấp mới, điều chỉnh và hoạt động mua cổ phần đều cùng tăng, phản ánh sức hút ngày càng lớn của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư toàn cầu. Động lực này lập tức lan tỏa vào thị trường bất động sản công nghiệp, nơi nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và hạ tầng logistics tiếp tục leo thang.
Cả nước hiện có hơn 420 khu công nghiệp, gần 300 trong số đó đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt 80 - 85%. Các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, TP.HCM hay Đồng Nai ghi nhận mức lấp đầy không dưới 90%, cho thấy quỹ đất sẵn sàng cho thuê ngày càng thu hẹp. Điều này phản ánh nhu cầu mở rộng sản xuất lớn, đặc biệt trong lĩnh vực chế biến - chế tạo, vốn chiếm tỷ trọng FDI cao nhất những tháng đầu năm.
Không chỉ dừng lại ở các khu công nghiệp truyền thống, thị trường đang chứng kiến bước chuyển mạnh sang những mô hình mới như nhà xưởng xây sẵn, khu logistics hiện đại, kho lạnh, trung tâm phân phối và các khu công nghiệp xanh. Những chuẩn mực về môi trường, tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững ngày càng trở thành thước đo quan trọng đối với nhà đầu tư quốc tế, buộc các chủ đầu tư trong nước phải tái cấu trúc mô hình phát triển.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định cạnh tranh trên thị trường đang dịch chuyển khỏi lợi thế giá rẻ hay ưu đãi thuế. Trong bối cảnh bảng giá đất giai đoạn 2026 có nhiều điều chỉnh và ưu đãi thuế bị thu hẹp, các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp buộc phải nâng cấp hạ tầng, dịch vụ và tiêu chuẩn xanh để giữ chân khách thuê. Đây cũng là hướng đi phù hợp với xu thế toàn cầu hướng đến phát triển bền vững.
Tuy vậy, thị trường vẫn đối mặt thách thức. Một số địa phương chưa hoàn thiện hạ tầng kết nối giữa khu công nghiệp với cảng biển, sân bay hoặc trung tâm logistics, làm giảm tính cạnh tranh. Công tác giải phóng mặt bằng chậm khiến tiến độ nhiều dự án bị ảnh hưởng. Thêm vào đó, việc theo đuổi mô hình khu công nghiệp xanh hay thông minh đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn và năng lực quản trị cao hơn.
