Tăng nguồn cung nhà cho thuê bằng cách nào?

Không có cơ chế riêng, doanh nghiệp khó làm nhà cho thuê

Theo hầu hết các doanh nghiệp, nhu cầu thuê nhà của người lao động nhập cư hiện rất lớn, do đó cần dành khoảng 60 - 80% quỹ nhà ở xã hội cho mục đích cho thuê. Tuy nhiên, để phát triển phân khúc này, cần tháo gỡ đồng thời các vướng mắc về quỹ đất, giá đất và cơ chế tài chính cho doanh nghiệp.

Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn về thủ tục pháp lý và cơ chế xác định giá đất. Nếu tự bỏ vốn mua đất để làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp thiếu cơ sở để tính toán chi phí do chưa có quy định rõ ràng về mức giá được khấu trừ. Vì vậy, việc sớm hoàn thiện cơ chế về giá đất, đồng thời bổ sung các chính sách tín dụng và ưu đãi đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Cùng với đó, nhà ở xã hội không nên được xây dựng trên những khu đất xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng vì dễ hình thành các "thành phố ngủ". Thay vào đó, các dự án cần đặt gần khu công nghiệp, khu chế xuất, gắn với hệ sinh thái dịch vụ, giáo dục, y tế và giao thông để phục vụ trực tiếp người lao động.

Theo ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân, phát triển nhà ở xã hội cho thuê là hướng đi phù hợp với nhu cầu thực tế nhưng đang vướng bài toán vốn, lợi nhuận và thời gian hoàn vốn. Trong khi các dự án cho thuê cần 15 - 20 năm mới thu hồi vốn, doanh nghiệp thường chỉ được vay ngân hàng tối đa 5 năm, thậm chí ngắn hơn, buộc phải bán sản phẩm để trả nợ. Lãi suất vay hiện cao hơn đáng kể so với tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cùng quan điểm, nhu cầu nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh có thể lên tới 1 triệu căn, song nguồn cung nhà cho thuê vẫn rất hạn chế do hiệu quả tài chính chưa đủ hấp dẫn. Doanh nghiệp đang phải sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn, trong khi lợi nhuận bị khống chế ở mức 10%.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành, để giải quyết nguồn cung nhà ở cho thuê trong thời gian tới, nhà nước cần có cơ chế ưu đãi rõ ràng về thủ tục, tiền sử dụng đất, lãi suất ổn định, dài hạn. Nếu không có chính sách tốt sẽ khó thu hút được doanh nghiệp vào làm.

Ông Nghĩa kiến nghị sớm hoàn thiện cơ chế ưu đãi riêng cho nhà ở cho thuê. Trong đó, cần miễn tiền sử dụng đất trong thời gian vận hành dự án, chỉ thu khi chuyển sang bán; đồng thời áp dụng ưu đãi thuế và các gói tín dụng dài hạn 15 - 20 năm để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho người lao động.

Về mặt quản lý đất đai, nên miễn thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian vận hành cho thuê. Doanh nghiệp chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này nếu chuyển đổi mục đích sang bán căn hộ. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, ông Nghĩa đề xuất cần tích hợp ngay các chính sách hỗ trợ này vào Luật Đô thị đặc biệt, để tạo đà bứt phá cho chương trình nhà ở cho người lao động.

Về khía cạnh tài chính và thuế, ông mong muốn Nhà nước khôi phục các mức ưu đãi mạnh mẽ như trước đây. Cụ thể, cần áp dụng mức giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp lên tới 70% cho các dự án nhà ở xã hội cho thuê, thay vì mức 50% như loại hình để bán.

Cùng với đó, các tổ chức tín dụng cần cung cấp các gói vay dài hạn, kéo dài từ 15 - 20 năm, với hạn mức giải ngân có thể đạt tới 85% tổng giá trị đầu tư dự án. Ngoài ra, việc hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngay tại dự án cũng là yếu tố then chốt để giảm áp lực chi phí cho chủ đầu tư, từ đó hạ giá thành thuê nhà cho người dân.

