Doanh nghiệp chủ động đưa nguồn cung ra thị trường
Nhu cầu bất động sản vẫn hiện hữu nhưng khách mua có xu hướng chọn lọc kỹ hơn. Họ ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ chuẩn, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng sinh dòng tiền tốt.
Những chuyển động tích cực gần đây cho thấy các doanh nghiệp địa ốc đang chủ động “vượt khó”. Để kích cầu sức mua dịp cuối năm, nhiều chủ đầu tư đang rục rịch tung ra nguồn cung mới đi kèm các chính sách bán hàng ưu đãi.
Mới đây, Tập đoàn Bcons chào thị trường hơn 1.200 căn hộ thuộc dự án Bcons Aria ngay khu vực Làng Đại học Quốc gia TP.HCM. Với giá dự kiến từ 46 triệu đồng/m² (chưa VAT), căn hộ 2PN 2WC tại đây có giá khoảng 2,5 tỷ đồng/căn. Trong bối cảnh giá căn hộ bình quân trên toàn thị trường TP.HCM ở quý II/2026 khoảng 76 triệu đồng/m² (dữ liệu CBRE), thì mức giá này được xem là hiếm hoi xuất hiện ở thời điểm hiện tại.
Được biết, trong bối cảnh lãi suất biến động, Bcons đang áp dụng chính sách cam kết lãi suất ổn định 6,9%/năm trong vòng 4 năm nhằm hỗ trợ nhóm khách hàng mua nhà ở thực. Đồng thời, thay vì khuyến khích đòn bẩy tài chính quá mức, chủ đầu tư ưu tiên người mua có năng lực tài chính tự có khi giới hạn mức vay tối đa tại dự án Bcons Aria chỉ khoảng 50% giá trị căn hộ.
Không chỉ tại khu vực Làng Đại học Quốc gia TP.HCM, một số doanh nghiệp khác cũng đang chủ động đưa nguồn cung ra thị trường trong bối cảnh sức mua có sự phân hóa.
Tại khu Nam TP.HCM, Nam Long cùng hai đối tác Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad đang mở bán phân khu Trellia Cove. Thuộc đại đô thị tích hợp Mizuki Park quy mô 26ha trên đại lộ Nguyễn Văn Linh (Bình Chánh), phân khu này rộng 8ha và cung ứng ra thị trường 24 căn nhà phố compound biệt lập cùng 3 tòa căn hộ cao 20 tầng, gồm 817 căn từ 1 - 3 phòng ngủ. Hiện tại, Mizuki Park đã hình thành cộng đồng cư dân sầm uất với hơn 4.000 gia đình và tỷ lệ lấp đầy đạt trên 80%.
Tương tự, trong tháng 9/2026, Phú Đông Group sẽ mở cửa đón khách tham quan 3 căn hộ bàn giao thực tế tại tầng 8 công trình Phú Đông SkyOne (P.Dĩ An, TP.HCM). Hoạt động này cho thấy doanh nghiệp chủ động kết nối khách hàng để họ cảm nhận rõ hơn về căn nhà mình sẽ nhận trong tương lai. Đồng thời, chủ đầu tư còn tung ra chính sách ưu đãi lãi suất đặc biệt cho khách hàng khi áp dụng mức lãi suất cố định chỉ 7%/năm kéo dài suốt 5 năm khi mua căn hộ Phú Đông SkyOne. Với mức lãi suất ưu đãi và ổn định này, áp lực tài chính được chia nhỏ tối đa với khoản thanh toán trung bình chỉ từ 8,6 triệu đồng/tháng.
Cùng với các dự án trên, nguồn cung mới còn được bổ sung từ những dự án như TT GENESIS của Liên doanh TT Capital cùng đối tác Nhật, điển hình với Căn hộ Tri thức liền kề Phú Mỹ Hưng. Tọa lạc trên quỹ đất 1,9ha, tại mặt tiền đường 30m thuộc Khu dân cư Đào Sư Tích và liền kề Phú Mỹ Hưng, TT GENESIS sở hữu vị trí 3 mặt hướng sông - 4 mặt tiền đường. Lợi thế này giúp dự án vừa tiếp cận hệ tiện ích hiện hữu của khu Nam, vừa duy trì không gian sống thoáng đãng và riêng tư.
Bên cạnh đó, hệ sinh thái 88 tiện ích trong nhà và ngoài trời trên tổng diện tích hơn 10.800m² là một trong những điểm khác biệt của TT GENESIS. Thư viện 24/7, co-working, khu vui chơi trí tuệ, hồ bơi công nghệ muối khoáng, gym, yoga và những khoảng xanh được tổ chức để đáp ứng nhu cầu học tập, làm việc, vận động, thư giãn và kết nối của nhiều thế hệ.
