Điều kiện bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp thế nào?
Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định như sau:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với mà chưa được cấp…
Theo đó, việc bồi thường được thực hiện theo nguyên tăc sau (căn cứ Điều 74 Luật Đất đai 2013): - Người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường; - Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định.
Bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường về đất, chi phí đầu tư ra sao?
Theo Điều 77, Điều 78 Luật Đất đai 2013, trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp, cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau: - Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất: Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường gồm diện tích trong hạn mức và diện tích đất do được nhận thừa kế; Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày 01/7/2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Lưu ý: Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trong đó, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
- Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo: Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bị thu hồi, nếu đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường về đất.
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi bị thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì phải bồi thường như sau: Đối với cây hàng năm, mức bồi thường bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch, trong đó, giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của cụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất; Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế khi phải di chuyển.
Cách tính giá đền bù đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thế nào?
Như đã trình bày ở trên, Nhà nước đền bù bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định nếu không còn quỹ đất để đền bù, bồi thường. Theo đó, giá đất cụ thể của đất nông nghiệp được tính theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Mục 3 Chương 2 Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Cụ thể, cơ quan chuyên môn tiến hành xác định giá đất cụ thể để đền bù bồi thường dựa trên:
- Thực hiện điều tra, phân tích, thu thập thông tin thửa đất bị thu hồi, giá đất thị trường tại nơi có thửa đất bị thu hồi, áp dụng phương pháp tính giá đất cụ thể phù hợp (phương pháp xác định giá đất cụ thể có thể là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp chiết trừ, thu thập, so sánh trực tiếp, thặng dư); - Tổng hợp kết quả điều tra, phân tích, thu thập thông tin thửa đất bị thu hồi; - Hội đồng thẩm định tiến hành thẩm định giá đất cụ thể; - Trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Pháp luật đất đai hiện nay không quy định công thức chung để tính giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất mà quy định về cách thức, phương pháp, trình tự để xác định giá đất cụ thể khi bồi thường. Theo đó, tùy thuộc từng khu vực mà giá đất đền bù, bồi thường có sự khác biệt./.
