Lãi suất không phải là nguyên nhân duy nhất
Lãi suất tăng cao trong thời gian qua đã tác động đến tâm lý người mua, dẫn đến sự sụt giảm thanh khoản trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, theo ông Ngô Thành Huấn, lãi suất là một yếu tố quan trọng, nhưng không phải nguyên nhân duy nhất. Vấn đề cốt lõi của thị trường hiện nay là sự mất cân đối giữa giá bất động sản, khả năng chi trả thực tế và kỳ vọng của người mua. Lãi suất cao khiến sự mất cân đối này bộc lộ rõ hơn.
Thứ nhất, giá bất động sản đã tăng quá nóng, vượt quá khả năng chi trả của một bộ phận lớn người mua, đặc biệt là khu vực phía Bắc. Việt Nam chỉ mới có chưa đến 30% dân số thuộc phân khúc trung lưu. Trong khi nhiều năm qua, giá nhà tại các đô thị lớn tăng nhanh hơn tốc độ cải thiện thu nhập. Khi giá một căn hộ tương đương hàng chục năm tích lũy của một gia đình, việc giảm lãi suất vài điểm phần trăm chưa chắc đủ để khôi phục sức mua. Đây là vấn đề mang tính cấu trúc, không đơn thuần là câu chuyện chính sách tiền tệ.
Thứ hai, kỳ vọng giá của người bán và người mua đang có khoảng cách lớn. Người bán thường neo giá theo những giao dịch ở giai đoạn thị trường thuận lợi, trong khi người mua thận trọng hơn với triển vọng tăng giá, chi phí vốn và khả năng thanh khoản. Khi hai bên chưa gặp nhau về giá, thị trường có thể xuất hiện tình trạng giá chào bán vẫn cao nhưng giao dịch thực tế rất hạn chế.
Thứ ba, chất lượng nguồn cung chưa thực sự đáp ứng nhu cầu thị trường. Không phải thị trường thiếu người có nhu cầu mua bất động sản, mà là thiếu những sản phẩm phù hợp về giá, pháp lý, vị trí và khả năng khai thác. Một dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có khả năng thu hút người mua khác biệt đáng kể so với những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Thứ tư, sức khỏe tài chính và tâm lý của nhà đầu tư đã thay đổi. Sau những giai đoạn thị trường biến động, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền, nghĩa vụ trả nợ và khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt. Đặc biệt, với nhóm chủ doanh nghiệp, khi dòng tiền kinh doanh chịu áp lực, họ có xu hướng ưu tiên duy trì thanh khoản cho hoạt động sản xuất, kinh doanh thay vì tiếp tục gia tăng tỷ trọng bất động sản.
"Từ góc độ hoạch định tài chính và quản lý gia sản, tôi cho rằng cần phân biệt rõ nhu cầu sở hữu bất động sản và năng lực tài chính để sở hữu bất động sản. Một gia đình có nhu cầu mua nhà không đồng nghĩa với việc họ có thể chấp nhận bất kỳ mức giá hay cấu trúc vay nào. Tương tự, một nhà đầu tư có tài sản lớn trên giấy tờ chưa chắc có đủ dòng tiền để tiếp tục nắm giữ tài sản trong thời gian dài", ông Ngô Thành Huấn nhấn mạnh.
Dễ đàm phán nhưng chưa chắc đã thuận lợi sở hữu
Theo chủ tịch FIDT, thị trường bất động sản hiện nay có thể đang thuận lợi hơn cho việc lựa chọn và đàm phán, nhưng chưa chắc đã thuận lợi hơn về khả năng sở hữu nhà ở. Đây là hai câu chuyện không hoàn toàn giống nhau.
Cái dễ đầu tiên là người mua có thêm quyền lựa chọn. Khi thị trường không còn trong trạng thái giao dịch quá nóng, người mua có nhiều thời gian hơn để tìm hiểu pháp lý, so sánh sản phẩm, đánh giá chất lượng xây dựng và khảo sát giá giao dịch thực tế. Họ không còn phải chịu áp lực ra quyết định quá nhanh vì lo ngày mai giá sẽ tăng hoặc sản phẩm sẽ hết.
