Hạ tầng mở rộng, nguồn cung nhà ở dịch chuyển
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, những chuyển động của kinh tế và hạ tầng đang tạo thêm dư địa cho quá trình mở rộng không gian đô thị. Trong 6 tháng đầu năm 2026, GDP tăng trưởng 8,18%; vốn FDI đăng ký tăng 61% và FDI thực hiện tăng 11% so với cùng kỳ. Cùng với đó, nhiều dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và hệ thống metro tại TP.HCM tiếp tục được thúc đẩy.
Hạ tầng liên vùng đang tác động rõ hơn đến phân bổ nguồn cung nhà ở. Tính đến quý II/2026, TP.HCM (cũ) chiếm 73% tổng nguồn cung nhà ở, gồm căn hộ và nhà thấp tầng; Bình Dương chiếm 19%, Đồng Nai 5% và Long An 4%. Tuy nhiên, tỷ trọng nguồn cung mới tại khu vực trung tâm có xu hướng giảm, trong khi các thị trường vệ tinh ngày càng đóng vai trò rõ nét hơn.
Ở phân khúc nhà thấp tầng, tỷ trọng nguồn cung mở bán mới hằng năm của TP.HCM (cũ) đã giảm từ khoảng 40-70% trong giai đoạn trước xuống còn 20-40% kể từ năm 2024.
Tương tự, ở phân khúc căn hộ, trước năm 2024, TP.HCM (cũ) thường chiếm khoảng 60-85% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới của toàn vùng. Từ năm 2024 đến nay, tỷ trọng này giảm xuống còn khoảng 20-50%, trong khi nguồn cung mới được phân bổ nhiều hơn tại Bình Dương, Long An và Đồng Nai (cũ).
“Diễn biến này phản ánh tác động của hạ tầng liên vùng, quỹ đất và quá trình mở rộng không gian đô thị”, bà Dương Thùy Dung nhấn mạnh.
Sự dịch chuyển của nguồn cung diễn ra đồng thời với thay đổi trong nhu cầu. Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn được CBRE dẫn lại cho thấy 69% người được khảo sát tại TP.HCM chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để có không gian sống rộng hơn và mức giá hợp lý hơn. Trong khi đó, 27% vẫn ưu tiên khu vực trung tâm, dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và mức giá cao hơn.
Đáng chú ý, 72% người mua để ở lựa chọn những khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt. Điều này cho thấy khoảng cách địa lý đến trung tâm không còn là tiêu chí duy nhất khi lựa chọn nơi ở. Khi mạng lưới giao thông liên vùng được cải thiện, các khu vực vùng ven và những cực tăng trưởng mới có thêm cơ hội thu hút nhu cầu ở thực.
Giá trị bất động sản được nhìn từ chất lượng sống
Cùng với sự thay đổi về không gian phát triển, tiêu chí đánh giá một nơi ở cũng đang mở rộng. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng người mua ngày càng quan tâm đến một không gian sống có khả năng đáp ứng nhiều nhu cầu trong đời sống hằng ngày.
Môi trường sống xanh, mật độ xây dựng thấp, công viên, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, thể thao và không gian sinh hoạt cộng đồng đang trở thành những yếu tố được cân nhắc khi lựa chọn bất động sản. Xu hướng làm việc từ xa và làm việc kết hợp cũng góp phần thay đổi quan niệm về nơi ở.
Theo bà Dung, thị trường bất động sản đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tư duy sở hữu giá trị sống. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, môi trường sống chất lượng và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh có khả năng tạo ra giá trị bền vững.
Từ góc độ phát triển đô thị, xu hướng này cũng thúc đẩy sự chuyển dịch từ các dự án đơn lẻ sang những khu đô thị tích hợp đa chức năng. Nhà ở, thương mại, giáo dục, cảnh quan và không gian cộng đồng được tổ chức trong cùng một hệ sinh thái, đáp ứng nhiều nhu cầu của cư dân trong khoảng cách di chuyển ngắn.
“TP.HCM đang chuyển từ mô hình đô thị đơn tâm sang mô hình siêu đô thị đa cực, với động lực đến từ hạ tầng liên vùng, metro, các tuyến vành đai và sự hình thành của những cực tăng trưởng mới”, ông Kiệt nhận định.
Một mô hình được đề cập là “15-minute city”, trong đó các nhu cầu thiết yếu như giáo dục, y tế, mua sắm, giải trí và làm việc có thể được tiếp cận trong khoảng 15 phút di chuyển. Cách tổ chức này hướng đến việc nâng cao chất lượng sống và tăng sự gắn kết giữa cư dân.
Trong khi đó, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng tăng. Theo CBRE, giai đoạn 2021-2026, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng bình quân khoảng 14% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 12% mỗi năm. Trong những năm tới, giá bán sơ cấp căn hộ được ước tính tăng trung bình khoảng 11% mỗi năm; với nhà thấp tầng, giá sơ cấp và thứ cấp được dự báo tăng khoảng 5-6% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2028.
Sự khan hiếm quỹ đất, quá trình hoàn thiện hạ tầng và nhu cầu ở thực ngày càng lớn tiếp tục là những yếu tố tác động đến thị trường. Nguồn cung mới mở rộng về Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, song hành với quá trình đầu tư hạ tầng liên vùng và mở rộng không gian đô thị TP.HCM.
Trong giai đoạn tới, thị trường được CBRE nhận định sẽ phân hóa rõ hơn giữa các dự án đơn lẻ và những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ. Các dự án có kết nối hạ tầng, không gian xanh, hệ thống tiện ích, khả năng vận hành và đáp ứng nhu cầu sống đa thế hệ sẽ có lợi thế trong việc thu hút nhóm người mua ở thực. Ngược lại, những dự án thiếu tiện ích, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân thực tế có thể chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.
