Những điều chỉnh mới trong chính sách đất đai đang tạo chuyển động rõ nét trên thực tế, khi hàng loạt vướng mắc kéo dài nhiều năm từng bước được tháo gỡ, mở đường cho các dự án tồn đọng quay trở lại guồng triển khai. Trong bối cảnh đất đai vẫn được xác định là nguồn lực then chốt của nền kinh tế, việc hoàn thiện thể chế theo hướng linh hoạt, sát thực tiễn đang trở thành yêu cầu cấp thiết.
Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, chính thức có hiệu lực, được xem là bước điều chỉnh quan trọng trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Không đơn thuần là sửa đổi mang tính kỹ thuật, Nghị quyết này hướng trực tiếp tới những “điểm nghẽn” tồn tại dai dẳng trong quản lý, sử dụng đất đai, lĩnh vực vốn tác động sâu rộng đến môi trường đầu tư, phát triển hạ tầng và tăng trưởng kinh tế - xã hội.
Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), Nghị quyết 254 được xây dựng trên cơ sở tổng kết thực tiễn hơn một năm triển khai Luật Đất đai 2024. Thực tế cho thấy, dù luật mới đã tạo nhiều chuyển biến tích cực, nhưng vẫn còn những quy định chưa theo kịp yêu cầu xử lý các tồn đọng kéo dài từ giai đoạn trước, khiến không ít dự án tiếp tục rơi vào tình trạng “đóng băng”.
Một điểm nhấn đáng chú ý là quy định rõ nguyên tắc áp dụng pháp luật: trong trường hợp Luật Đất đai và Nghị quyết có quy định khác nhau thì thực hiện theo Nghị quyết. Cách tiếp cận này thể hiện tinh thần chủ động, linh hoạt, ưu tiên giải quyết vướng mắc thực tế thay vì chờ đợi sửa đổi luật, qua đó tránh việc nguồn lực đất đai tiếp tục bị ách tắc.
Để Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành 11 nghị định hướng dẫn và 1 nghị quyết; Quốc hội cũng thông qua 3 nghị quyết quan trọng gồm Nghị quyết 170/2024/QH15, Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị quyết 254/2025/QH15.
Hệ thống văn bản này từng bước hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo sự thống nhất trong tổ chức thực hiện từ Trung ương đến địa phương, đồng thời xử lý những “điểm nghẽn” lớn trong quản lý đất đai. Trong đó, Nghị quyết 254 được coi là mảnh ghép quan trọng, khép lại những khoảng trống chính sách còn tồn tại.
Một thay đổi mang tính đột phá là việc mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết 170/2024/QH15. Nếu trước đây, các cơ chế này chủ yếu áp dụng cho một số dự án, khu đất vướng mắc tại TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa, thì nay được mở rộng trên phạm vi cả nước đối với các trường hợp tương tự. Điều này không chỉ xóa bỏ cách làm mang tính “đặc thù cục bộ”, mà còn hạn chế tình trạng xin - cho, bảo đảm tính công bằng, minh bạch trong áp dụng chính sách.
Ở khía cạnh phương thức tiếp cận đất đai, Nghị quyết 254 làm rõ cơ chế Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án BT; đồng thời cho phép giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với phần diện tích dùng để thanh toán hợp đồng BT.
Đáng chú ý, thời điểm xác định giá đất được thống nhất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, qua đó giảm tranh cãi, tăng tính minh bạch và rõ ràng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Giá đất và tài chính đất đai tiếp tục là nội dung được nhấn mạnh. Theo Nghị quyết, bảng giá đất vẫn giữ vai trò căn cứ pháp lý quan trọng để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong nhiều trường hợp như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Đồng thời, bảng giá đất còn được sử dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai, xác định mức xử phạt vi phạm hành chính, giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng làm rõ các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, chủ yếu đối với các tình huống đặc thù như dự án lấn biển hoặc không thể áp dụng bảng giá đất theo quy định chung.
Một bước tiến khác là việc trao thêm quyền chủ động cho địa phương. Theo đó, UBND cấp tỉnh được giao ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm và linh hoạt điều chỉnh khi cần thiết. Cơ chế này giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, hạn chế thất thu ngân sách, giảm khiếu kiện và tạo môi trường đầu tư ổn định, có khả năng dự báo cao hơn.
Để Nghị quyết sớm phát huy hiệu quả, các địa phương và doanh nghiệp được khuyến nghị chủ động nghiên cứu, nắm vững Luật Đất đai 2024, các nghị quyết của Quốc hội và nghị định của Chính phủ, đặc biệt là Nghị định 151 về thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính trong bối cảnh triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Trong giai đoạn phát triển mới, khi yêu cầu về chất lượng tăng trưởng, hiệu quả và bền vững ngày càng cao, việc hoàn thiện thể chế đất đai theo tinh thần đổi mới, thực chất của Nghị quyết 254/2025/QH15 được kỳ vọng sẽ trở thành nền tảng quan trọng để khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển nhanh và bền vững.
