Giá trị thực trở thành thước đo thị trường
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc với sự phân hóa rõ hơn giữa các phân khúc, khu vực và nhóm sản phẩm. Trong bối cảnh đó, giá trị sử dụng, khả năng tạo dòng tiền, tính minh bạch pháp lý và mức độ hưởng lợi từ hạ tầng được xem là những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của tài sản.
Tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức dưới sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), các chuyên gia nhận định thị trường đang hình thành những động lực phát triển mới, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với doanh nghiệp và sản phẩm.
Ông Hoàng Quang Phòng - Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang thiết lập một chu kỳ phát triển mới từ nửa đầu năm 2026. Theo đó, hoạt động đầu cơ ngắn hạn dần thu hẹp, trong khi những tài sản có khả năng khai thác thực tế và tạo dòng tiền ổn định có lợi thế hơn.
Theo đó, thị trường ngày càng phân hóa giữa nhóm tài sản thiếu giá trị sử dụng và nhóm tài sản có khả năng tạo dòng tiền, pháp lý minh bạch. Đây cũng được xem là nền tảng cho chu kỳ phát triển của thị trường trong giai đoạn 2026-2031, khi năng lực tạo dòng tiền ròng, mức độ minh bạch thông qua công nghệ, khả năng thích ứng với hạ tầng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững trở thành những yếu tố quan trọng trong định giá.
Ở góc độ chính sách, quá trình hoàn thiện hành lang pháp lý cũng được kỳ vọng tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài. Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng đánh giá, hành lang pháp lý minh bạch chưa từng có cũng đang được định hình. Sự đồng hành quyết liệt của Đảng, Nhà nước, Chính phủ và các bộ ngành thông qua việc tháo gỡ triệt để các "nút thắt" từ Nghị quyết số 21-NQ/TW cũng như bộ ba dự thảo Luật sửa đổi (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản) dự kiến thông qua vào tháng 10 tới sẽ tạo đà cho thị trường bất động sản "cất cánh".
Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhìn nhận quá trình hoàn thiện chính sách đất đai diễn ra liên tục trong nhiều năm, phản ánh yêu cầu cải cách và thích ứng với thực tế. Tuy nhiên, thực tiễn vận hành vẫn cho thấy tình trạng dự án đình trệ, lãng phí nguồn lực đất đai và những hệ lụy kéo dài tới doanh nghiệp, tổ chức tài chính và nhà thầu.
Theo ông, Nghị quyết 21-NQ/TW (2026) mở ra cách tiếp cận mới khi xác định đất đai là nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển kinh tế. Từ đó, trọng tâm chính sách được chuyển từ kiểm soát quy trình sang hiệu quả và kết quả đầu ra, với giá trị gia tăng tạo ra cho xã hội là một trong những thước đo quan trọng của quản lý đất đai.
Trong khi đó, mặt bằng giá cao tại khu vực trung tâm đang thúc đẩy sự dịch chuyển của nhu cầu ra các khu vực có mức giá phù hợp hơn. Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land, cho biết giá bất động sản tại khu vực trung tâm TP.HCM có nơi chạm mức 1 tỷ đồng/m2. Giá bất động sản tại lõi trung tâm hiện phổ biến ở mức 200-500 triệu đồng/m2, khiến phân khúc này ngày càng tập trung vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn.
Sự chênh lệch về khả năng chi trả đang tạo thêm động lực cho dòng vốn dịch chuyển về vùng ven, nơi quỹ đất còn dư địa và có khả năng tiếp cận tốt hơn với nhu cầu ở thực.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thanh khoản thời gian tới sẽ tiếp tục phân hóa. Những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, tiến độ bảo đảm và mức giá phù hợp khả năng chi trả sẽ có lợi thế, trong khi các sản phẩm giá quá cao hoặc phụ thuộc vào đầu cơ sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản.
"Sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ giúp khôi phục niềm tin và thanh khoản", TS Nguyễn Văn Đính cho hay.
Hạ tầng mở rộng không gian đô thị
Cùng với giá trị thực, hạ tầng đang trở thành một trong những yếu tố định hình lại không gian bất động sản phía Nam.