Cùng với đó, Vlasta Premier Phú Thuận của Văn Phú, tọa lạc trên trục Đào Trí (Phú Thuận, Quận 7 cũ), sở hữu vị trí chiến lược đón đầu hạ tầng Nam Sài Gòn. Khả năng kết nối liên vùng được bứt phá mạnh mẽ nhờ cầu Thủ Thiêm 4 (dự kiến khởi công Quý III/2026), đường Nguyễn Tất Thành, nút giao Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ, cùng loạt công trình tương lai như cầu Phú Mỹ 2, cầu Cần Giờ và tuyến Metro số 4. Từ dự án, cư dân chỉ mất 5 - 10 phút để đến Thủ Thiêm và 15 phút kết nối Phú Mỹ Hưng.
Ôm trọn tầm nhìn khoáng đạt hướng sông Đồng Nai, dự án duy trì mật độ giới hạn chỉ 11 căn/tầng, đảm bảo sự riêng tư tuyệt đối. Thiết kế kính toàn phần không chỉ tạo diện mạo thời thượng mà còn mở ra tầm nhìn panorama không giới hạn cho mỗi chủ nhân. Cuộc sống tại đây được nâng tầm với hệ tiện ích “all-in-one” ngay thềm nhà: từ co-working, thư viện, trường mầm non đến rạp chiếu phim, phòng golf 3D, cùng tổ hợp hồ bơi panorama, gym, yoga và vườn thiền.
Ở phân khúc tầm trung, hàng loạt dự án mới cũng lên kế hoạch khởi động trong thời gian tới. Khu Nam TP.HCM có dự án Hưng Phát Blue Star do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, tọa lạc tại vị trí khá đắc địa trên đường Nguyễn Văn Linh, thuộc quận 7 cũ. Ngoài ra, còn có Arcadia at Lavila của Kiến Á, The Emerald Rive Park của Lê Phong… đang tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản cuối năm 2026.
Sức cầu hiện hữu nhưng ngày càng chọn lọc
Việc doanh nghiệp liên tục bổ sung nguồn cung diễn ra trong bối cảnh sức cầu trên thị trường vẫn còn, nhưng người mua ngày càng chú trọng hơn đến giá trị thực của sản phẩm.
Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản đang đón nhận thêm nguồn cung mới, đa dạng hơn với chất lượng hoàn thiện tốt hơn. Dẫu vậy, trước bối cảnh chung còn nhiều thách thức, để duy trì khả năng hấp thụ của thị trường, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ của các chủ thể, từ cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức tín dụng đến chủ đầu tư và các đơn vị phân phối.
Dữ liệu của VARS IRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Trong đó, căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung mở bán mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó, nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.
Theo đơn vị này, sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực, có tiềm năng khai thác tạo dòng tiền.
Thời gian qua, khả năng thanh toán của người mua chịu tác động từ mặt bằng giá, chi phí tài chính và lãi suất tăng. Dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Hơn nữa, việc tháo gỡ những điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án là việc làm cần thiết đối với thị trường bất động sản. Theo VARS IRE, một thị trường bất động sản vận hành thông suốt sẽ giúp các dự án có đầy đủ pháp lý được triển khai liên tục, nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả, doanh nghiệp chủ động kế hoạch đầu tư và người dân có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp.
Do đó, cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, xác định rõ trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản khu vực phía nam trong thời gian tới sẽ xuất hiện 3 xu hướng vận động chính.
Đầu tiên, thanh khoản tiếp tục phân hóa mạnh, những dự án đáp ứng giá trị thực sẽ lên ngôi. Các dự án có pháp lý minh bạch, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng đảm bảo và chiến lược định giá sát với khả năng chi trả thực sẽ giữ vai trò đầu tàu dẫn dắt thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm định giá quá cao, phụ thuộc hoàn toàn vào tâm lý lướt sóng sẽ đối mặt với áp lực đóng băng thanh khoản rất lớn.
Thứ hai, dòng tiền dịch chuyển mạnh về các “siêu vùng” và đô thị vệ tinh theo trục hạ tầng. Nhất là khi các đại dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu và sân bay quốc tế Long Thành từng bước tăng tốc hoàn thiện, tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư sẽ mở rộng ra các đô thị vệ tinh. Mô hình phát triển đô thị đa cực sẽ dần hình thành rõ nét hơn, giúp hạ nhiệt áp lực giá trị tại khu vực lõi TP.HCM.
Thứ ba, xu hướng hợp tác chiến lược giữa nhà phát triển bất động sản và các ngân hàng lớn sẽ trở nên phổ biến. Các gói hỗ trợ lãi suất dài hạn, cho vay tới 70% giá trị tài sản sẽ là vũ khí then chốt giúp chủ đầu tư kích hoạt lại sức mua của thị trường.
