Thêm cơ chế huy động nguồn lực phát triển đô thị
Ngày 24/8, Quốc hội khóa XVI thông qua Luật Phát triển đô thị với 465/474 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành, bằng 93% tổng số đại biểu Quốc hội. Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý và hoàn thiện gồm 5 chương, 66 điều, tập trung xác lập các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt, TP.HCM, các thành phố khác, khu kinh tế đặc biệt và đầu tư xây dựng dự án khu đô thị lấn biển.
Luật có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Riêng khoản 4 Điều 7 có hiệu lực từ ngày 1/9/2026. Theo quy định, từ thời điểm Luật được thông qua, TP.HCM thực hiện việc xây dựng, ban hành văn bản thi hành Luật theo quy định mới.
Một trong những nội dung trọng tâm của Luật là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với năng lực thực hiện và trách nhiệm giải trình. Cách tiếp cận này nhằm tăng quyền chủ động cho địa phương trong quản trị, huy động và phân bổ nguồn lực, đồng thời gắn quyền hạn với trách nhiệm trong tổ chức thực hiện.
Đối với TP.HCM, Luật tạo cơ sở pháp lý cho việc phát triển khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, khu công nghệ cao và các mô hình kinh tế mới. HĐND TP.HCM được quy định cơ chế, chính sách về quản lý, tổ chức hoạt động, ưu đãi đầu tư, tạo thuận lợi thương mại và cải thiện môi trường kinh doanh tại khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp.
Chủ tịch UBND Thành phố được quyết định việc thành lập, điều chỉnh ranh giới, diện tích, mục tiêu và chức năng của các khu này theo quy định của pháp luật.
Trong lĩnh vực tài chính - đầu tư, HĐND TP.HCM được trao thêm thẩm quyền quyết định việc phát hành một số loại trái phiếu, vay vốn từ các tổ chức tài chính trong nước, nước ngoài và quốc tế để huy động nguồn lực cho các dự án đầu tư, trên cơ sở bảo đảm các chỉ tiêu an toàn nợ công. HĐND Thành phố cũng được quyết định chủ trương đầu tư đối với một số dự án đầu tư công và dự án PPP quan trọng sử dụng nguồn vốn thuộc phạm vi quản lý của địa phương.
Ở lĩnh vực quy hoạch, Luật bổ sung thẩm quyền của HĐND Thành phố trong điều chỉnh cục bộ Quy hoạch tổng thể Thành phố, bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch của thành phố với quy hoạch khu kinh tế đặc biệt trên địa bàn.
Theo Vietcap, các cơ chế mới có thể hỗ trợ thu hút nguồn vốn tư nhân thông qua việc hoàn thiện cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, khai thác giá trị gia tăng từ đất, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng - TOD, không gian ngầm, tái thiết đô thị và các dự án PPP.
Đây là những lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn tại TP.HCM, trong bối cảnh thành phố phải tiếp tục đầu tư cho hạ tầng giao thông, chỉnh trang đô thị, nhà ở xã hội, hạ tầng số, logistics và các trung tâm đổi mới sáng tạo.
Luật cũng bổ sung cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển khu đô thị lấn biển, trong đó quy định nguyên tắc đầu tư, xây dựng, phát triển; điều kiện đối với nhà đầu tư chiến lược; ưu đãi, hỗ trợ và nghĩa vụ của nhà đầu tư; cùng một số thẩm quyền liên quan đến chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, sử dụng đất và khai thác khoáng sản phục vụ dự án.
Về phạm vi áp dụng, TP.HCM và thành phố khác là đô thị đặc biệt được áp dụng các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt theo Luật. Hà Nội tiếp tục thực hiện theo Luật Thủ đô. Với các thành phố khác chưa được công nhận là đô thị đặc biệt và khu kinh tế đặc biệt, một số cơ chế, chính sách có thể được áp dụng theo quy định của Chính phủ.
Doanh nghiệp bất động sản chưa hưởng lợi đồng loạt
Với thị trường bất động sản, tác động đáng chú ý của Luật nằm ở khả năng cải thiện quá trình triển khai dự án, huy động vốn và khai thác nguồn lực đất đai. Theo đánh giá của Vietcap, việc phân cấp mạnh hơn và khung pháp lý rõ hơn có thể hỗ trợ các khu vực kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao, đặc biệt là TP.HCM.
Trên thị trường chứng khoán, một số doanh nghiệp có dự án đang xây dựng hoặc bán hàng tại TP.HCM gồm Vinhomes (VHM) với Green Paradise và Saigon Park; Khang Điền (KDH) với Gladia và The Solina; Nam Long (NLG) với Mizuki Park; Đất Xanh (DXG) với The Privé và Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) với The Light City. Tại Đồng Nai, Novaland (NVL) có dự án Aqua City.
Tuy nhiên, danh mục dự án tại các địa bàn có khả năng tiếp cận cơ chế mới không đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ lập tức hưởng lợi khi Luật có hiệu lực.
Mức độ tác động còn phụ thuộc vào các văn bản hướng dẫn thi hành, phạm vi áp dụng của từng cơ chế, tình trạng pháp lý và đặc thù của mỗi dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư cũng như diễn biến của thị trường bất động sản.
Đây cũng là điểm cần lưu ý khi đánh giá tác động của Luật đối với các doanh nghiệp niêm yết. Những dự án đã có pháp lý tương đối đầy đủ, nằm trong khu vực được hưởng cơ chế phù hợp và có khả năng triển khai nhanh sẽ có điều kiện thuận lợi hơn. Ngược lại, với các dự án còn vướng thủ tục, tác động của chính sách mới có thể cần thêm thời gian để thể hiện.
Trong ngắn hạn, ảnh hưởng của Luật chủ yếu được thể hiện ở kỳ vọng cải thiện môi trường đầu tư, tăng quyền chủ động cho địa phương và nâng khả năng huy động nguồn lực. Hiệu quả thực tế sẽ rõ hơn khi các cơ chế được cụ thể hóa thành quy hoạch, thủ tục, dự án, nguồn vốn và tiến độ triển khai.
Vì vậy, thay vì tạo ra một mặt bằng hưởng lợi chung cho toàn bộ nhóm bất động sản, Luật Phát triển đô thị nhiều khả năng tạo thêm dư địa nhưng cũng làm rõ hơn sự khác biệt giữa các doanh nghiệp. Khả năng chuyển lợi thế chính sách thành tiến độ dự án và kết quả kinh doanh sẽ phụ thuộc chủ yếu vào pháp lý dự án, năng lực tài chính và khả năng tổ chức thực hiện của từng chủ đầu tư.
