Nguồn cung căn hộ có thể sụt giảm…
Theo dự báo từ DKRA Vietnam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm.
Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 tương ứng từ 9,000 - 11,000 căn; Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3,000 - 4,000 căn; Long An khoảng 300 căn; các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới.
Bên cạnh đó, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.
Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4,000 - 5,000 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1,500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1,000 căn, TP.HCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 2,000 - 2,500 căn, tập trung phần lớn tại Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương đương với những tháng đầu năm.
Giá bán sơ cấp tăng, giá bán thứ cấp sụt giảm
Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ hai năm 2020 - 2021. Đà phục hồi xuất hiện ở hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền...
Song, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức bao gồm: lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng bất động sản,… Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
DKRA cho biết, giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới. Theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch Covid-19 (2020 - 2021) có một số nguyên nhân chính. Nguyên nhân khách quan là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng.
Riêng tại TP.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.
Ở khía cạnh khác, giá bán sơ cấp tăng sẽ mang đến lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Theo đó, khách hàng được hưởng lợi từ các chương trình hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư áp dụng như ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán…
Đồng thời, các dự án cũng được nâng cao chất lượng bàn giao với tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ tương xứng hơn… điều này vừa gia tăng giá trị tài sản của khách hàng, vừa góp phần nâng tầm thương hiệu bất động sản của chủ đầu tư.
Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ… Các chuyên gia nhận định, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
Bên cạnh đó, DKRA Vietnam ghi nhận, những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín hoặc có sự hợp tác của những thương hiệu quốc tế thì giá bán thứ cấp gần như không có nhiều biến động, bởi khách hàng đa phần có xu hướng nắm giữ để khai thác - vận hành hơn là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. Với khách hàng có nhu cầu ở thực, những dự án của chủ đầu tư uy tín, đáp ứng các tiêu chí về tiện ích nội khu, pháp lý, giá bán… vẫn có thanh khoản tốt.
Các chuyên gia dự báo, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.
Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó, tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo”.
