Đánh giá thị trường bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản vẫn sẽ xuất hiện những cơn sốt đất cục bộ tại một số địa phương khi có quy hoạch và đầu tư hạ tầng mới. Tuy nhiên, giá bất động sản sẽ tăng không phải do sốt ảo hay tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn đầu năm 2022 mà tăng giá trị thật do hạ tầng phát triển và chất lượng dự án tốt.
“Nghiên cứu về khẩu vị của các nhà đầu tư hiện nay, chúng ta có thể nhận thấy rõ một sự dịch chuyển quan trọng, đó là không còn mặn mà với những dự án nhỏ lẻ. Thay vào đó, họ hướng tới những đô thị được đầu tư và phát triển đồng bộ”, ông Hà nói.
Ông Hà cũng dự đoán, trong thời gian tới các đòn bẩy về tài chính sẽ dần được cải thiện, room tín dụng được nới thêm, cùng với đó là những cơ chế chính sách về trái phiếu doanh nghiệp được tháo gỡ. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản sẽ được khơi thông nguồn vốn, doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp tục với các dự án dang dở cũng như đầu tư thêm nhiều sản phẩm.
Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa tăng từ 35% vào năm 2019 lên 37% vào năm 2021 và mục tiêu đạt 45% vào năm 2025, góp phần gia tăng nhu cầu nhà ở, cùng với đó là nhu cầu về các hoạt động dịch vụ nghỉ dưỡng, văn phòng phát triển theo. Do đó, ông Hà có hy vọng rất lớn thị trường bất động sản năm 2023 sẽ mang gam màu tươi sáng và dần lấy lại được đà tăng trưởng.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân tích, thông thường, trong một năm sẽ có một đợt sốt đất đầu năm và cuối năm. Tương tự, bước sang năm 2023, các cơn sốt đất sẽ quay trở lại nhưng xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể trong quý II, quý III hoặc ở giai đoạn cuối năm. Bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông.
"Còn ngay từ thời điểm đầu năm 2023, sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như những năm trước. Bên cạnh đó, trong dài hạn, tôi nghĩ giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh. Mức giá có thể đi ngang so với giá năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới”, ông Đính nhận định.
Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản, trong quý I/2023 thị trường sẽ vẫn dễ thở, tuy nhiên giao dịch ít, chủ yếu vẫn là cuộc chơi của những nhà đầu tư bắt đáy. Nếu phía chủ đất giảm giá gặp nhà đầu tư có tiền mặt thì mới có giao dịch. Tuy nhiên, giá nhà phố sẽ không giảm, chỉ có giá đất nền, căn hộ chung cư có thể giảm khoảng 15%-20%.
Nền kinh tế Việt Nam sẽ bớt khó khăn từ quý II/2023 và có sự tăng trưởng tích cực từ quý III/2023 khi các dự án đầu tư công giải ngân và làn sóng vốn FDI bắt đầu thấm dần vào nền kinh tế. Như vậy, phải bắt đầu từ quý III/2023, các dự án bất động sản mới bắt đầu rục rịch bán hàng trở lại.
“Với dự báo như vậy thì khả năng cuối năm 2024 thị trường mới có thể phục hồi như bình thường. Tuy nhiên, để sôi động, mua bán đầu tư nhộn nhịp, giá tăng thì phải đến năm 2027, 2028”, vị đại diện doanh nghiệp dự báo.
Ảnh minh họa.
Nhà đầu tư dò hướng “xuống tiền”
Chia sẻ về phân khúc đầu tư trong năm 2023, ông Sinh (60 tuổi, quận Tân Bình) cho biết, hướng đi mà ông tập trung là đất nền gần các khu công nghiệp ở thị trường vệ tinh, nhất là khu vực Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu. Nhà đầu tư lâu năm này đặt niềm tin vào thị trường BĐS sẽ phục hồi trong giai đoạn 2024-2025, vì vậy chọn phân khúc có hướng phát triển dài hạn như đất nền gần khu công nghiệp vừa giàu tiềm năng, vừa không lo mất giá đồng tiền.
“Để một KCN đi vào vận hành cũng mất vài năm triển khai, cùng với sự hình thành và phát triển các KCN thì giá BĐS quanh đó cũng sẽ gia tăng nhờ tốc độ đô thị hóa chung. Đầu tư đất gần KCN không chỉ có thể khai thác kinh doanh, cho thuê trọ mà nhu cầu mua an cư cũng lớn. Thanh khoản loại hình này cao nên phù hợp để đi đường dài, nhất là hiện tại, giá đất nền tại nhiều địa phương đang hạ nhiệt, mua ở thời điểm thị trường trầm lắng thì lợi nhuận sẽ tốt hơn”. Ông Sinh chia sẻ và cho biết thêm nhiều năm qua đã thành công khi đầu tư mô hình này tại một số địa phương, kể cả TP.HCM.
Đi một hướng khác, anh Khánh (46 tuổi, Bình Thạnh) lại chọn đầu tư nhà riêng nội thành TP.HCM trong bối cảnh giá bán phân khúc này có phần hạ nhiệt so với các năm trước. So với lúc cao điểm, giá nhà hiện giờ đã giảm và dễ thương lượng hơn khi giao dịch. Nhiều căn nhà riêng, nhà phố hay biệt thự giảm gần 10-20% so với tầm giá cao điểm 2021. Loại hình này cũng có nhu cầu mua cao, không sợ không kiếm được khách, nhất là khi kinh tế tích cực trở lại.
