Trong nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng, Chính phủ quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Trong khi đó, nguồn cung liên tục sụt giảm và chưa có dấu hiệu bật tăng kể từ năm 2018 khiến tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng.
Mặt khác, cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Do đó, phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023. Trong giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40 - 50 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là nhu cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Cũng theo dữ liệu của VARS, chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chi trả.
Do đó, mới đây, tại Hội nghị với Thủ tướng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM có đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được phép tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Như vậy, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi. Từ đó cho thấy, vấn đề nhà ở vừa túi tiền là vấn đề nóng bỏng mà chúng ta cần giải quyết.
Đưa ra các giải pháp phát triển nhà ở vừa túi tiền tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV, LS. TS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết: Cần đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền. Đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền.
Ngoài ra, cần có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn. Cùng với đó là tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà.
Bên cạnh đó, cần xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền; ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền… qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.
Đồng thời, TS. Đoàn Văn Bình cho rằng cần chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền; quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng; tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị. Ngoài ra, chú trọng việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội, khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.
Sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền. Cùng với đó, xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền; khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền. Ngoài ra, có thể nghiên cứu triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF), quỹ tín thác bất động sản (Reits); tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.
Chúng ta cần đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính; ứng dụng công nghệ, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp. Đặc biệt là rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp. Bên cạnh đó, Nhà nước nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định - TS. Đoàn Văn Bình nhấn mạnh./.
