Câu hỏi: Xin hỏi, theo quy định pháp luật đất đai mới nhất hiện nay thì cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giao đất? Trường hợp đất giao sai thẩm quyền có được cấp Sổ đỏ không? (đất nhà tôi được giao và sử dụng từ trước ngày 15/10/1993). Tôi cảm ơn! - Phạm Hằng (Thái Nguyên)
Giao đất, giao đất không đúng thẩm quyền là gì?
Giao đất (giao quyền sử dụng đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Nhà nước giao đất theo 02 hình thức: Giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 34 Luật Đất đai 2013) và giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 55 Luật Đất đai 2013). Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014, đất giao không đúng thẩm quyền được quy định như sau:
1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
Theo đó, đất giao không đúng thẩm quyền gồm các trường hợp: - UBND xã, người đứng đầu điểm dân cư giao đất không đúng thẩm quyền; - Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
Thẩm quyền giao đất theo Luật Đất đai 2013 được quy định rất rõ tại Điều 59, cụ thể: - UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất trong các trường hợp: - Giao đất đối với tổ chức; - Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; - Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
- UBND cấp huyện giao đất trong các trường hợp: - Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân; - Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Như vậy, UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện sẽ có thẩm quyền giao đất trong các trường hợp nêu trên. Tuy nhiên, trên thực tế có không ít trường hợp người dân sử dụng đất do UBND xã giao, nhất là những người đang sử dụng đất được giao từ những năm 90. Theo quy định tại khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì UBND xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp Sổ đỏ?
Xét trong trường hợp của bạn, đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, tại khoản 2 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Nghị định này”. Theo đó, để được cấp Giấy chứng nhận phải có đủ các điều kiện: - Đất không có tranh chấp; - Phù hợp với quy hoạch.
Diện tích được cấp Giấy chứng nhận như sau:
Theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích được cấp Giấy chứng nhận như sau:
+ Với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
+ Với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó. Hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở. Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp./.