Cái dễ thứ hai là vị thế đàm phán của người mua được cải thiện, nhưng không đồng đều ở mọi phân khúc. Với những chủ đầu tư cần đẩy nhanh dòng tiền hoặc người bán đang chịu áp lực tài chính, người mua có thể thương lượng tốt hơn về giá, tiến độ thanh toán, chiết khấu hoặc các điều kiện giao dịch. Đặc biệt, trên thị trường thứ cấp, những tài sản có chủ sở hữu cần thanh khoản có thể xuất hiện mức giá hấp dẫn hơn so với mặt bằng chào bán.
Ở chiều ngược lại, điểm chưa dễ lớn nhất vẫn là khả năng chi trả. Tại Hà Nội và một số thị trường phía Bắc, giá căn hộ đã tăng mạnh trong những năm gần đây, tạo ra khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Một căn hộ được chiết khấu 10-15% có thể trông hấp dẫn so với giá ban đầu, nhưng nếu mức giá ban đầu đã quá cao thì sau chiết khấu, tài sản vẫn có thể vượt xa khả năng tài chính của người mua.
Điểm chưa dễ thứ hai là chi phí vốn. Với người mua sử dụng đòn bẩy, lãi suất vay và khả năng trả nợ quan trọng không kém giá mua. Chẳng hạn, một gia đình vay 3 tỷ đồng trong 20 năm, nếu lãi suất tăng từ 8% lên 11%/năm, khoản trả góp hằng tháng theo phương thức trả đều cả gốc và lãi sẽ tăng từ khoảng 25 triệu lên 31 triệu đồng. Chênh lệch gần 6 triệu đồng mỗi tháng có thể ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách gia đình.
Điểm chưa dễ thứ ba là xác định đâu thực sự là mức giá tốt. Trong một thị trường thanh khoản thấp, giá chào bán chưa chắc phản ánh giá có thể giao dịch. Người mua cần phân biệt giữa một tài sản được giảm giá vì chủ sở hữu cần tiền và một tài sản giảm giá vì có vấn đề về pháp lý, chất lượng, vị trí hoặc triển vọng khai thác. Nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ chiết khấu, nhà đầu tư rất dễ nhầm một tài sản đang giảm giá với một cơ hội đầu tư hấp dẫn.
"Ở góc độ hoạch định tài chính, tôi cho rằng người mua nhà cần trả lời ba câu hỏi trước khi quyết định: Mua để phục vụ mục tiêu gì? Tổng chi phí sở hữu có phù hợp với dòng tiền gia đình không? Và nếu thu nhập giảm hoặc lãi suất tăng, gia đình có duy trì được khoản vay hay không?", Chủ tịch FIDT nói.
Nhận diện điểm sáng trên thị trường bất động sản
Dự báo về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026 và nửa đầu năm 2027, ông Ngô Thành Huấn nhấn mạnh, thị trường bất động sản cuối năm 2026 vẫn còn nhiều khó khăn, không nhiều cơ sở cho sự hồi phục. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, sức mua chưa phục hồi đồng đều và nhà đầu tư thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, thị trường khó quay lại trạng thái giao dịch sôi động.
Dẫu vậy, ông nhìn thấy triển vọng tích cực cho thị trường vào 2027. Thế nhưng, động lực phục hồi có thể đến từ sự cải thiện chất lượng giao dịch hơn là một đợt tăng giá mới. Kịch bản này có thể hình thành khi 3 điều kiện cùng xuất hiện.
Đầu tiên, mặt bằng lãi suất ổn định hơn, giúp người mua và doanh nghiệp chủ động tính toán chi phí vốn dài hạn. Thị trường không nhất thiết cần lãi suất giảm mạnh, nhưng cần sự ổn định đủ lớn để người mua tự tin đưa ra quyết định.
