Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài do vướng mắc pháp lý, thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội phục hồi khi nhiều dự án được tháo gỡ khó khăn và chuẩn bị quay trở lại. Việc hoàn thiện khung pháp lý và cải cách thủ tục hành chính được kỳ vọng sẽ giúp nguồn cung nhà ở gia tăng trong năm 2026, qua đó tạo thêm dư địa điều tiết giá trên thị trường. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao và cơ cấu phân khúc chưa thực sự cân đối, triển vọng hạ nhiệt giá bất động sản được nhận định sẽ cần thêm thời gian.
Tại họp báo Chính phủ ngày 4/3, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết nhiều yếu tố đang tạo điều kiện thuận lợi để thị trường khởi sắc trở lại. Theo ông, quá trình rà soát và sửa đổi các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giúp tháo gỡ một lượng lớn dự án từng bị ách tắc trong thời gian dài. Nhờ đó, nhiều dự án bất động sản đã có cơ hội tái khởi động sau giai đoạn đình trệ.
Bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cải cách về thủ tục hành chính cũng đang góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư cho doanh nghiệp. Điều này giúp quá trình triển khai dự án được thúc đẩy nhanh hơn, tạo điều kiện để nguồn cung mới sớm xuất hiện trên thị trường. Theo ông Hưng, trong năm nay, lượng sản phẩm bất động sản được dự báo sẽ tăng đáng kể, đặc biệt là từ các dự án đã hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện triển khai.
Khi nguồn cung được cải thiện, thị trường được kỳ vọng sẽ có thêm dư địa để điều chỉnh giá. Việc gia tăng nguồn hàng không chỉ giúp hạn chế nguy cơ xảy ra các đợt “sốt đất” cục bộ mà còn mở rộng cơ hội cho người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính. Đồng thời, thanh khoản của thị trường được dự báo sẽ dần cải thiện theo hướng bền vững hơn, gắn với nhu cầu thực thay vì các chu kỳ tăng nóng mang tính đầu cơ như trước.
Trong định hướng phát triển thời gian tới, các cơ quan quản lý cũng xác định ưu tiên những phân khúc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân. Nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân cùng các dự án nhà ở thương mại có mức giá hợp lý sẽ là trọng tâm được khuyến khích phát triển nhằm cân đối lại cơ cấu sản phẩm trên thị trường.
Dù vậy, đại diện Bộ Xây dựng cũng cho rằng thị trường bất động sản vẫn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất, chi phí vốn, biến động kinh tế hay quy hoạch đô thị. Do đó, việc điều hành chính sách cần được thực hiện thận trọng để vừa hỗ trợ thị trường phục hồi, vừa kiểm soát rủi ro phát sinh.
“Thị trường có thể sôi động hơn nhưng vẫn trong trạng thái thận trọng. Phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt trong thời gian tới”, ông Hưng nhận định.
Các số liệu nghiên cứu cũng cho thấy tín hiệu cải thiện rõ rệt về nguồn cung. Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở mới trong năm qua đã tăng khoảng 50% so với năm 2024. Hàng loạt dự án tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh được tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tái khởi động hoặc phê duyệt mới. Chỉ riêng 5 địa phương này đã có tới 1.759 dự án được “cởi trói”.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trên cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở đang được triển khai, với quy mô khoảng 5,9 triệu căn và tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, phân khúc nhà ở thương mại và các khu đô thị chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 5,2 triệu căn.
Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực. Hiện cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô hơn 657.000 căn, tăng 13% so với thời điểm cuối năm trước. Riêng trong năm nay, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành đã vượt kế hoạch hơn 102%, cho thấy nỗ lực của các địa phương trong việc thúc đẩy phát triển loại hình nhà ở phục vụ người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao và có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Báo cáo của CBRE cho biết tỷ lệ căn hộ có giá từ 120 - 300 triệu đồng mỗi m2 tại Hà Nội và TP. HCM đang tăng nhanh, chiếm lần lượt 11% và 28% tổng nguồn cung, mức cao nhất trong hơn một thập kỷ.
Không chỉ căn hộ, nhiều loại hình bất động sản khác như đất nền, biệt thự, nhà liền kề hay nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Theo thống kê của VARS IRE, tại một số khu vực, giá có thể tăng tới 30% trong năm. Dù từ quý IV/2025, giá nhà tại một số thị trường đã có dấu hiệu chững lại và đi ngang, nhưng xu hướng giảm giá rõ rệt vẫn chưa xuất hiện.
Theo TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, việc gia tăng nguồn cung sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giúp thị trường dần đạt trạng thái cân bằng hơn trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, tác động của yếu tố này tới mặt bằng giá sẽ không diễn ra ngay lập tức.
Ông Lực phân tích rằng thị trường bất động sản thường có độ trễ lớn. Từ khi dự án được phê duyệt, triển khai xây dựng cho tới khi sản phẩm hoàn thiện và đưa ra thị trường thường mất nhiều năm. Vì vậy, dù nguồn cung đang được cải thiện, thị trường vẫn cần thêm thời gian để lượng sản phẩm mới đủ lớn nhằm tạo áp lực điều chỉnh giá.
Trong bối cảnh đó, xu hướng của người mua và nhà đầu tư cũng đang thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và chủ đầu tư uy tín sẽ được ưu tiên lựa chọn. Theo các chuyên gia, chính sự chọn lọc này sẽ góp phần định hình một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong giai đoạn tới.
