Chi phí vốn tăng tạo áp lực lớn lên người mua và doanh nghiệp
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức cao trong nửa cuối năm 2026 đang trở thành một trong những yếu tố tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản. Khi cuộc đua huy động vốn giữa các ngân hàng chưa hạ nhiệt, áp lực lạm phát vẫn hiện hữu và tăng trưởng tín dụng vượt xa tốc độ huy động vốn, khả năng giảm sâu của lãi suất được đánh giá là rất hạn chế. Điều này khiến cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp địa ốc buộc phải điều chỉnh kế hoạch tài chính để thích ứng với bối cảnh mới.
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm. Đáng chú ý, nhiều khoản vay sau khi kết thúc thời gian ưu đãi đã chuyển sang cơ chế thả nổi với mức lãi suất thực tế lên tới 15-16%/năm. Đây là mức tăng vượt ngoài kỳ vọng của nhiều khách hàng, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn lãi suất thấp trước đó.
Báo cáo của Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cũng nhận định chi phí vốn vẫn là rào cản lớn nhất đối với quá trình phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở. Dù lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại nhóm ngân hàng quốc doanh đã giảm về quanh 6%/năm, dư địa giảm thêm không còn nhiều khi lạm phát quý II/2026 đã vượt mốc 5%. Khoảng cách giữa tốc độ tăng trưởng tín dụng và huy động vốn tiếp tục duy trì ở mức cao, trong khi độ trễ của chính sách tiền tệ khiến mặt bằng lãi suất cho vay vẫn đứng ở vùng cao nhất trong khoảng hai năm gần đây.
Khảo sát tại nhiều ngân hàng cho thấy xu hướng điều chỉnh tăng lãi suất vay mua nhà diễn ra khá phổ biến. Trong nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank nâng lãi suất ưu đãi từ 7,8% lên 9,8%/năm, VietinBank tăng từ 7,6% lên 10,5%/năm, Agribank từ 6,6% lên 8,2%/năm, còn BIDV áp dụng mức 9,2-10,3%/năm tùy kỳ hạn vay, cao hơn khoảng 3-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Xu hướng tương tự cũng xuất hiện tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần. Hong Leong Bank nâng lãi suất từ 7,4% lên 9,2%/năm, Standard Chartered tăng từ 6,7% lên 8,8%/năm, VPBank giữ ở mức 10%/năm, trong khi Techcombank là một trong số ít đơn vị điều chỉnh giảm nhẹ xuống còn 9,2%/năm.
Không chỉ các gói vay ưu đãi, lãi suất cho vay bình quân cũng ghi nhận xu hướng tăng theo từng tháng. Vietcombank bước sang tháng tăng thứ tư liên tiếp với mức bình quân 7,2%/năm trong tháng 5. BIDV đạt 7,06%/năm, Agribank lên 8,63%/năm, còn nhiều ngân hàng thương mại cổ phần như ACB hay KienlongBank đều duy trì mặt bằng lãi suất cao hơn cuối năm 2025.
Người mua thận trọng, thị trường căn hộ giảm tốc vì giá cao và lãi vay lớn
Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, mặt bằng lãi suất hiện nay tăng chủ yếu do nhu cầu vốn của nền kinh tế lớn hơn trước, trong khi các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán và tài sản mã hóa gia tăng sức hấp dẫn, buộc ngân hàng phải nâng khả năng cạnh tranh trong huy động vốn.
Ông cho biết, tăng trưởng tín dụng trong 6 tháng đầu năm đạt 7,7%, cao hơn đáng kể so với mức tăng 5,5% của huy động vốn, tạo áp lực lớn lên thanh khoản hệ thống. Mặc dù Chính phủ đang định hướng giữ ổn định mặt bằng lãi suất, khả năng giảm mạnh trong ngắn hạn vẫn rất khó xảy ra.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận định dư nợ tín dụng bất động sản hiện vào khoảng 5 triệu tỷ đồng, tương đương 25% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Ông đánh giá các chính sách của Ngân hàng Nhà nước như không tính tín dụng nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng hay nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn lên 40% sẽ góp phần hỗ trợ thị trường.
"Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại hoạt động kinh doanh, tối ưu hóa cấu trúc tài chính, đa dạng hóa nguồn vốn thông qua quỹ đầu tư bất động sản (REIT) hoặc thị trường chứng khoán, đồng thời tập trung nguồn lực cho các dự án có tính khả thi cao thay vì đầu tư dàn trải", Tiến sĩ Cấn Văn Lực khuyến nghị.
Trong khi đó, các tổ chức nghiên cứu đều ghi nhận sức mua căn hộ suy giảm khi lãi suất vay tăng cùng mặt bằng giá tiếp tục neo cao. Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cho thấy TP.HCM có 2.101 căn hộ mở bán mới trong quý II/2026 nhưng lượng giao dịch chỉ đạt 1.781 căn do nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 4.088 USD/m2.
Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp lần đầu vượt TP.HCM, đạt bình quân 4.356 USD/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 48%, thấp hơn nhiều mức 77% của cùng kỳ năm 2025 khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước áp lực tài chính.
Theo Avison Young, sau sáp nhập, TP.HCM ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới, trong khi giá căn hộ thứ cấp đã giảm 5-8% tại một số khu vực. CBRE cũng cho biết nguồn cung mới tiếp tục tăng nhưng thanh khoản chưa theo kịp do lãi suất duy trì ở mức cao và tâm lý thị trường còn thận trọng.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, dù nguồn cung cải thiện, người mua vẫn chịu tác động từ áp lực lạm phát, lãi suất và những biến động của kinh tế toàn cầu.
"Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh đó, thị trường tiếp tục xu hướng sàng lọc mạnh hơn, khi các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ sẽ là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất", bà Dương Thùy Dung nói.
Đồng quan điểm, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, cho rằng nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu nhưng người mua đã thận trọng hơn nhiều khi quyết định xuống tiền. Theo ông, các chủ đầu tư đang phải áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất và kéo giãn tiến độ thanh toán nhằm kích thích giao dịch. Trong bối cảnh hiện nay, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn là điểm sáng của thị trường khi sở hữu mức giá phù hợp hơn, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh, nơi đang mở rộng thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.
