Sau kỳ nghỉ Tết, mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng ghi nhận xu hướng tăng nhanh, đẩy chi phí vay vốn của người mua nhà lên mức cao. Trong bối cảnh lãi suất cho vay phổ biến đã lên tới 12-14% mỗi năm, thậm chí có khoản vay thả nổi chạm mốc 15%, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều trở nên dè dặt hơn trước quyết định xuống tiền.
Thực tế trên thị trường cho thấy, chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất vay mua bất động sản đã tăng thêm khoảng 6-7 điểm phần trăm so với trước đây. Sự điều chỉnh này khiến nghĩa vụ tài chính của người vay tăng đáng kể, đặc biệt với các khoản vay dài hạn.
Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, một chi nhánh Vietcombank ở Hà Nội hiện áp dụng lãi suất vay mua căn hộ hoặc nhà phố thấp nhất từ 9,6% mỗi năm, cao hơn khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước khi mức ưu đãi chỉ quanh 6% cố định trong 12 tháng.
Nhiều ngân hàng lớn khác cũng điều chỉnh biểu lãi suất theo hướng tăng. VietinBank hiện áp dụng lãi suất cố định 24 tháng cho khoản vay mua bất động sản ở mức trên 12% mỗi năm. Agribank đưa ra mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho kỳ hạn 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng và gần 9,8% mỗi năm đối với gói cố định 18 tháng. Trong khi đó, BIDV điều chỉnh lãi suất cho vay lên 9,7% mỗi năm cho kỳ hạn 6 tháng, 10% cho 12 tháng và khoảng 13,5% cho gói 18 tháng, cao hơn đáng kể so với mức 6,5-8% từng áp dụng trước đó.
Không chỉ các ngân hàng quốc doanh, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần cũng chứng kiến mặt bằng lãi suất đi lên. Nhiều gói vay cố định 12 tháng hiện đã tiệm cận 10% mỗi năm. Chẳng hạn, MB áp dụng mức khoảng 9-9,5% cho kỳ hạn 12-24 tháng; VIB dao động từ 9,9-12% mỗi năm; còn ACB duy trì khoảng 9,5-10,5%. So với giai đoạn trước, lãi suất cho vay tại khối ngân hàng tư nhân đã tăng thêm khoảng 1,5-2,5 điểm phần trăm.
Đáng chú ý, sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi của nhiều khoản vay đã vọt lên 11-15% mỗi năm, khiến áp lực tài chính đối với người vay tăng mạnh. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, tốc độ điều chỉnh lãi suất trong vài tháng gần đây diễn ra rất nhanh. Khoảng 4-5 tháng trước, nhiều ngân hàng vẫn duy trì mức lãi suất cố định hai năm quanh 6,5% mỗi năm. Tuy nhiên, mức này liên tục được điều chỉnh qua các mốc 7,3%, 8,4%, 9%, 9,8% và hiện phổ biến ở khoảng 13-14%. Bên cạnh đó, thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi cũng bị rút ngắn xuống còn 12-18 tháng thay vì 24 tháng như trước.
Với mặt bằng lãi suất hiện tại, nghĩa vụ tài chính của người vay đã tăng lên đáng kể. Theo tính toán của ông Thắng, khoản vay 1 tỷ đồng với lãi suất 14% có áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất chỉ 6,5% trước đây. Điều này khiến chi phí vốn gần như tăng gấp đôi, dù số tiền vay không thay đổi.
Ở góc nhìn thị trường, ông Phan Thành Chương, Giám đốc Công ty bất động sản TC Land, cho rằng lãi suất vay đã bắt đầu tăng từ giữa năm 2025, nhưng khi đó tác động chưa rõ rệt do mức điều chỉnh còn nhỏ. Tuy nhiên, từ cuối năm ngoái đến nay, tốc độ tăng nhanh hơn khiến thanh khoản thị trường suy giảm. Nhiều khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng mua bán hoặc chờ tín hiệu ổn định hơn từ chính sách tín dụng.
Theo ông Chương, thu nhập của người lao động hiện khó theo kịp tốc độ tăng của lãi suất, trong khi nghĩa vụ trả nợ ngày càng lớn. Ngay cả người mua nhà để ở cũng trở nên thận trọng hơn vì dự báo lãi suất khó giảm trong ngắn hạn.
Ông Trần Ngọc Báu, CEO WiGroup, nhận định xu hướng tăng lãi suất vay mua nhà có thể tiếp diễn. Theo ông, việc nâng lãi suất không chỉ phản ánh biến động thị trường mà còn là công cụ điều tiết tín dụng. Khi chi phí vốn tăng lên, nhu cầu vay sẽ tự điều chỉnh, góp phần kiểm soát dòng tiền chảy vào những lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản. Bên cạnh đó, xu hướng người dân giữ tiền mặt nhiều hơn cũng khiến các ngân hàng phải tăng lãi suất huy động để thu hút nguồn vốn. Chi phí đầu vào tăng khiến lãi suất cho vay khó giảm trong ngắn hạn.
Các chuyên gia nhận định, mặt bằng lãi suất cao đang tạo ra quá trình sàng lọc mạnh mẽ trên thị trường. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn có xu hướng rút lui, trong khi người mua ở thực buộc phải cân nhắc kỹ khả năng tài chính trước khi quyết định vay vốn.
Ông Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Khối phân tích Chứng khoán SHS, cho rằng lãi suất tăng đang khiến toàn bộ thị trường được “tái định giá”, từ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đến người mua nhà để ở. Khi lãi suất thả nổi vượt ngưỡng 12-13% mỗi năm, chi phí vốn tăng cao khiến hoạt động đầu tư ngắn hạn trở nên kém hiệu quả, buộc nhiều nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược.
Ở phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực kép khi chi phí vốn tăng trong khi sức mua thị trường chậm lại. Điều này có thể khiến tiến độ triển khai nhiều dự án bị kéo dài và nguồn cung mới trên thị trường giảm trong ngắn hạn.
