Tại phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra ngày 26/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần theo dõi sát diễn biến thị trường, chỉ đạo các tổ chức tín dụng quản lý chặt hoạt động cho vay, đặc biệt đối với các khoản vay phục vụ đầu cơ, đồng thời ưu tiên nguồn vốn cho nhu cầu nhà ở thực của người dân.
Bên cạnh yêu cầu kiểm soát tín dụng, Chính phủ cũng thúc đẩy mạnh mẽ việc phát triển nhà ở xã hội. Báo cáo tại cuộc họp cho biết trong năm 2026, các địa phương được giao mục tiêu hoàn thành khoảng 158.700 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tiến độ triển khai hiện nay cho thấy kết quả tích cực hơn dự kiến. Trên cả nước đã có 220 dự án nhà ở xã hội được khởi công và đang xây dựng với quy mô gần 215.000 căn, tương đương khoảng 135% so với chỉ tiêu được giao cho năm nay.
Tính lũy kế, hiện cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, quy mô khoảng 701.347 căn hộ. Con số này đạt hơn 70% mục tiêu trong Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Theo đánh giá của cơ quan chức năng, với tiến độ hiện tại, mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn hộ vào năm 2028 hoàn toàn có khả năng đạt được.
Dù vậy, Thủ tướng cũng chỉ ra một số tồn tại đáng chú ý của thị trường bất động sản. Nguồn cung trên thị trường đã có xu hướng gia tăng nhưng mặt bằng giá vẫn chưa có dấu hiệu giảm rõ rệt. Đồng thời, cơ cấu nguồn cung chưa thực sự phù hợp với nhu cầu, trong khi công tác điều hành và phối hợp giữa các cơ quan vẫn còn những điểm hạn chế.
Hiện vẫn còn 6 địa phương chưa hoàn tất việc kiện toàn Ban Chỉ đạo về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Ngoài ra, việc vận hành Quỹ nhà ở tại một số địa phương chưa mang lại hiệu quả như kỳ vọng, còn tình trạng thiếu đồng bộ trong chia sẻ dữ liệu giữa các bộ, ngành liên quan.
Trước những vấn đề này, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng sớm hoàn thiện hồ sơ thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý để trình cấp có thẩm quyền xem xét. Đồng thời, cơ quan này cần tăng cường kiểm tra, đôn đốc địa phương và doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội, bảo đảm mục tiêu phát triển nhà ở cho năm 2026 và các giai đoạn tiếp theo.
Song song đó, Bộ Công an và Bộ Quốc phòng được giao nhiệm vụ tăng cường điều tra, xử lý nghiêm các hành vi tiêu cực trên thị trường bất động sản, bao gồm môi giới trái phép, lừa đảo chiếm đoạt tài sản, thao túng hồ sơ mua nhà ở xã hội hoặc các vi phạm khác gây méo mó thị trường.
Trong khi đó, Bộ Công Thương được yêu cầu rà soát và loại bỏ nội dung “hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” khỏi danh mục các hợp đồng phải đăng ký theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong Thông tư số 42/2025/TT-BCT, hoàn thành trong quý I/2026.
Về chính sách tài chính, Ngân hàng Nhà nước được giao nhiệm vụ đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội và định kỳ hàng tháng gửi số liệu về Bộ Xây dựng để tổng hợp báo cáo. Chính phủ cũng khuyến khích mở rộng tiếp cận tín dụng cho người trẻ dưới 35 tuổi có nhu cầu mua nhà.
Đặc biệt, việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản đầu cơ được nhấn mạnh như một trọng tâm điều hành. Chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt nhằm bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và hạn chế rủi ro từ tăng trưởng tín dụng quá nóng trong lĩnh vực bất động sản.
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy trong năm 2025, tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể dao động từ 28% đến 30%.
Trước xu hướng này, cơ quan quản lý đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Dư nợ tín dụng trong ba tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, vốn được định hướng ở mức khoảng 15%.
Ngoài ra, dư nợ cho vay bất động sản tại từng ngân hàng cũng không được phép tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Thực tế đầu tháng 2/2026, bốn ngân hàng thương mại nhà nước đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà, có thời điểm tiệm cận 14%/năm, tương đương mặt bằng của nhóm ngân hàng cổ phần tư nhân. Theo các chuyên gia, động thái này phần nào phản ánh áp lực về hạn mức tín dụng cũng như vai trò thực thi chính sách của nhóm ngân hàng lớn.
Ở góc độ vĩ mô, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhận định năm 2026 là giai đoạn quan trọng khi tín dụng bất động sản không còn duy trì mức tăng trưởng nóng như trước. Việc điều tiết ở mức hợp lý sẽ giúp thị trường từng bước trở lại trạng thái cân bằng hơn.
Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, cho rằng các công cụ điều tiết hiện nay có thể giúp hạn chế rủi ro hình thành “bong bóng” bất động sản, nhưng chưa thể loại bỏ hoàn toàn khả năng dòng vốn giá rẻ chảy vào thị trường. Khi kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng vẫn tồn tại, các dòng vốn có thể tìm cách “lách” qua nhiều hình thức khác nhau như chuyển mục đích khoản vay, vay thông qua doanh nghiệp liên quan hoặc gia tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản bảo đảm.
Theo các chuyên gia, vì vậy hiệu quả kiểm soát thị trường không chỉ phụ thuộc vào việc “siết” hay “nới” chính sách tín dụng, mà còn nằm ở chất lượng thẩm định của ngân hàng và hệ thống giám sát rủi ro đối với dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản.