Theo Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng, khu vực phía Nam đang có điều kiện để chuyển từ mô hình phát triển tập trung sang cấu trúc đô thị đa trung tâm. Quy hoạch đô thị đa cực, định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD cùng các dự án hạ tầng chiến lược liên vùng đang mở rộng khả năng kết nối giữa TP.HCM với các địa phương trong vùng.
Các dự án như Sân bay Quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu được kỳ vọng tạo thêm các trục kết nối giữa TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh, Cần Thơ, An Giang và các khu vực lân cận. Không gian đô thị, công nghiệp và logistics theo đó có thêm điều kiện để mở rộng.
Dòng vốn cũng được kỳ vọng dịch chuyển theo các trục hạ tầng. Theo TS Nguyễn Văn Đính, khi các công trình hạ tầng lớn hoàn thiện, dòng tiền có xu hướng tìm đến các “siêu vùng” và đô thị vệ tinh, đồng thời thúc đẩy quá trình hình thành mô hình đô thị đa cực.
Tuy nhiên, hạ tầng không phải yếu tố duy nhất quyết định sức hút của một thị trường. Ông Nguyễn Thái Bình cho rằng khả năng kết nối chỉ là điều kiện cần; để hình thành giá trị bền vững, các khu vực phát triển mới còn cần quy hoạch đồng bộ, chủ đầu tư đủ năng lực, hệ thống tiện ích và cộng đồng cư dân.
“Xu hướng bất động sản tương lai sẽ là các đại đô thị tích hợp, có đầy đủ nơi ở, việc làm và dịch vụ. Khi đó, các khu vực vùng ven đủ hạ tầng và tiện ích sẽ trở thành những trung tâm đô thị mới, tạo giá trị bền vững thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá”, ông Bình nhận định.
Dữ liệu thị trường cũng cho thấy sự dịch chuyển này đang diễn ra cùng với thay đổi về nhu cầu. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn, cho biết giá chung cư TP.HCM năm qua tăng 22,5% sau giai đoạn giá giảm khi lãi suất ở mức cao. Mặt bằng giá trung tâm ở mức hàng trăm triệu đồng/m2 đang đẩy người trẻ và người mua ở thực ra vùng ven, trong khi dòng tiền tập trung vào những khu vực bám theo các trục hạ tầng.
Đáng chú ý, người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn tới chất lượng dự án và năng lực chủ đầu tư. Theo ông Tuấn, khoảng 60% người mua quan tâm đến chất lượng xây dựng và năng lực chủ đầu tư, 27% ưu tiên tiện ích xung quanh, trong khi 90% sẵn sàng trả giá cao hơn cho dự án gần metro hoặc các tuyến vành đai.
Những thay đổi này cho thấy thị trường phía Nam đang bước vào quá trình sàng lọc rõ nét hơn. Hạ tầng mở rộng không gian phát triển, nhưng giá trị của bất động sản sẽ phụ thuộc ngày càng lớn vào khả năng kết nối thực tế, chất lượng dự án, pháp lý, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu cư trú.
Ở phía doanh nghiệp, quá trình tái cấu trúc cũng tạo áp lực đáng kể. Nhóm doanh nghiệp niêm yết đã cải thiện doanh thu, lợi nhuận và gia tăng vốn vay để chuẩn bị nguồn lực cho các dự án giai đoạn 2026-2028. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu và chi phí vốn đòi hỏi doanh nghiệp phải kiểm soát chặt dòng tiền, năng lực tài chính và tiến độ triển khai.
Trong bối cảnh đó, sự cạnh tranh của thị trường được dự báo sẽ chuyển dần từ chính sách bán hàng ngắn hạn sang chất lượng sản phẩm, khả năng tiếp cận tài chính và giá trị sử dụng thực tế. Nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và các dự án nằm trên những trục hạ tầng có khả năng kết nối tốt sẽ có thêm dư địa phát triển nếu đáp ứng đúng nhu cầu thị trường.
Chính vì vậy, thị trường bất động sản phía Nam đang đứng trước một chu kỳ phát triển mới, nhưng cơ hội sẽ không chia đều cho mọi doanh nghiệp và sản phẩm. Dòng tiền có xu hướng tìm đến những tài sản có nền tảng pháp lý, khả năng khai thác và giá trị sử dụng rõ ràng, trong khi hạ tầng tiếp tục mở rộng không gian tăng trưởng. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để thị trường chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị thực.
