Cụ thể, theo thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý II, giá trung bình căn hộ trên thị trường sơ cấp ở TP.HCM dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây.
Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục đi xuống khi giảm 4% so với quý I và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Đà giảm chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp.
Qua đó, 2 quý vừa qua thị trường chỉ đón nhận hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm.
Tính riêng quý II/2023, không có dự án mới nào được mở bán. Chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022, và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước.
Riêng, phân khúc căn hộ trung cấp có sự cải thiện nhẹ, với hơn 1.200 căn hộ được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Khu Đông tiếp tục là nơi tập trung nhiều nguồn cung căn hộ mới, với hơn 80% nguồn cung mới đều đến từ TP. Thủ Đức.
Hầu hết các giao dịch thành công ghi nhận trong quý II/2023 đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước. Các chuyên gia cho rằng, giá bán sơ cấp giảm và các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường, và thực tế, đã giúp tăng tỉ lệ hấp thụ cho thị trường căn hộ tại TP.HCM trong 3 tháng gần đây.
Trong 5 năm gần đây, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM lần đầu tiên giảm về mức dưới 60 triệu đồng. Ảnh minh họa
Đáng chú ý, giá sơ cấp trung bình trong quý 2/2023 đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây kể từ năm 2018.
Đơn cử, một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán giai đoạn trước từ 50-75 triệu đồng/m2 đã điều chỉnh khoảng giá xuống 35-65 triệu đồng/m2 ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau, vì vậy trung bình giá của dự án cũng giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Cũng nhờ điều chỉnh khoảng giá bán, tỉ lệ hấp thụ của các dự án này trong quý gần nhất đạt gần 80%.
Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, giảm 4% so với quý 1/2023 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, với mức giảm có thể lên đến 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực TP. Thủ Đức.
Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp của phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý 2/2023 vẫn tăng, lần lượt là 6% và 4% so với cuối năm 2022, do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao có giá bán hợp lý.
Ông N.H (Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản) cho biết các chủ đầu tư sau thời gian dài "cầm cự" với thị trường đang có sự điều chỉnh về chiến lược phát triển. Trong đó, việc hạ giá thành sơ cấp sản phẩm, đi kèm các chính sách thanh toán linh động đang là cách thức để thu hút khách hàng. Tại chính doanh nghiệp của mình, ông H cho biết cũng đã điều chỉnh giá bán giảm từ 8-10% để đẩy nhanh hàng.
Vần đề về pháp lý tiếp tục vướng mắc
Một khó khăn khác được ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam chỉ ra là về pháp lý. Mặc dù Thủ tướng đã thành lập tổ công tác vào tháng 11/2022 do Bộ trưởng Bộ Xây dựng đứng đầu để giải quyết các khó khăn, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại đây vẫn chưa phải là giải pháp tối ưu.
Theo ông Khương, 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung trên thị trường bất động sản nhà ở rất khiêm tốn. Đặc biệt, hầu như không có dự án bất động sản phù hợp túi tiền đại bộ phận người dân. Đối với nhà ở xã hội, ông Khương nhận định đây tiếp tục là bài toán nan giải. Ở phân khúc trung và cao cấp, thời gian qua có một vài dự án ở TP.HCM được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, sức hấp thụ rất khiêm tốn.
"Người đầu tư bây giờ cũng cân nhắc trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Còn người mua để ở thì với bối cảnh tăng trưởng 6 tháng đầu năm vừa qua cũng có khó khăn thì hạn chế sức mua trên thị trường", ông Khưng cho biết.
Đánh giá chung về bức tranh thị trường nửa đầu năm 2023, ông Nguyễn Quốc Anh, chuyên gia bất động sản của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho rằng, giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục rơi vào thấp điểm, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi. Với những khó khăn trên, ông Quốc Anh cho rằng thị trường chứng kiến đợt tái cấu trúc, tái cơ cấu của các doanh nghiệp bất động sản cả về sản phẩm lẫn nhân sự. "Lượng môi giới bị cắt giảm từ 50% đến 70% là rất thông thường. Dự án hình thành trong tương lai đang gặp rất nhiều khó khăn. Nếu nhà trong dự án nếu đã hình thành rồi nhưng chưa có người dân về ở hoặc chưa có dịch vụ tiện ích thì rất khó bán" - ông Quốc Anh nêu rõ.
Theo dự báo của các chuyên gia, nửa cuối năm 2023 thị trường bất động sản có thể nhận được tác động tích cực hơn. Một số chủ đầu tư đang chủ động trong việc đưa ra các chính sách hợp lý để kéo thị trường trở lại, giá bán cũng đang hợp lý hơn, tiến độ thanh toán kéo dài hơn.
