Đề xuất áp thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ giới chuyên gia và cơ quan quản lý. Bộ Xây dựng đã bày tỏ sự đồng tình với đề xuất này, cho rằng đây là một trong những công cụ hữu hiệu để ngăn chặn đầu cơ, góp phần ổn định thị trường bất động sản vốn đang có nhiều biến động. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng nếu chính sách này không có lộ trình cụ thể và hạ tầng dữ liệu đầy đủ, việc triển khai có thể dẫn đến hệ lụy cho thị trường.
Cụ thể, trong báo cáo quý II/2025 về thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã kiến nghị áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với phần chênh lệch giữa các lần chuyển nhượng bất động sản. Bộ này cho rằng đây là biện pháp cần thiết để “hạn chế đầu cơ, thổi giá”, hướng đến thị trường minh bạch và bền vững hơn.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất nghiên cứu đánh thuế phần chênh lệch giữa giá bán và mức tiền sử dụng đất tại các dự án, đồng thời đánh thuế nhà, đất không sử dụng - vốn được xem là một dạng tích trữ tài sản gây lãng phí tài nguyên và làm méo mó cung cầu.
Trước đó, Bộ Tài chính đã đưa ra phương án trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, với đề xuất đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán trong từng giao dịch bất động sản. Trong trường hợp không xác định được giá mua hoặc các chi phí liên quan, mức thuế sẽ được áp theo tỷ lệ lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ tài sản: dưới 2 năm là 10%, từ 2 đến dưới 5 năm là 6%, từ 5 đến dưới 10 năm là 4% và trên 10 năm là 2%.
Mặc dù mục tiêu của chính sách là rõ ràng, nhưng theo bà Giang Huỳnh - Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, việc triển khai cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Bà cho rằng, để đánh giá hiệu quả, trước tiên cần xác định rõ mục tiêu chính sách.
Nếu mục tiêu là tăng thu ngân sách, thì việc chuyển từ thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng sang 20% trên phần lãi là hợp lý. Nếu hướng đến công bằng thuế, chính sách cũng sẽ phát huy tác dụng, khi người lãi nhiều sẽ đóng thuế nhiều. Xa hơn, nếu được thực thi hiệu quả, chính sách sẽ là công cụ điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ và thúc đẩy giao dịch minh bạch.
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc triển khai sẽ gặp nhiều rào cản, nhất là khi Việt Nam vẫn chưa có hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch về giá mua, giá bán, chi phí đầu tư của bất động sản. Theo bà Huỳnh, nếu chưa có hạ tầng dữ liệu mà áp dụng ngay chính sách thuế mới, thị trường có thể chịu hai tác động lớn: thứ nhất là thanh khoản suy giảm do giao dịch chậm lại, phát sinh tranh chấp trong quá trình xác định giá vốn; thứ hai là giá bất động sản có thể bị đẩy lên do người bán chuyển phần thuế sang cho người mua.
Do đó, chuyên gia Savills cho rằng để chính sách phát huy hiệu quả, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh, được cập nhật thường xuyên. Đồng thời, phải có lộ trình cụ thể, triển khai thí điểm ở những địa phương đã có hạ tầng dữ liệu tốt, sau đó đánh giá hiệu quả trong 2-6 tháng trước khi nhân rộng. Đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng cần thiết để đảm bảo tính thực tiễn và khả thi, tránh gây xáo trộn cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phục hồi.