TP. Hồ Chí Minh cam kết tạo "luồng xanh" thủ tục hành chính

Để thực hiện mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê, UBND TP. Hồ Chí Minh đã quyết định xoay trục chính sách sang hỗ trợ vốn và thủ tục. Thành phố cam kết tạo "luồng xanh" thủ tục hành chính cho nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở cho thuê, coi đây là trách nhiệm nhân văn với người dân.

Để thu hút các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, TP. Hồ Chí Minh cam kết bổ sung loại hình nhà ở cho thuê vào danh mục dự án được hỗ trợ, nâng mức vốn vay tối đa của dự án được ngân sách hỗ trợ lãi suất tối đa từ 200 tỷ đồng/dự án lên 300 tỷ đồng/dự án. Đi kèm đó là hỗ trợ 100% kinh phí đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật (không quá 10 tỷ đồng/dự án).

Mới đây, TP. Đồng Nai tiên phong xây 10.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trên khu đất rộng hơn 12ha ở phường Long Bình. Đây là dự án nhà ở xã hội cho thuê đầu tiên của TP.Đồng Nai và cũng dự án đầu tiên trên cả nước được triển khai thực hiện sau khi có chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm.

Đồng Nai có các khu công nghiệp lớn tập trung ở khu vực Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom... Sắp tới sân bay quốc tế Long Thành đưa vào khai thác giai đoạn 1 dự báo có trên 10.000 lao động. Do đó Thành phố sẽ ưu tiên rà soát các quỹ đất khu vực Long Thành, Nhơn Trạch để quy hoạch các khu nhà ở cho thuê với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ như trường học, công trình y tế, công cộng, công viên cây xanh, thể dục thể thao... phục vụ người dân thuộc dự án. 

Theo lãnh đạo TP. Đồng Nai, việc phát triển đồng bộ quỹ nhà ở cho thuê sẽ góp phần giúp công nhân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức tiếp cận chỗ ở với chi phí phù hợp, từng bước giảm áp lực về nhà ở tại các đô thị công nghiệp. 

Là địa phương đầu tiên khởi công dự án nhà ở xã hội cho thuê, chính quyền TP. Đồng Nai cho hay sẽ tiếp tục chuẩn bị quỹ đất, thực hiện đầy đủ các chính sách ưu đãi theo quy định của Trung ương, đồng thời cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi nhất để các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Đồng Nai cũng đã thành lập Quỹ nhà ở theo phương án giao Quỹ đầu tư phát triển thực hiện mục tiêu, nhiệm vụ quản lý nguồn vốn và hoạt động của Quỹ nhà ở địa phương. Nhiệm vụ của Quỹ nhà ở là đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở xã hội để cho thuê. Ngoài ra, tạo lập nhà ở xã hội thông qua hình thức tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công hoặc mua của chủ đầu tư...

Hiện nay, TP. Đồng Nai đang triển khai 44 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 48.352 căn. Ngoài ra đã có 1.664 căn nhà ở xã hội cho thuê và nhiều dự án đang được triển khai theo các hình thức bán, thuê mua, cho thuê. TP khuyến khích phát triển đa dạng các loại hình nhà ở xã hội nhằm tạo điều kiện cho người dân lựa chọn phương án phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình.

Về việc thúc đẩy nhà ở xã hội gần với người có thu nhập thấp, UBND TP Đồng Nai cho biết sẽ nghiên cứu phối hợp với Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, Liên đoàn Lao động TP, doanh nghiệp sử dụng lao động và các chủ đầu tư để xây dựng cơ chế kết nối cung - cầu về nhà ở.

Song song đó hỗ trợ xác nhận đối tượng, hướng dẫn thủ tục, giới thiệu nhu cầu thuê nhà ở cho người lao động cũng như nghiên cứu các mô hình hỗ trợ tiền thuê nhà, hỗ trợ tín dụng và các chính sách an sinh phù hợp với điều kiện thực tế.

Đối với nhà đầu tư, Đồng Nai sẽ xây dựng các chính sách ưu đãi theo quy định hiện hành như miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tạo điều kiện thuận lợi nhất để doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho thuê.