Hiện giờ nhiều người khó khăn, cần bán gấp mà người mua tài chính có sẵn không nhiều, lại trong tâm lý e dè nên sản phẩm có giá tốt, ít cạnh tranh. Tuy nhiên anh Khánh đưa ra lời khuyên, nhà nội thành có giá khá cao, nếu nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi thì hay tham gia, còn đi vay mượn thì không nên tham gia lúc này vì thị trường cần phải có thời gian từ 1-2 năm để phục hồi.
Phân tích về khía cạnh đầu tư của thị trường BĐS trong năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường sẽ có nhiều thách thức về vốn và thanh khoản. Tuy nhiên vẫn có những hướng đầu tư mang lại hiệu quả tốt trong dài hạn và ít rủi ro mà nhà đầu tư cá nhân có thể tham khảo.
Theo đó, các phân khúc như nhà mặt phố, nhà riêng lẻ, đất nền ở vùng ven và đầu tư căn hộ cho thuê có thể là hướng lựa chọn phù hợp vào thời điểm thị trường đang trầm lắng. Những loại hình trên vừa có khả năng giữ dòng tiền tốt, tính an toàn cao, nhu cầu sở hữu luôn lớn và có thể khai thác thương mại, cho thuê trong giai đoạn chờ bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Tuy nhiên ông Tuấn cũng phân tích, tùy vào khả năng tài chính mà nhà đầu tư nên chọn phân khúc phù hợp với bản thân. Theo đó, dòng sản phẩm nhà mặt phố mang lại lợi nhuận từ khai thác cho thuê tốt nhưng chi phí bỏ ra cũng rất lớn lên đến hàng chục tỷ đồng. Do giá cao nên thanh khoản sẽ chậm và kén khách mua đi bán lại, vì vậy phân khúc này hợp với người có tài chính khá giả, có dòng tiền mặt mạnh để nắm giữ tài sản trong dài hạn từ 3 - 4 năm trở lên.
Còn với nhà đầu tư có tầm tài chính vừa phải từ 2 - 5 tỷ đồng đổ lại, có thể tham khảo tìm mua các sản phẩm đất nền vùng ven bởi tiềm năng của loại hình này luôn rất lớn. Hiện tại, giá đất nền tại nhiều khu vực vệ tình TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bình Phước… đang có xu hướng giảm và quay về giá trị thực.
Sau khi mua đất, có thể tận dụng cơ hội xây nhà hoặc phòng trọ cho thuê trên chính khu đất sẽ gia tăng được cơ hội khai thác tiêu dùng, chuyển tình trạng tài sản từ dạng rủi ro tiềm ẩn sang ổn định, an toàn và nắm giữ trong 3-5 năm trở lên có thể tối ưu hóa lợi nhuận gộp từ cho thuê và gia tăng giá trị đất tối thiểu trên dưới 15% mỗi năm, càng nắm giữ lâu lợi nhuận càng tăng dần theo thời gian. Tuy nhiên chỉ nên chọn đất có sổ, có kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc gần khu dân cư hay gần khu công nghiệp.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực thì cho rằng, thị trường BĐS đang dần có dấu tích cực về nguồn vốn. Theo đó, tín dụng năm 2023 sẽ dồi dào hơn năm 2022, nhờ quyết định nới thêm hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại để tạo đà cho doanh nghiệp vận hành năm 2023. Ngoài ra nguồn tiền từ thị trường chứng khoán cũng dần tăng trở lại, thị trường trái phiếu đang dần phục hồi. Với những chỉ dấu tích cực này, bức tranh kinh tế 2023 sẽ tươi sáng hơn.
Còn theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2023. Kinh tế sẽ phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng phục hồi mạnh hơn, trong đó phải kể đến sự phục hồi của du lịch nội địa, lạm phát cơ bản được kiểm soát, tỷ giá lãi suất tăng nhưng trong tầm kiểm soát. Thị trường BĐS năm 2023 cũng vì vậy sẽ có nhiều yếu tố chuyển biến tích cực hơn, ngân hàng sẽ có room tín dụng mới và sẽ ưu tiên cấp nguồn cho các dự án đủ điều kiện về mặt pháp lý; Luật Đất đai 2023 hứa hẹn sẽ giải quyết bài toán đền bù giải phóng mặt bằng, gỡ vướng pháp lý cho nhiều dự án; Đầu tư công được đẩy nhanh thúc đẩy phát triển kinh tế vùng miền...
Tuy nhiên ông Khương cũng lưu ý, thị trường vẫn cần thời gian để phục hồi, mọi chuyển biến sẽ theo hướng khá thận trọng, thanh khoản nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn định nhưng các loại hình lướt sóng vẫn khó khăn. Vì vậy nếu lựa chọn đầu tư lúc này, cần xác định tâm lý đi đường dài và trường vốn trong dài hạn.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2023 vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng cũng có những tín hiệu tích cực. Cụ thể, những chỉ đạo từ Chính phủ trong thời gian qua là cơ hội để các dự án bất động sản giải quyết được vấn đề về dòng vốn và pháp lý. Đây là cơ sở để thị trường bất động sản năm 2023 có cơ hội phục hồi, chuyển biến, thậm chí là có thể đảo chiều từ trầm lắng sang khởi sắc. Đặc biệt, trong năm 2023, ba chính sách lớn của Đảng và Nhà nước sẽ dần đi vào cuộc sống.
Một là: Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Hai là: Nghị định 44/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Ba là: Nghị định 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