Thứ hai, nguồn cung có pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp với khả năng chi trả được cải thiện. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có tiến độ triển khai đáng tin cậy và kết nối hạ tầng tốt sẽ có lợi thế hơn các sản phẩm mang tính đầu cơ.
Thứ ba, người bán và chủ đầu tư điều chỉnh kỳ vọng giá theo sức mua thực tế. Một thị trường chỉ có giá chào bán tăng nhưng thanh khoản thấp chưa thể được xem là phục hồi bền vững. Ngược lại, khi khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua được thu hẹp, giao dịch có thể cải thiện ngay cả khi giá không tăng đáng kể", Chủ tịch FIDT nhấn mạnh.
"Tôi cho rằng kịch bản sáng nhất của bất động sản cuối năm 2026 không phải là giá tăng trở lại, mà là thanh khoản được cải thiện, giao dịch thực chất hơn và dòng vốn bắt đầu phân hóa về những tài sản có giá trị sử dụng rõ ràng. Một thị trường mà người mua có thể lựa chọn tài sản phù hợp, người bán chấp nhận mức giá hợp lý và doanh nghiệp phát triển dự án dựa trên nhu cầu thực sẽ tạo nền tảng lành mạnh hơn cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo", Chủ tịch FIDT nhấn mạnh.
Nếu đặt trong bối cảnh, mặt bằng lãi suất cao, sức mua yếu và tâm lý thận trọng kéo dài đến giữa năm 2027, ông Ngô Thành Huấn cho rằng, kịch bản thị trường bất động sản tiếp tục phân hóa mạnh, thanh khoản phục hồi chậm và áp lực điều chỉnh giá gia tăng ở những phân khúc đã tăng nóng hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Tuy nhiên, Chủ tịch FIDT nhấn mạnh, thị trường sẽ không giảm giá đồng loạt. Bất động sản có đặc điểm là giá thường điều chỉnh chậm hơn thanh khoản. Khi thị trường khó khăn, người bán có xu hướng giữ giá và chờ đợi, trong khi người mua trì hoãn quyết định. Vì vậy, giai đoạn đầu có thể chứng kiến lượng giao dịch sụt giảm, thời gian bán kéo dài, sau đó mới xuất hiện những điều chỉnh về giá, chính sách chiết khấu hoặc điều kiện thanh toán.
Ở chiều tích cực, giai đoạn này có thể tạo ra quá trình tái định giá cần thiết của thị trường bất động sản. Khi kỳ vọng tăng giá không còn đủ để thúc đẩy quyết định mua, người mua sẽ quay lại với những yếu tố cơ bản như khả năng chi trả, chất lượng tài sản, hiệu quả khai thác và triển vọng phát triển thực tế của khu vực.
"Đặc biệt, tôi vẫn quan tâm đến những cực tăng trưởng gắn với FDI, khu công nghiệp, việc làm và sự dịch chuyển dân cư, cũng như các khu vực hưởng lợi thực chất từ metro và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Tuy nhiên, cơ hội chỉ xuất hiện khi giá mua đã phản ánh hợp lý các rủi ro và không còn bao hàm quá nhiều kỳ vọng tương lai", ông Ngô Thành Huấn chia sẻ.
Người mua nên làm gì trong bối cảnh mới?
Dành lời khuyên cho người mua ở thực và nhà đầu tư ở giai đoạn này, Chủ tịch FIDT nhấn mạnh, trong lúc thị trường nhiều biến động, điều quan trọng nhất không phải là tìm được bất động sản giảm giá nhiều nhất, mà là đưa ra một quyết định phù hợp với năng lực tài chính và có thể duy trì được trong dài hạn.
Ông Ngô Thành Huấn có ba lời khuyên dành cho người mua nhà và nhà đầu tư:
Với người mua để ở, hãy bắt đầu từ sức khỏe tài chính của mình, không phải từ giá bất động sản. Người mua cần xác định rõ khả năng tích lũy, mức vốn tự có, nghĩa vụ trả nợ và dòng tiền còn lại sau khi chi trả các nhu cầu thiết yếu. Đặc biệt, không nên đánh giá khả năng mua nhà chỉ dựa trên mức lãi suất ưu đãi trong 12 hay 24 tháng đầu.
