Để có tiền trả nợ và tái đầu tư, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải tính toán các phương án từ vay nợ ngân hàng, chào bán cổ phiếu, trái phiếu hoặc bán bớt tài sản... Thế nhưng lời giải cho bài toán vốn không phải lúc nào cũng là dễ dàng.
Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản đã có phản ứng tích cực với các tín hiệu như mức độ quan tâm, tìm kiếm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao. Nguồn cung và giao dịch bất động sản cũng được cải thiện.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) nhìn nhận, thị trường địa ốc nửa đầu năm 2024 đã bám sát tiến trình phục hồi với những tín hiệu nổi bật như nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt (trên 70%); giá căn hộ chung cư tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng mới...
Đáng chú ý, mọi kỳ vọng đang hướng về ngày 1/8 khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực. Khi đó, các chủ thể trên thị trường bất động sản sẽ chuyển động, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư sẽ tự tin hơn với việc ra hàng, nhà đầu tư sẽ có niềm tin trở lại.
Nhiều doanh nghiệp cũng đang rất nỗ lực triển khai, đưa các dự án ra thị trường nhằm tháo gỡ hàng tồn kho. Đơn cử như CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt, dự kiến trong tháng 10/2024 sẽ giới thiệu dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 2 tại phường Thuận Giao (TP. Thuận An, Bình Dương).
Cùng tháng, CTCP địa ốc Phú Đông Group cũng dự kiến mở bán dự án mang tên Phú Đông SkyOne tại TP. Dĩ An (Bình Dương). Dự án được xây dựng trên diện tích 6.000m2, gồm 2 block chung cư với 780 căn hộ…
Bên cạnh đó là những kế hoạch mở rộng quỹ đất, rót vốn đầu tư các dự án mới ở khắp địa phương. Đơn cử như, CTCP Tập Đoàn Danh Khôi dự kiến năm nay dùng 195 tỷ đồng để mua một phần khu dân cư Đại Nam (huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước); 180 tỷ đồng để mua một phần dự án tại khu dân cư tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ Hàm Thắng - Hàm Liêm (huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận).
Không thua kém, CTCP Tập đoàn Nam Long dự kiến sẽ tăng dần quỹ đất dài hạn cho sản phẩm tầm trung thông qua mua bán - sáp nhập và phát triển đất thô. Công ty cũng tiếp tục tập trung triển khai dự án và dự án thành phần của các khu đô thị tích hợp gồm Mizuki Park (26 ha), Waterpoint giai đoạn I (165ha), Akari City (8,5ha), EHome Southgate, Izumi City (170ha), Nam Long Central Lake (43ha)…
Trước áp lực đáo hạn cùng với làn sóng chậm trả, giãn nợ trái phiếu doanh nghiệp đang lan rộng đòi hỏi các doanh nghiệp, nhất là nhóm bất động sản phải đẩy mạnh tái cấu trúc nợ, ưu tiên dòng tiền.
Ngoài nguồn vốn tài chính quen thuộc từ tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu hay phát hành cổ phiếu trên sàn chứng khoán, việc bán bớt phần vốn góp tại các công ty con, công ty liên kết cũng là một trong những hoạt động giúp doanh nghiệp có thêm dòng tiền để thanh toán bớt nợ phải trả và phát triển kinh doanh. Tuy nhiên, hoạt động tạo ra dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ không dễ dàng.
Ví như Công ty cổ phần Đầu tư LDG từng quyết định bán tài sản, dự án để trả các khoản nợ trái phiếu, khoản nợ ngân hàng, đảm bảo nguồn tài chính. Một số dự án từng là trong định hướng chiến lược dài hạn, là "vàng mười" trong danh mục của LDG như Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà (Đà Nẵng) cũng được đem ra cơ cấu. Thời điểm 2023, bản thân lãnh đạo LDG cũng cho rằng không chắc chắn về sự thành công, bởi thị trường bất động sản khó khăn, việc hợp tác không dễ dàng.
Đến nay, báo cáo tại ĐHĐCĐ năm 2024, LDG cho biết vẫn tiếp tục tìm kiếm nhà đầu tư hợp tác đầu tư dự án để cơ cấu lại dòng tiền, cải thiện tình hình tài chính và khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, công ty sẽ tiếp tục triển khai bán các sản phẩm đã nhận chuyển nhượng, hoàn thiện pháp lý tại các dự án.
Một số doanh nghiệp khác đẩy mạnh đầu tư chứng khoán nhưng chưa thấy lãi, chỉ thấy lỗ. Đơn cử, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng, kết quả kinh doanh quý II/2024, doanh thu tài chính ghi nhận mức tăng 227% lên mức 43,5 tỷ đồng, chủ yếu nhờ lãi đầu tư chứng khoán. Tuy nhiên, chi phí tài chính tăng mạnh lên 33 tỷ đồng do cùng kỳ có khoản hoàn nhập dự phòng giảm giá chứng khoán (65 tỷ đồng). Trong quý II, doanh nghiệp đã chi gần 61 tỷ để mua cổ phiếu NVL của Novaland và đang tạm lỗ gần 15 tỷ đồng (tương ứng mức lỗ gần 25%). Ngoài ra, công ty cũng đang lỗ hơn 51 tỷ đồng với khoản đầu tư các mã cổ phiếu khác…
Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận, từ đầu năm 2024 đến nay, giá vàng tăng mạnh, tỷ giá USD đã tăng trên 5%, điều này hạn chế cung tiền của Chính phủ, từ đó dòng tiền khó khăn trong quý I và quý II năm nay. Các doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh không tốt cũng khó tiếp cận được vốn tín dụng ngân hàng.
Một điểm khác cản trở dòng tiền đầu tư được TS. Đinh Thế Hiển chỉ ra là trái phiếu đáo hạn ở mức cao. Dẫn số liệu từ một số đơn vị ước tính sẽ có khoảng 140.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm nay, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản (gần 59.000 tỷ đồng), tương đương 42%. Đây cũng là nhóm trái phiếu gặp áp lực trả nợ lớn nhất hiện nay. Chuyên gia cho rằng lợi suất trái phiếu bất động sản của nhóm rủi ro cao, đang có khó khăn về tài chính có thể lên tới 20 - 30%, thậm chí tới 50%, chủ yếu xảy ra với các trái phiếu thanh khoản thấp.
Cùng với đó, thanh khoản tiền mặt cũng thấp do các doanh nghiệp gặp khó khăn về giao dịch. Còn các nhà đầu tư cá nhân vẫn chưa mạnh dạn đưa vốn vào bất động sản.
"Nhà đầu tư lướt sóng vẫn còn chùn tay, còn băn khoăn, họ chưa có niềm tin vào sự phục hồi của bất động sản nên chưa dám xuống tiền. Còn nhà đầu tư trung hạn, đầu tư cho nhu cầu dài hạn thì vẫn còn quan sát. Điều đó làm cho thị trường bất động sản năm 2024 chưa được như mong đợi", TS. Đinh Thế Hiển nhận định./.
