Nhiều đổi mới về giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được tiếp tục hoàn thiện với nhiều nội dung quan trọng liên quan trực tiếp đến giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Một trong những định hướng đáng chú ý là tăng vai trò điều tiết, quản lý của Nhà nước đối với giá đất, đồng thời chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống” cho người dân sau thu hồi đất.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong những dự án luật quan trọng đang được Chính phủ khẩn trương hoàn thiện để trình Quốc hội. Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu tiếp tục rà soát toàn diện dự thảo, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ những định hướng lớn về quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai.

Trong đó, giá đất và chính sách đối với người có đất bị Nhà nước thu hồi tiếp tục là những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm.

Đổi mới cơ chế quản lý, xác định giá đất

Một trong những vấn đề trọng tâm của lần sửa đổi này là tiếp tục hoàn thiện cơ chế giá đất.

Theo định hướng được Chính phủ nêu tại Nghị quyết 278/NQ-CP, cơ quan soạn thảo phải nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện tiêu chí khung, nguyên tắc, cơ chế xác định, kiểm tra và giám sát việc quyết định giá đất, đồng thời làm rõ hơn vai trò của Nhà nước trong điều tiết, quản lý và quyết định giá đất.

Cùng với đó là các chính sách liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất, kinh doanh, đất phát triển nhà ở và đất cho thuê.

Trước đó, một phương án đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là sử dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất trong nhiều trường hợp thay cho cơ chế xác định giá đất cụ thể. Theo dự thảo được công bố để lấy ý kiến, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí; hệ số điều chỉnh thể hiện tỷ lệ tăng hoặc giảm của giá đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá.

UBND cấp tỉnh được đề xuất xây dựng, trình HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, đây là nội dung của dự thảo đang được tiếp tục chỉnh lý, chưa nên hiểu là quy định cuối cùng sẽ được áp dụng sau khi Luật được thông qua.

Thực tế, Chính phủ mới đây tiếp tục yêu cầu cơ quan soạn thảo nghiên cứu kỹ cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát giá đất nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời hạn chế nguy cơ phát sinh tiêu cực, trục lợi chính sách.

Từ “bồi thường tài sản” đến “tái thiết cuộc sống”

Một thay đổi lớn về tư duy chính sách được nhấn mạnh trong quá trình sửa Luật Đất đai là việc thu hồi đất không chỉ dừng lại ở tính toán giá trị tài sản để bồi thường.

Định hướng được Chính phủ đặt ra là chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân sau thu hồi đất”.

Điều này đặt ra yêu cầu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được xem xét tổng thể hơn, không chỉ giải quyết giá trị đất và tài sản tại thời điểm thu hồi mà còn phải quan tâm đến nơi ở, việc làm, thu nhập và điều kiện sinh hoạt lâu dài của người dân.

Định hướng này kế thừa những nguyên tắc đã được xác lập trong Luật Đất đai 2024. Theo quy định hiện hành, chính sách bồi thường đã được đa dạng hóa với các hình thức như bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở, tùy từng trường hợp và điều kiện thực tế.

Người bị thu hồi đất cũng có thể được xem xét nhiều chính sách hỗ trợ như ổn định đời sống; ổn định sản xuất, kinh doanh; đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư cùng các khoản hỗ trợ khác theo quy định.

Tái định cư phải gắn với điều kiện sống và sinh kế

Một yêu cầu quan trọng khác là nâng chất lượng tái định cư.

Luật Đất đai 2024 đã đặt ra nguyên tắc khu tái định cư phải đáp ứng điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đồng thời phù hợp với đặc điểm văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư. Việc bố trí tái định cư tại chỗ được ưu tiên khi có điều kiện.

Đáng chú ý, việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi ban hành quyết định thu hồi đất đối với trường hợp phải bố trí tái định cư theo quy định.

Người được bố trí tái định cư còn có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất tái định cư. Trường hợp người được bồi thường về đất ở mà số tiền bồi thường không đủ để nhận một suất tái định cư tối thiểu thì Nhà nước có cơ chế hỗ trợ để đủ một suất tái định cư tối thiểu theo quy định.

Trong quá trình sửa luật năm 2026, yêu cầu này đang được tiếp tục phát triển theo hướng rộng hơn: thu hồi đất phải gắn với tái thiết cuộc sống và bảo đảm sinh kế của người dân, thay vì chỉ tập trung vào việc bố trí một nơi ở mới.

Siết cơ chế phòng ngừa trục lợi bồi thường, tái định cư

Song song với việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi, Chính phủ yêu cầu dự thảo Luật phải bổ sung, hoàn thiện cơ chế phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực và trục lợi chính sách trong bồi thường, tái định cư cũng như tình trạng xây dựng trái phép nhằm hưởng chính sách.

Đây được xem là vấn đề quan trọng bởi bồi thường và giải phóng mặt bằng thường liên quan đến nguồn ngân sách lớn, giá trị đất đai cao và quyền lợi của nhiều nhóm đối tượng.

Cùng với đó, việc xây dựng và kết nối hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai được yêu cầu đẩy nhanh theo nguyên tắc tăng tính công khai, minh bạch. Các thủ tục hành chính cũng được định hướng đơn giản hóa theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa và tăng phân cấp, phân quyền cho địa phương.

Chính sách hiện hành đã có nhiều thay đổi

Trước khi dự án Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2026 được hoàn thiện, hệ thống pháp luật hiện hành đã trải qua nhiều điều chỉnh.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, đã đưa ra một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai.

Chính phủ sau đó ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, quy định chi tiết và hướng dẫn một số nội dung của Nghị quyết 254.

Đối với những trường hợp chuyển tiếp, nếu đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước thời điểm quy định mới có hiệu lực thì về nguyên tắc tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt. Trường hợp chưa có quyết định phê duyệt phương án thì việc xử lý được thực hiện theo các quy định chuyển tiếp tương ứng.

Hướng tới hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp

Những thay đổi đang được nghiên cứu cho thấy chính sách đất đai tiếp tục được hoàn thiện theo hướng tăng tính minh bạch trong xác định giá đất, đồng thời đặt yêu cầu cao hơn đối với việc bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Thay vì coi bồi thường là khâu cuối cùng của quá trình thu hồi đất, định hướng mới đặt vấn đề rộng hơn: người dân sau thu hồi đất sẽ sinh sống ở đâu, việc làm và nguồn thu nhập được duy trì thế nào, chất lượng hạ tầng và dịch vụ tại nơi tái định cư ra sao.

Ở chiều ngược lại, cơ chế xác định giá đất, bồi thường và tái định cư cũng cần có hệ thống kiểm tra, giám sát chặt chẽ nhằm hạn chế thất thoát nguồn lực đất đai, đầu cơ và các hành vi lợi dụng chính sách.

Theo yêu cầu của Chính phủ, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) còn phải tiếp tục được rà soát về tác động chính sách và các quy định chuyển tiếp, bảo đảm không tạo khoảng trống hoặc xung đột pháp lý ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.