Với nhà đầu tư, hãy đánh giá bất động sản bằng hiệu quả kinh tế thực tế, thay vì kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục tăng giá. Trước khi xuống tiền, cần trả lời được những câu hỏi rất cụ thể như “Ai sẽ mua hoặc thuê tài sản này trong tương lai? Nhu cầu đó đến từ đâu? Tài sản có thể tạo ra bao nhiêu dòng tiền ròng? Và nếu cần bán trong vòng 3-6 tháng, khả năng thanh khoản thực tế như thế nào?
Ngoài ra, đừng đánh đổi toàn bộ thanh khoản để sở hữu thêm bất động sản. Chủ tịch FIDT cho biết, đây là vấn đề ông thường gặp khi tư vấn cho các gia đình có tài sản lớn, đặc biệt là chủ doanh nghiệp. Nhiều người sở hữu hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng bất động sản, nhưng lại thiếu nguồn tiền dự phòng khi hoạt động kinh doanh gặp khó khăn hoặc gia đình phát sinh nhu cầu tài chính đột xuất. Ở góc độ hoạch định tài chính và quản lý gia sản, FIDT luôn xem xét bất động sản trong tổng thể gia sản, cùng với tiền mặt, tài sản tài chính, hoạt động kinh doanh và các nghĩa vụ nợ. Nếu phần lớn tài sản đã tập trung vào bất động sản, việc tiếp tục mua thêm có thể làm gia tăng rủi ro thanh khoản, dù từng tài sản riêng lẻ đều có tiềm năng.
Đánh giá tiềm năng của từng phân khúc, Chủ tịch FIDT cho rằng, trong chu kỳ tới, dòng tiền sẽ ưu tiên những bất động sản gắn với sự hình thành việc làm, tăng trưởng dân số và nhu cầu sử dụng thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá từ quy hoạch hay hạ tầng.
Tại FIDT, sẽ đánh giá giá trị bất động sản theo một chuỗi logic như sau: FDI và đầu tư sản xuất tạo việc làm rồi việc làm thu hút lao động và dân cư, từ đó dân cư hình thành nhu cầu nhà ở, thương mại và dịch vụ rồi tạo ra dòng tiền và giá trị bất động sản.
Có 3 nhóm tài sản được Chủ tịch FIDT đánh giá cao trong thời gian tới:
Thứ nhất là nhà ở tại các cực tăng trưởng công nghiệp và đô thị. Những địa phương như Bình Dương trước đây (nay thuộc TP.HCM), Đồng Nai, Bắc Ninh hay Hải Phòng có nền tảng đáng chú ý nhờ sự hiện diện của các khu công nghiệp, dòng vốn FDI và lực lượng lao động lớn. Tuy nhiên, cơ hội không nằm ở việc mua bất kỳ dự án nào gần khu công nghiệp. Cơ hội thuộc về khu vực đã hình thành cộng đồng cư dân, có nhu cầu thuê và mua thực tế, kết nối thuận tiện với nơi làm việc và mức giá phù hợp với thu nhập của người lao động, chuyên gia.
Thứ hai là bất động sản hưởng lợi từ hệ thống metro và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Khác với những dự án hạ tầng đơn thuần giúp rút ngắn thời gian di chuyển, metro kết hợp TOD có khả năng tái cấu trúc không gian đô thị, thúc đẩy mật độ dân cư, hoạt động thương mại và dịch vụ quanh các nhà ga.
Cuối cùng là bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền thực. Đó có thể là căn hộ cho thuê, nhà ở phục vụ chuyên gia hoặc bất động sản thương mại tại những khu dân cư đã phát triển. Trong môi trường lãi suất cao, nhà đầu tư cần tính toán lợi suất cho thuê ròng, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành và chi phí vốn. Một tài sản có khách thuê ổn định nhưng được mua với giá quá cao vẫn có thể là khoản đầu tư kém hiệu quả.
